本周新房、二手房成交環(huán)比增速由負轉正，同比降幅有所收窄。土地市場同環(huán)比量價齊跌，土地溢價率同環(huán)比均下降。

核心觀點

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本周新房成交環(huán)比增速由負轉正，同比降幅有所收窄。40城新房成交面積為588.9萬平，環(huán)比上升68.3%，同比下降24.7%，同比降幅較上周收窄了20.0個百分點，一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為78.6%、57.4%、79.4%，同比增速分別為-14.1%、-30.9%、-19.1%，同比降幅較上周分別收窄了27.7、20.3、1.8個百分點。

二手房成交環(huán)比增速由負轉正，同比降幅有所收窄。19城二手房成交面積為198.3萬平，環(huán)比上升65.8%，同比下降1.5%，同比降幅較上周收窄了33.5個百分點，一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為85.7%、70.6%、43.1%，同比增速分別為8.2%、-3.7%、-13.9%，同比較上周分別上升了37.9、39.0、5.3個百分點。

新房庫存面積環(huán)比下降，同比上升；去化周期同環(huán)比均下降。12城新房庫存面積為9855萬平，環(huán)比下降1.0%，同比上升5.6%，去化周期為13.0個月，環(huán)比下降1.0個月，同比下降0.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為-1.0%、-1.0%、1.0%，同比增速分別為21.9%、-10.8%、-9.3%；一、二、三四線城市去化周期分別為8.9、10.6、30.2個月，環(huán)比分別下降9.3、0.9、1.3個月，一、二線城市同比分別提升1.5、0.6個月，三四線城市同比下降2.3個月。

土地市場同環(huán)比量價齊跌，土地溢價率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建面為3222.8萬平，環(huán)比下降10.8%，同比下降40.9%；成交總價703.9億元，環(huán)比下降21.9%，同比下降41.4%；樓面均價2184元/平，環(huán)比下降12.4%，同比下降0.8%；土地溢價率為1.60%，環(huán)比下降2.1個百分點，同比下降2.5個百分點。

本周房企國內債券發(fā)行規(guī)模同比上升，環(huán)比下降。2023年第26周房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為108.1億元，同比上升0.4%，環(huán)比下降27.1%?？們斶€量為146.0億元，同比上升9.8%，環(huán)比下降13.8%；凈融資額為-37.9億元。

板塊收益有所上升。房地產行業(yè)絕對收益為0.8%，較上周上漲5.4pct，房地產行業(yè)相對收益為1.3%，較上周上升3.5pct。房地產板塊PE為11.96X，較上周上漲0.09X。本周（6.26-7.2），北上資金對基礎化工、機械設備、電子加倉金額較大，分別為16.01、12.54、12.45億元。對房地產的持股占比變化為-0.75%（上周為-0.05%），凈買入3.78億元（上周凈買入-7.14億元）。

投資建議

百強房企6月單月銷售同比下降29.8%，同比增速較上月大幅下滑36.1個百分點，上半年累計銷售同比基本持平。此外，本周央行公布了二季度銀行家和城鎮(zhèn)儲蓄問卷調查，一方面，房企貸款需求走弱，由于房企拿地和新開工意愿持續(xù)低迷，融資需求大幅減少。另一方面，就業(yè)與收入的預期均走弱，居民對于房價上漲的信心由升轉降，居民購房意愿回落。

近期市場對地產政策寬松的預期是有所增強的，需求端政策仍以“因城施策”為主，多城市持續(xù)出臺寬松政策，例如揚州自7月1日起取消限購限售政策、推廣二手房“帶押過戶”等。我們認為絕大多數(shù)高能級城市的政策力度已經比較大了，一線城市是否會跟進取決于風向標作用是否有效，但是從其他城市的數(shù)據(jù)跟蹤來看，居民購房信心和收入預期的確對需求釋放的影響較大。因此短期內，我們預計限購限貸類的純需求端政策在一線城市不會有大幅調整，仍需進一步觀察后續(xù)復蘇情況。

我們建議關注兩條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內生增長快、拿地有效性強的內驅動力型公司，主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，在行業(yè)見底復蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團。2）REITs相關的商業(yè)地產、保租房、產業(yè)園區(qū)、物流地產等資產持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團、中國國貿。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

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