19.11.2022

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導(dǎo)讀：達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，在悲觀情形下，房?jī)r(jià)將下滑15%～20%，個(gè)人消費(fèi)支出或下降0.5%～0.7%。

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 李愛琳

由于今年利率不斷上行，房貸壓力劇增，更多美國購房者進(jìn)入觀望階段。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間18日，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月成屋銷售總數(shù)年化錄得443萬戶，如果忽略疫情初期的異常值，該指標(biāo)創(chuàng)2011年12月以來的新低。上月成屋銷售總數(shù)同比降幅達(dá)28.4%，環(huán)比下降5.9%，為連續(xù)第九個(gè)月下滑，創(chuàng)有史以來最長連跌紀(jì)錄，連跌周期甚至已超過2008年次貸危機(jī)時(shí)期，凸顯利率飆升對(duì)美國樓市的沉重打擊。

庫存依舊緊張 市場(chǎng)表現(xiàn)分化

盡 管銷售放緩，庫存仍 然較緊張。 NAR報(bào)告顯示，截至10月底，全美待售成屋為122萬套，較去年同期下降0.8%，環(huán)比減少0.8%。 按照目前的銷售速度，待售成屋供應(yīng)量能支撐3.3個(gè)月 ，一般認(rèn)為，6個(gè)月的庫存供應(yīng)量反映市場(chǎng)供需平衡。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家云（Lawrence Yun）表示，市場(chǎng)供求不平衡導(dǎo)致一些待售房屋仍有多位買家競(jìng)購。“10月，有24%的房屋成交價(jià)要高于屋主的標(biāo)價(jià)。不過，那些在市場(chǎng)上停留超過120天的房屋，價(jià)格平均下跌15.8%?！?/p>

在10月售出的房屋中，約有64%的房屋上市時(shí)間不到一個(gè)月，平均待售時(shí)間為21天，9月時(shí)該指標(biāo)為19天，去年10月，一間房屋在市場(chǎng)上的停留時(shí)間僅為18天。

鑒于當(dāng)前的庫存水平，房?jī)r(jià)暫時(shí)跌幅有限。10月全美房?jī)r(jià)中位數(shù)為37.9萬美元，房?jī)r(jià)在6月達(dá)到峰值41.4萬以后，已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，不過同比則仍有6.6%的漲幅。

按不同價(jià)位房源的交投表現(xiàn)來看，售價(jià)介于10萬至25萬美元的廉價(jià)房源以及總價(jià)高于100萬美元的豪華住宅，表現(xiàn)最為低迷。前者上月銷量較一年前銳減35%，后者銷量同比下跌31%。低端市場(chǎng)受挫的原因可能是該價(jià)位可供銷售的房屋嚴(yán)重短缺，而在豪華住宅方面，由于美股等風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)大幅下跌、通脹居高不下以及經(jīng)濟(jì)前景黯淡，均給高端買家?guī)韷毫Α?/p>

▲美國10月不同價(jià)位房源銷售額按年變動(dòng)（圖源：美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)）

美國房?jī)r(jià)或暴跌20%？

美國地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾（Danielle Hale）表示，對(duì)于許多買家來說，現(xiàn)在購入一套中等價(jià)位的房屋，光是抵押貸款利率每周的波動(dòng)就會(huì)導(dǎo)致月供浮動(dòng)100美元以上，購房者很難制定和控制預(yù)算，現(xiàn)在可能是一個(gè)觀望時(shí)機(jī)。

據(jù)住房抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)，30年期抵押貸款平均利率于10月底突破7%，為20年來首次。不過本月以來有所回落，抵押貸款利率本周已降至6.61%。

房屋可負(fù)擔(dān)性接近幾十年來的最低水平，越來越多潛在購房者因貸款利率攀升而無法獲得貸款，住房市場(chǎng)降溫預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)。畢馬威首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯旺克（Diane Swonk）表示, 除非貸款利率降至6%以下，否則許多首套房買家不太可能負(fù)擔(dān)得起購房費(fèi)用，“我不太相信我們會(huì)很快看到房地產(chǎn)市場(chǎng)快速扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的頹勢(shì)。”

美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)已加息六次，然而加息周期遠(yuǎn)未結(jié)束，本周多位聯(lián)儲(chǔ)官員放鷹，支持下月繼續(xù)加息。

達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)15日發(fā)表最新研究，稱抵押貸款利率大幅飆升，大大增加購房成本以及樓市深度調(diào)整的可能性，美國房?jī)r(jià)可能暴跌20%。達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)家恩里克·馬丁內(nèi)斯·加西亞（Enrique Martinez Garcia）在報(bào)告中指出，房?jī)r(jià)急劇下跌可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，給整體經(jīng)濟(jì)施壓，并進(jìn)一步削弱樓市。他預(yù)計(jì)，在悲觀情形下，房?jī)r(jià)將下滑15%～20%，個(gè)人消費(fèi)支出可能下降0.5%～0.7%。“負(fù)財(cái)富效應(yīng)將進(jìn)一步抑制住房需求，加深價(jià)格調(diào)整，并啟動(dòng)負(fù)反饋循環(huán)?！彼嬲f。

該經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，如果消費(fèi)受到?jīng)_擊，同時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)又迅速加息以控制通脹，避免經(jīng)濟(jì)衰退的能力將會(huì)受到影響。住房市場(chǎng)的劇烈拋售可能會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)下行，理想狀態(tài)是，美聯(lián)儲(chǔ)在不引發(fā)房?jī)r(jià)螺旋式下降的情況下降低通脹。

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