記者 李慶斌

(資料圖片僅供參考)

2022年12月29日，濟(jì)南第四批次集中供地迎來成交，至此2022年濟(jì)南集中供地正式落下帷幕。盤點(diǎn)全年，濟(jì)南土地整體成交量較2021年減少一半多，成交區(qū)域多集中在較為偏遠(yuǎn)的城市外圍。由于拿地企業(yè)中政府平臺占比較大，入市周期或有所拉長，土地市場成交大量減少會不會導(dǎo)致2023出現(xiàn)“供不應(yīng)求”？業(yè)內(nèi)專家表示，濟(jì)南住宅庫存量仍能滿足購房需求。

住宅用地僅成交48宗

面積較去年減少3057畝

2022年是濟(jì)南實(shí)行集中供地的第二年，這一年濟(jì)南分為四批次集中供地。根據(jù)土拍數(shù)據(jù)，涉及歷下、歷城、槐蔭、高新、市中、天橋和長清區(qū)，2022年濟(jì)南共有商業(yè)、居住類用地118宗參與土拍，總面積5171畝。其中，住宅用地供應(yīng)62宗，總面積約3483畝；商業(yè)用地供應(yīng)44宗，約1544畝。

而上述參與土拍地塊，住宅用地共流拍15宗，中止1宗，成交48宗，總面積約2779畝。記者對比2021年住宅成交量，2022年成交量較2021年124宗成交量減少76宗，成交面積減少3057畝。

從行政區(qū)上看，歷城區(qū)仍然是2022年的住宅用地成交大戶，2022年濟(jì)南各區(qū)住宅用地成交中歷城區(qū)成交20宗，成交面積約1149.6畝。主要集中在大辛莊、濟(jì)鋼、郭店和彩石片區(qū)。其中，大辛莊、濟(jì)鋼、彩石都有超過200畝以上的土地成交。

歷下區(qū)位居第二，共成交8宗，成交總面積約416.2畝。主要集中在盛福片區(qū)和科技城片區(qū)。其中，盛福片區(qū)3宗用地共計(jì)223.81畝，被中建城發(fā)摘得；主科技城片區(qū)3宗地，面積共計(jì)151.1畝，被保利摘得。

高新區(qū)住宅組團(tuán)全年成交5組，面積共計(jì)230.61畝，集中在賢文和高新東板塊。其中，吸引5家房企報(bào)名的輕騎組團(tuán)最終被保利置業(yè)摘得，高新東區(qū)大正水廠西地塊由濟(jì)高控股摘得。

市中區(qū)共有4宗居住用地成交，共計(jì)372畝，主要集中在白馬山片區(qū)、大廟屯片區(qū)和英雄山片區(qū)。天橋去和槐蔭區(qū)土地成交量不足200畝。

濟(jì)南土拍市場“冷熱不均”

底價成交地塊占60%

從土拍“戰(zhàn)況”看，2022年濟(jì)南集中土地拍賣市場延續(xù)往年的”冷熱不均“。有房企溢價瘋搶，也有大量底價拿地，更有土地流拍。好地段、高銷售預(yù)期的土地依然會實(shí)現(xiàn)溢價競拍，再次凸顯了濟(jì)南土地拍賣市場分化趨勢。

根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年濟(jì)南全年溢價成交土地8宗，底價成交40宗，流拍15宗，中止1宗，流拍率約占總供應(yīng)地塊的24%，底價成交率占總供應(yīng)地塊的64%。

位于CBD北側(cè)的科技城組團(tuán)，該組團(tuán)共計(jì)3宗居住土地，吸引了保利、建發(fā)兩家企業(yè)參與競價，在52輪時觸發(fā)最高限價，進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終由保利置業(yè)摘牌，成交條件為199819萬元成交價及商品住宅建筑滿足三星級綠色建筑要求、達(dá)到建筑單體地上總層數(shù)的百分之六十后辦理商品住宅預(yù)售許可手續(xù)，溢價率14.9%。

位于高新區(qū)賢文片區(qū)輕騎地塊共有3宗居住用地，總面積約76.7畝。該地塊吸引了華潤、中海、保利、濟(jì)高、瑞馬五家房企競拍，最終被保利置業(yè)以100245萬元的總價摘得，溢價率9.4%。而位于歷城區(qū)的2宗住宅用地，分別被鑫都和華潤摘得，溢價率達(dá)14.9%。

合富輝煌（中國）山東公司副總經(jīng)理、合富研究院高級分析師許傳明說，出現(xiàn)底價或流拍，是正常的市場現(xiàn)象。一方面部分地塊有嚴(yán)格的拿地條件，并不是所有企業(yè)都能參與；另一方面，部分地塊看似底價成交，但并不代表低價成交，“地塊本身價值就限制了它的最終成交價格?！?/p>

平臺公司托底拿地

一線品牌房企拿地“不積極”

從企業(yè)拿地情況看，平臺公司成為2022年拿地的“大戶”。濟(jì)南城投、城建、城發(fā)，歷城控股、濟(jì)高控股、槐蔭控股和濟(jì)南軌道交通集團(tuán)等平臺公司紛紛拿地。根據(jù)拿地?cái)?shù)據(jù)，2022年，濟(jì)南城建拿地約316畝；濟(jì)南城投拿地284畝；濟(jì)南軌道交通集團(tuán)拿地114畝，歷城控股拿地250畝。

而往年拿地大戶龍湖、萬科、中海、碧桂園等一線品牌房企，均未新增土儲。業(yè)內(nèi)一房企土地投拓負(fù)責(zé)人張水（化名）告訴記者，很多開發(fā)商之所以不拿地，最直接的原因就是沒錢，從2020年開始，不少房企出現(xiàn)融資渠道減少、融資難的情況，資金鏈緊張。

而在銷售端，進(jìn)入2021年之后，在樓市反映表現(xiàn)平平，開發(fā)商的現(xiàn)金流都出現(xiàn)了空前緊張，甚至有些開發(fā)商經(jīng)不住壓力而出現(xiàn)“爆雷”。有錢的房企，現(xiàn)金流也僅是維持企業(yè)各項(xiàng)目的整體運(yùn)作，沒有多余的費(fèi)用去拿地，因此出現(xiàn)“拿地難”情況。

“平臺公司拿地量多，多為土地市場‘托底’，避免大量土地流拍，影響土地市場環(huán)境”張水解釋，所拿地塊也更多集中在城市郊區(qū)、位置相對偏遠(yuǎn)，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。

值得一提的是，地方房企熱衷在省會拿地。東營的鑫都與濟(jì)寧瑞馬兩個地方民營房企都在2022年土拍中有所斬獲。“在濟(jì)積極拿地的房企多為當(dāng)?shù)匾?guī)模最靠前的優(yōu)質(zhì)房企,它們在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展在達(dá)到一定水平后，勢必走出當(dāng)?shù)?，進(jìn)軍省會，找到新的發(fā)展平臺，尋求新的增長。”張水介紹，以德州東海地產(chǎn)為例，此前在濟(jì)只是有項(xiàng)目，現(xiàn)階段正逐步把公司總部搬到濟(jì)南。“而且地方房企受企業(yè)規(guī)模影響，在日常發(fā)展過程中，較少出現(xiàn)大體量擴(kuò)張情況，因此地方房企是有資金去拿地的?！?/p>

濟(jì)南樓市庫存穩(wěn)定

市場仍將保持動態(tài)平衡

2022年，濟(jì)南住宅用地成交較2021年減少一半，短期內(nèi)濟(jì)南住宅市場是否會出現(xiàn)緊缺情況？

“目前，不用擔(dān)心濟(jì)南住宅用地出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況?！睗?jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛透露，現(xiàn)階段濟(jì)南整體庫存量約有2000萬方?！皻v城區(qū)作為住宅成交的主戰(zhàn)場，2023年仍舊維持供需平衡；中海、融創(chuàng)等大體量樓盤，也有1-2年的銷售期；新東站、天橋、槐蔭等區(qū)域，仍舊有庫存。”而且?guī)齑婢拖袷且粋€蓄水池，有出也有進(jìn)，此前的土拍地塊也將陸續(xù)進(jìn)入市場。張水也透露，濟(jì)南住宅市場有一定的存量，短期內(nèi)不會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。“而且2022年平臺公司拿的地塊都會陸續(xù)進(jìn)入市場?！?/p>

山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長高健表示，新建商品房去化周期是政府“因城施策”調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注的因素。“人、地、房”聯(lián)動是重要的調(diào)控手段，目的是市場供需的動態(tài)平衡。城投平臺拿地后無論獨(dú)立開發(fā)還是合作開發(fā)，都會形成有效市場供應(yīng)。

“我們認(rèn)為2023年上半年濟(jì)南樓市將維持供求平衡?！痹S傳明介紹，目前，房地產(chǎn)市場并沒有很“熱”，購房者依舊保持觀望情緒，短期內(nèi)不會出現(xiàn)大量購房者涌入市場購房的情況，上半年仍以消化存量為主。不過，他認(rèn)為下半年，部分區(qū)域的房源或?qū)⒊霈F(xiàn)緊俏的情況?！暗吭淳o俏并不意味著價格漲幅，從國家調(diào)控政策看，房價依舊會維持一個較穩(wěn)定水平?！?/p>

關(guān)鍵詞： 土地市場 土地拍賣