回顧過(guò)去2022年的樓市，用行內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直稱(chēng)得上98年房改以來(lái)首次“慘局”！這種情況前所未有，而樓市的回落不僅僅影響到本行業(yè)內(nèi)，其他不少行業(yè)也因此受到了不同程度的牽連，甚至一些地方也因此財(cái)政狀況一落千丈。

(相關(guān)資料圖)

比如2022年的房企業(yè)績(jī)，頭部房企排名前30中，只有4家房企業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)，其他房企業(yè)績(jī)都出現(xiàn)不同程度的下滑，甚至有的房企下滑程度超70%。要知道，2019年，我國(guó)共有近一萬(wàn)家房企。

頭部房企狀況如此低迷，中小房企在2022年的狀況就更加“慘烈”。據(jù)悉，截至2022年十月底，總共有近400家房企相繼破產(chǎn)倒閉，而因?yàn)橘Y金回籠壓力過(guò)大、融資困難，而導(dǎo)致業(yè)主們聯(lián)合一起、主動(dòng)停貸斷貸的房企，也有數(shù)家。

這還不算，從統(tǒng)計(jì)的12月樓市報(bào)告來(lái)看，截至2022年底，國(guó)內(nèi)不論是新建住宅還是二手房，環(huán)比下跌的城市仍然在擴(kuò)大。比如12月，百城新建住宅下跌的城市已經(jīng)達(dá)到了68個(gè)，比11月又增加了11個(gè)；而二手住宅下跌的城市如今已經(jīng)多達(dá)80個(gè)，比11月又增加了5個(gè)。

更關(guān)鍵一點(diǎn)是，這樣的成績(jī)，還是出臺(tái)了數(shù)百個(gè)鼓勵(lì)政策后的結(jié)果，比如為了“救市”，央媽從2021年底就開(kāi)始了降利率模式。

而地方為了刺激樓市，一方面“限跌”，另一方面又不住的出臺(tái)各種護(hù)理措施。但是，從最終的結(jié)果可見(jiàn)，大家對(duì)樓市的信心仍然不足，全國(guó)樓市依舊處于深度調(diào)整期。

而今時(shí)今日這種現(xiàn)狀，其實(shí)很早之前，房企大佬王健林就曾有過(guò)預(yù)言，他曾表示：

將此話用于分析當(dāng)下樓市現(xiàn)狀，完全貼切！可見(jiàn)，王總所言不虛！

就拿咱現(xiàn)有的存量空置房來(lái)說(shuō)吧，據(jù)悉城鎮(zhèn)空置房總量已經(jīng)達(dá)到了超1.2億套，若按三口之家來(lái)計(jì)算，相當(dāng)于現(xiàn)在的空置房，足夠超3.5億人居住。

除此之外，這幾年二手房市場(chǎng)也是拋售潮一波接一波，據(jù)悉，如今，二手掛牌量超十萬(wàn)加套的城市已經(jīng)達(dá)到了15座，而其中有不少城市在2022年的掛牌量堪稱(chēng)激增。比如湖北，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年的時(shí)候，僅半年時(shí)間，二手掛牌增加量就超過(guò)了七萬(wàn)套。

如今，二手房市場(chǎng)普遍的悲觀情緒是：連帶精裝修、且周邊配套特別完善的房子都賣(mài)不出去，更何況是那些毛坯及裝修極其差、且配套不完善的房子。

而照這種趨勢(shì)發(fā)展下去，更令那些名下有多套房家庭擔(dān)憂的是，將不得不面臨“3大結(jié)局”：

其一，房子貶值，資產(chǎn)縮水成為必然

98年房改至今，我國(guó)城市化率已經(jīng)高達(dá)64%，而農(nóng)村人口大面積實(shí)現(xiàn)向城市遷移以后，實(shí)現(xiàn)的城鎮(zhèn)住房擁有率已經(jīng)高達(dá)96%。

即便多年來(lái)，剩余不少仍然買(mǎi)不起房，但是這些年來(lái)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及農(nóng)民享有的“一戶一宅”政策，也讓不少進(jìn)城打工、但買(mǎi)不起房的農(nóng)民，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)在農(nóng)村自建房。

同時(shí)這幾年，為了加快實(shí)現(xiàn)房住不炒、解決新市民的居住問(wèn)題，國(guó)家一直在加快推進(jìn)保障性住房供給。這就意味著，即便年輕人在城市買(mǎi)不起房，但是保障性住房的供給，也能讓他們以更低成本解決城市住房問(wèn)題。

與此同時(shí)，三年大疫反復(fù)對(duì)實(shí)體企業(yè)的沖擊，影響的不僅僅是企業(yè)，還包括廣大勞動(dòng)者。他們?cè)谶@三年的創(chuàng)傷更大，手上本沒(méi)有“余糧”，還因?yàn)橐咔闆_擊導(dǎo)致收入大幅下降甚至收入歸零，對(duì)未來(lái)的擔(dān)憂加劇，進(jìn)一步導(dǎo)致他們的購(gòu)房欲望降低。購(gòu)買(mǎi)力不足，房?jī)r(jià)下跌自然比上漲更容易。

其二，變現(xiàn)困難

眼下，房產(chǎn)稅還沒(méi)有全面覆蓋就已經(jīng)出現(xiàn)二手房掛牌量激增，比如說(shuō)重慶，先前該城二手房掛牌量不過(guò)10萬(wàn)，如今已經(jīng)是眾城之首，掛牌量超過(guò)了20萬(wàn)套?？梢韵胂螅瑒e說(shuō)那些老舊小區(qū)房子，就算是以低價(jià)賤賣(mài)的豪華裝修房，變現(xiàn)都難。

更何況，一城也就一個(gè)中心區(qū)，即便該中心區(qū)再堅(jiān)挺，就單單從深圳這樣的金融城市也不能幸免房?jī)r(jià)下行周期來(lái)看，絕大多數(shù)二手房，將不得不面臨變現(xiàn)困難的結(jié)局。

除此之外，各大城市相繼推出的保障性租賃住房，還將帶給二手商品房一個(gè)不得不面對(duì)的局面——出租困難！屆時(shí)，絕大多數(shù)房子就會(huì)陷入賣(mài)不掉也租不出去的困局中，用簡(jiǎn)單粗暴的話來(lái)說(shuō)，砸手里了！

其三，持房成本大幅增加

二手房一旦賣(mài)不掉也租不出去，首先要直面的問(wèn)題就是房貸利息必不可少。還有物業(yè)費(fèi)，哪怕空置毛胚，這項(xiàng)費(fèi)用也一定得交。

這萬(wàn)一房產(chǎn)稅再落地，全面覆蓋帶來(lái)的持房壓力，對(duì)于那些貸款買(mǎi)房、空置、投資的炒家，更是致命一擊。

當(dāng)然了，眼下樓市低迷，本來(lái)計(jì)劃2022年加速實(shí)施的房產(chǎn)稅并沒(méi)有如期而至，但沒(méi)有按期到來(lái)并不意味著它永遠(yuǎn)不來(lái)。

來(lái)，是遲早的事！

一旦全面落地，那些名下有多套房家庭，將不得不面臨持房壓力劇增。屆時(shí)，那些沒(méi)有人口及產(chǎn)業(yè)支撐的市場(chǎng)，出現(xiàn)的狀況大致只有一個(gè)：供給大幅增加，貶值幅度卻越來(lái)越大。

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關(guān)鍵詞： 二手房市場(chǎng)