樓市說法第14期

REAL ESTATE TALK

老林從同村的老汪手里買來一間二層房屋，老林辦完集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證等手續(xù)準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)老汪的妹妹一家還住在他的房子里。老林要求老汪妹妹騰房未果，將其告上法庭。

(資料圖)

法院審理查明，因?yàn)槔贤裘妹靡患覠o處居住，老汪父母在幾年前決定，在老汪的房屋中提供一間房給妹妹居住，直到妹妹有能力購(gòu)房搬走。法院判決：老林取得房屋所有權(quán)，但老汪妹妹一家享有一間房屋的使用權(quán)。

這是怎么回事？

文香哲律師點(diǎn)評(píng)：

事實(shí)上，老汪妹妹一家對(duì)該間房屋的使用權(quán)，正是民法典所設(shè)立的居住權(quán)。

居住權(quán)，是指權(quán)利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權(quán)的住宅之上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利。居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)訂立書面合同，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，自登記時(shí)設(shè)立。

這種權(quán)利具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，因此即使老林合法取得了該房屋的所有權(quán)，也不能要求老汪妹妹一家搬離房屋，并且老林對(duì)房屋的使用也不得妨害老汪妹妹（居住權(quán)人）的居住利益。

那么，居住權(quán)如何消滅呢？法律規(guī)定了以下幾種情形：居住權(quán)人采用明示方法拋棄居住權(quán)；居住權(quán)期限屆滿；居住權(quán)人死亡；解除居住權(quán)條件成就；居住權(quán)撤銷（特定情況且須經(jīng)法院裁決）；住房被征收、征用、滅失；住房所有權(quán)和居住權(quán)歸屬于同一人時(shí)。

要避免購(gòu)買的房屋具有這樣的風(fēng)險(xiǎn)，就需要在購(gòu)房時(shí)查清房屋的權(quán)屬問題，居住權(quán)的設(shè)立需進(jìn)行登記，因此買受人可以在不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行查詢。如果在賣房時(shí)，老汪刻意隱瞞了這一情況，老林可要求其賠償損失。

樓市溫州法律顧問：文香哲律師

熱線電話：18057755757

北京德恒（溫州）律師事務(wù)所

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