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太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

房企買地不用愁，火力全開沖沖沖！

新年忙開會，開啥會？賣地推介會！

2022年實屬不易，行業(yè)進(jìn)入黑鐵時代，太原的樓市很艱難！但2023年就不一樣了，因為新的一年，乾坤扭轉(zhuǎn)，太原樓市發(fā)展奏響新年“暢想曲”！

根據(jù)太原新聞網(wǎng)的相關(guān)報告，為促進(jìn)全市房地產(chǎn)用地市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快中心城區(qū)城市建設(shè)步伐，1月15日，太原市召開2023年土地推介會。

本次土地推介會中有70余家房地產(chǎn)客商代表近百余人受邀參會，共探投資機(jī)遇、共謀發(fā)展前景。69宗優(yōu)質(zhì)地塊亮相，面積9500畝！

推出的土地既有主城區(qū)黃金地段的地塊，也有重點片區(qū)的潛力地塊。其中，涉及小店區(qū)20宗，迎澤區(qū)15宗，杏花嶺區(qū)2宗，尖草坪區(qū)6宗，萬柏林區(qū)9宗，晉源區(qū)17宗。

為啥要推介？同舟共濟(jì)，投資太原！

首先肯定，太原主城區(qū)和都市圈在提質(zhì)擴(kuò)容方面發(fā)展迅速，廣袤的新區(qū)土地可供城市發(fā)展，是未來產(chǎn)融的重要機(jī)遇。吸引招商投資，增加城市固定投資都有重要意義！

只是萬畝規(guī)模，如此震撼！恰逢新春賀歲期來襲！確實有點“急切”的味道。當(dāng)然，也十分有敬業(yè)精神，畢竟過完了小年，依舊在周末召開推介會，是辛苦了一些！

對于房企來說，這一下梳理買地不用愁，畢竟太原的土地推介會的供應(yīng)屬于火力全開，只是保交樓的目標(biāo)很多房企都沒玩明白，實屬囊中羞澀，僅是過來捧場！

2022年樓市如何？能否合理消化！

2022年的太原樓市的兩個基本情況如下：新房成交343萬㎡，累計全年成交約為3.2萬套新房；二手房累計成交接近2萬套。兩者合起來有效需求約為5萬套左右！

其次，2022年太原土地成交建面約為307萬㎡，占地面積為123萬㎡，折算畝數(shù)的話還不到二千畝的成交。雖然2022年是歷年低位，但五年均值也就是五六千畝！

不禁感觸到：1月份土地推介會的格局真夠大！開局就是9500畝！這土地供應(yīng)是2022年全年的成交五倍！大手筆，供應(yīng)充足可穩(wěn)定地價，也能穩(wěn)定樓市房價的預(yù)期！

這不過，2022年圍觀了一年的民企基本選擇躺平，還是喊著“保交樓”求“紆困資金”的念頭，而崛起的城投系國企，雖有兜底和擔(dān)當(dāng)，但依舊陷入銷售回款不暢！

太原遺留的未開工土地！

土地財政具有推動城市建設(shè)發(fā)展的作用，源于其能集中力量辦大事，譬如城市主要道路，地鐵，高鐵機(jī)場，以及文教醫(yī)療等各類公建設(shè)施的投資興建，提升城市承載力。

太原土地超期現(xiàn)象。為提高我市的土地利用率，減少土地閑置現(xiàn)象，2022年4月份太原市規(guī)劃和自然資局對太原市六城區(qū)閑置土地情況進(jìn)行調(diào)查摸底涉及土地共100宗！

在初步摸底各項目情況后，2022年9月向41家房企簽發(fā)《督促開工通知書》共涉及56宗未按期開工土地，其中，恒大、融創(chuàng)、華僑城、富力、遠(yuǎn)大等均被點名！

太原土地推介會參會心理分析！

栽下梧桐樹，引得鳳凰來?？焖偌柴Y的太原，發(fā)展機(jī)遇多、空間大、前景好，不少房企代表對推介地塊展現(xiàn)出了濃厚的興趣，充分肯定了區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

是的，房企對于城市發(fā)展肯定認(rèn)可和參會捧場又不用掏錢。對于房企來說，集團(tuán)型房企，城市公司或者區(qū)域公司的發(fā)展是服從于房企的集團(tuán)戰(zhàn)略，地方自主性不會太強(qiáng)。

但地方性國企和民企，反而決策的靈活度增高。畢竟晉籍房企更喜歡在山西發(fā)展，各地的龍頭企業(yè)家對于太原又有省會投資的人生價值理想，而且挑選土地競爭壓力??！

太原萬科總經(jīng)理辛增亮：能感受到政府對于房地產(chǎn)發(fā)展的誠意，感受到同舟共濟(jì)、并肩作戰(zhàn)的氛圍。將仔細(xì)研判這些項目，爭取在一季度實現(xiàn)開門紅。

翻譯一下：知道大家挺難的，但郁亮要算過賬的才拿，我做不了主，只能研究爭??！

龍投集團(tuán)副總經(jīng)理王秀萍：土地推進(jìn)會，開得非常及時，非常好，也及早部署、及早研究、及早推動，以更強(qiáng)勁的勢頭，更有力的舉措，為房企展開很好的平臺。

翻譯一下：我們正缺少對土地的梳理和研究，這開會多省力，回去就安排投拓干活！

山西保利總經(jīng)理孫愉：太原是保利要深耕的，看了這些土地回去認(rèn)真研究，選出合適的項目，最好產(chǎn)品進(jìn)行匹配?？吹搅藳Q心，有信心在太原投資，做得更好做得更大。

翻譯一下：在樓市，保利是山西老大。已經(jīng)最強(qiáng)最好，看不見來者，所以不著急！

建投城運(yùn)副總陳彥順：大規(guī)模土地推出，企業(yè)年初有精力和時間做土地的研判。增強(qiáng)了企業(yè)在太原投資的一些信心，隨著土地轉(zhuǎn)化投入，會增強(qiáng)整個太原的購房信心。

翻譯一下：國企投拓部門來活了。至于土地能轉(zhuǎn)化，市場自然有信心，這是倒敘！

2023年土地市場預(yù)判

對于2023年太原的樓市理解，本質(zhì)邏輯：商品房新房市場轉(zhuǎn)暖，土地市場才能打破靜默狀態(tài)。而并不是土地推介多，土地市場就變熱乎了！

其次從投資邏輯上看，品牌房企更多精力人力財力放在一線和強(qiáng)二線城市，無論是拿地的規(guī)模和積極性都變?nèi)趿?，所以拿地預(yù)期仍不樂觀。依舊要靠國央企！

在土地拿地的趨勢上：核心城區(qū)三十萬方以內(nèi)的中小規(guī)模土地釋放有預(yù)期，新區(qū)以及環(huán)線外的大宗土地釋放預(yù)期仍不樂觀。主城區(qū)拿地改善類產(chǎn)品有一定的預(yù)期。

在土地屬性上：商住兼容比可調(diào)整，容積率相對較低，或畝價可控，綜合樓面價相對較低的這類土地，具備跳脫同質(zhì)化發(fā)展的產(chǎn)品力可能性，優(yōu)質(zhì)房企的青睞度增加！

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