2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”是2023年經(jīng)濟(jì)工作的首位，并明確要“支持住房改善”。在近期的一次論壇上，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹公開分享了關(guān)于房地產(chǎn)市場中改善性需求等問題的觀點(diǎn)。

秦虹說，當(dāng)前房地產(chǎn)仍然是要抑制投機(jī)性需求，滿足剛需和改善性需求。“從中國當(dāng)前房地產(chǎn)需求的特征來看，上升速度最快的，或者占比會繼續(xù)擴(kuò)大的，就是改善性需求。所以滿足合理的改善性需求，是我們下一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，甚至擴(kuò)大內(nèi)需的一個重要的方面?！?/strong>

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怎樣穩(wěn)定和滿足合理的改善性需求，在秦虹看來主要是三點(diǎn)：

第一點(diǎn)，各個地方要切實(shí)落實(shí)好已經(jīng)出臺的支持改善性需求的一些政策，比如很多地方調(diào)整了限購、限貸、以及原來偏緊的政策。比如說財(cái)政部也出臺了關(guān)于換房退稅的一些政策，這是已經(jīng)出臺的政策，要落實(shí)好。

第二點(diǎn)，購房方面要進(jìn)一步降低購房成本。比如貸款利率還可以進(jìn)一步的降低，因?yàn)槿暌咔橛绊懼?，對家庭的資產(chǎn)負(fù)債表損害是比較大的。所以說降低利率，同時在降低換房過程中的一些稅費(fèi)都是有意義的。

第三點(diǎn)，目前絕大多數(shù)城市限購和限貸的政策都做了一些明顯的調(diào)整。但一線城市特別像北京，改善性需求的門檻還是偏高，比如北京二套房首付要達(dá)到80%還是偏高，接下來還有進(jìn)一步降低的空間。

整體來看，秦虹表示，中國房地產(chǎn)未來的需求，“總量下臺階”是一個沒有爭議的事實(shí)。她說，“總體上住房的短缺問題基本解決了，現(xiàn)在進(jìn)入到一個新的發(fā)展階段，從‘有沒有的住’到‘住的好不好’的轉(zhuǎn)變，這是一個大的發(fā)展階段?！?/p>

而短期來看，則是三年疫情對大家的收入預(yù)期影響也比較大。所以秦虹認(rèn)為2023年的房地產(chǎn)市場一定會好于2022年，但是它很難超過2021年的頂峰。

此外，秦虹還談到了此前房企暴雷導(dǎo)致房屋可能爛尾的問題。她說，2022年前11個月商品房的銷售面積負(fù)增長22%，其中一個很重要的因素就是老百姓不敢買房，因?yàn)楣┙o端的風(fēng)險(xiǎn)一直在爆發(fā)，老百姓害怕買到爛尾的樓盤。

中央也看到了這個問題，保交樓已經(jīng)是各個地方重要的政治任務(wù)，而且也安排了一些具體的政策措施，秦虹說，“比如說保交樓的資金開始安排了2000億，后來又追加了2000億，下一步如果有需要，我認(rèn)為還會有追加。保交樓就是保穩(wěn)定、保民生，不會繼續(xù)出現(xiàn)爛尾的房子?！?/p>

秦虹總結(jié)2022年影響房地產(chǎn)需求的有三大因素，一是正常市場“總量下臺階”，二是疫情導(dǎo)致老百姓失業(yè)和減薪，對收入預(yù)期的不穩(wěn)定。三是供給端的風(fēng)險(xiǎn)不斷的爆雷，大家不敢買。

但2023年第三個因素會大大的緩解，房地產(chǎn)企業(yè)爆雷的問題應(yīng)該大大好于2022年。她樂觀的表示，“如果房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)，債務(wù)壓力依然大的話，我相信中央還會有新的舉措來穩(wěn)住房地產(chǎn)企業(yè)的違約爆雷的風(fēng)險(xiǎn)事件?！?/p>

秦虹表示，2022年底出臺的一系列房地產(chǎn)融資等新政策，最大特點(diǎn)是尊重規(guī)律、回歸常態(tài)。她也總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該做到三點(diǎn)。第一，政府履行好職責(zé)，比如做好保障性住房的建設(shè)，完善房地產(chǎn)市場的一些基礎(chǔ)性制度。第二，盡可能地尊重市場、減少微觀干預(yù)。第三，新發(fā)展階段，要支持房地產(chǎn)企業(yè)新模式的形成，改變過去高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的的發(fā)展模式。