丁祖昱評(píng)樓市

2022年樓市仍處于深度調(diào)整期，最大的變化就是，商品房銷(xiāo)售規(guī)模和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大降。

(資料圖)

1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。2022年，商品房銷(xiāo)售面積13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷(xiāo)售額13.3萬(wàn)億，同比下降26.7%；全年開(kāi)發(fā)投資下降了10%。

在擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)地產(chǎn)總體方針下，中央金融紓困救企的同時(shí)，地方調(diào)控?cái)[脫時(shí)滯效應(yīng)后促進(jìn)需求發(fā)力，2023年，銷(xiāo)售和投資規(guī)模將實(shí)現(xiàn)前低后高的走勢(shì)。

但考慮到房企資金壓力尚未得到實(shí)質(zhì)性改善，再加上購(gòu)房需求透支，接下來(lái)“保交付”將是多數(shù)企業(yè)的主要工作，多數(shù)城市主要圍繞“穩(wěn)需求”發(fā)力，這對(duì)行業(yè)規(guī)模的復(fù)蘇支撐有限，預(yù)計(jì)2023年銷(xiāo)售和投資規(guī)模還將繼續(xù)縮量。

行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，預(yù)計(jì)未來(lái)三至五年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模將保持在13億平方米左右，未來(lái)十年，整個(gè)住房增量需求將回落到100億平方米左右。

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端面臨沖擊和壓力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷(xiāo)售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。商品房銷(xiāo)售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。兩者同比降幅相比1-11月分別擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)同比降幅走勢(shì)趨平趨緩。

從歷年商品房銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，行業(yè)規(guī)模自2016年以來(lái)持續(xù)放緩，特別是2021年下半年至今市場(chǎng)降溫明顯，2022年整體規(guī)模已回到了2015年，預(yù)計(jì)未來(lái)三至五年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。

2022年下半年年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售企穩(wěn)，市場(chǎng)已完成規(guī)模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場(chǎng)情緒仍然萎靡。

萎靡的市場(chǎng)情緒將傳遞到2023年，整體全國(guó)商品房市場(chǎng)仍有銷(xiāo)售規(guī)?？s量可能，尤其是上半年仍將月成交規(guī)模仍將維持下降趨勢(shì)，但好的一面是，改善需求將支撐整體規(guī)模在下半年小幅回升。

基于此，預(yù)計(jì)2023年全年銷(xiāo)售規(guī)模將低于2022年，商品房銷(xiāo)售面積降至13億平方米以下，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額降幅約在10%以?xún)?nèi)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%，較1-11月降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，12月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9032億元，環(huán)比下降8.9%，同比下降12.2%，同比較11月降幅收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)。

2022年下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額一路收窄至歷史低點(diǎn)，其中，11月和12月全國(guó)開(kāi)發(fā)投資額已降至不足1萬(wàn)億元，為近五年新低。

2023年投資仍將延續(xù)2022年的趨勢(shì)。

具體來(lái)看，房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置兩方面疲軟下投資規(guī)模繼續(xù)保持低位，竣工持續(xù)發(fā)力支撐增速降幅小幅收窄。略有不同的是，隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市復(fù)蘇，房企資金面改善后以土拓投資為代表將有復(fù)蘇預(yù)期，屆時(shí)或?qū)⒗瓌?dòng)整體投資規(guī)模上揚(yáng)。

基于此，預(yù)計(jì)2023年全年開(kāi)發(fā)投資額仍將低于2022年，同比降幅小幅回升至-5%到-8%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬(wàn)平方米，比上年下降7.2%，降幅較1-11月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積120587萬(wàn)平方米，下降39.4%。房屋竣工面積86222萬(wàn)平方米，下降15.0%。兩者同比降幅分別擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)、收窄4個(gè)百分點(diǎn)。

縱觀2022年下半年，整體呈現(xiàn)“新開(kāi)工連續(xù)疲弱”、“竣工保交付接連發(fā)力”的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2023年房企房屋施工和新開(kāi)工面積仍將維持低水平，同時(shí)竣工規(guī)模則將繼續(xù)發(fā)力。

這主要基于兩方面判斷。一方面，房企2023年的主要資金仍將落腳于竣工保交付上，投入到項(xiàng)目新開(kāi)工的投資有限；另一方面，2021年和2022年全國(guó)土拍規(guī)模接連走低，2023年可開(kāi)發(fā)土地規(guī)模也依趨勢(shì)縮減，也將拖累新開(kāi)工指標(biāo)。

房屋新開(kāi)工方面，預(yù)計(jì)2022年成交土地將有3.4億平方米于2023年新開(kāi)工，再加上2023年新成交土地中20%于當(dāng)年新開(kāi)工，預(yù)計(jì)規(guī)模為2億平方米。二者合計(jì)加之庫(kù)存土地新開(kāi)工，預(yù)計(jì)2023年全年房屋新開(kāi)工面積或同比下降20%。

房屋竣工方面，受限于建筑行業(yè)自身施工強(qiáng)度，預(yù)計(jì)2023年全年完成房屋竣工面積在10億平方米以?xún)?nèi)，同比上漲10%至15%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10052萬(wàn)平方米，同比下降53.4%；土地成交價(jià)款9166億元，同比下降48.4%。二者降幅較1-11月分別收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)和擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

近期關(guān)于房企融資方面的利好頻發(fā)，對(duì)于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)、投資有一定的促進(jìn)作用，但短期內(nèi)在政策效果在企業(yè)投資端還未能體現(xiàn)。

房企首要任務(wù)是增強(qiáng)融資、促進(jìn)銷(xiāo)售，土地投資信心依賴(lài)于市場(chǎng)信心的帶動(dòng)。

在樓市銷(xiāo)售仍未明顯復(fù)蘇的背景下，重點(diǎn)城市集中土拍冷熱分化的趨勢(shì)還將延續(xù)，流動(dòng)性緊張下，核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)土地將繼續(xù)成為房企拿地重心。

國(guó)央企及平臺(tái)公司仍將成為二三線城市土拍市場(chǎng)支柱力量。同時(shí)土地端將會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)變化：一是優(yōu)質(zhì)地塊將更加被熱捧。二是隨著“第四支箭”等進(jìn)一步金融政策的實(shí)施，一部分優(yōu)質(zhì)民企將重新回到土拍市場(chǎng)，參與到優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)土地的競(jìng)拍中。

2023年土地購(gòu)置面積仍將處于歷史低位，預(yù)計(jì)全年同比下降2%至5%。整體房地產(chǎn)行業(yè)雖融資環(huán)境有寬松預(yù)期，但銷(xiāo)售端資金回暖仍需較長(zhǎng)時(shí)間。資金面沒(méi)有根本改善下房企拿地態(tài)度不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)頂住壓力再上新臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)總體上保持了恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨需求不足、投資動(dòng)能減弱的壓力，2023年依然不容樂(lè)觀，考慮到購(gòu)房市場(chǎng)是中國(guó)最大的消費(fèi)市場(chǎng)，新一輪政策支持力度還將以促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)為主，但政策端支持力度傳導(dǎo)至行業(yè)銷(xiāo)售與投資層面仍需要一段時(shí)間。

目前，樓市仍然面臨較大壓力，預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房市場(chǎng)仍有銷(xiāo)售規(guī)?？s量可能，尤其是上半年仍將月成交規(guī)模仍將維持下降趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞： 竣工面積 商品房銷(xiāo)售面積