|文沖舊改|三大產業(yè)圈層要求|天德廣場|廣州，珠江新城|來源：番禺粉絲群|科學城

一個新年“大禮包”。

(資料圖片)

今天正好有時間來聊聊年前（1月20日）廣州發(fā)布的一個城市更新的政策，大大降低了改造的門檻，一共30條，內容很重磅。

無論是政策指向，還是開發(fā)商的經濟利益平衡。

都做了一個很大程度的讓利。

| 年前廣州發(fā)了一個舊改政策大禮包

具體的重要內容，我們來看下：

其一：降低了開發(fā)商開發(fā)能力的要求。

結合住建部推動城市更新由“開發(fā)方式”向“經營模式”轉變要求，降低了對合作企業(yè)開發(fā)能力的要求，提出合作企業(yè)與新二級資質的相關條件相當。

其二：降低了對合作企業(yè)總資產的要求。

結合住建部“留改拆”并舉、加強修繕改造、注重提升功能的要求，以及鼓勵市、區(qū)屬國企參與城市更新項目，降低了對合作企業(yè)總資產的要求，明確合作企業(yè)本身或其全資子公司的相關數據可以納入資格核驗范圍。

其三：取消產業(yè)圈層，讓利市場。

針對企業(yè)反饋產業(yè)導入門檻太高，不利于社會資金進入舊改市場的問題，綜合考慮目前經濟形勢，將產業(yè)導入中對于企業(yè)的行業(yè)地位和數量要求由準入條件轉為擇優(yōu)條件。

同時，不再分圈層設置企業(yè)的行業(yè)地位和數量要求，各區(qū)可以根據項目的具體情況設定產業(yè)導入的擇優(yōu)條件。

這一點，其實是最重要的。

按照之前的三大產業(yè)圈層要求的產居比導致無法實現經濟平衡，改造范圍內無法承載開發(fā)建設量的問題。

比如，第一圈層內的舊改，如金融城的員村、程界西，假設體量100萬的舊改，就需要拿出50萬方來做商業(yè)，做產業(yè)，不能做商品房。

那剩下的50萬方，又要做回遷房，又要考慮開發(fā)商的融資商品房，很難兼顧。

且產業(yè)用地的樓面價低，將導致建設量大幅增加，如果向天空要地，那凈容積率非常高。

簡單一句話，按現有的產業(yè)比，這么大體量的產業(yè)面積，開發(fā)商做不了，做了就是虧錢，不符合市場經濟邏輯。

|三大產業(yè)圈層涉及到的板塊

但也不是不要引入產業(yè)，只是變得更加務實了，擇優(yōu)選擇，有了更多商量余地。

其中，引入的基礎教育，需為國內優(yōu)質學校、重點大學附屬學校、本地優(yōu)質學校舉辦的分校。

而醫(yī)療資源，需為復旦大學每年公布的《中國醫(yī)院排行榜》醫(yī)院、廣州地區(qū)優(yōu)質醫(yī)療資源或者國內外知名醫(yī)院。

畢竟，舊改是很重要的招商手段和路徑。

產業(yè)，包括商業(yè)做得好的項目，也不是沒有，比如永慶坊，早已成為網紅打卡點。

又比如，增城1978文化創(chuàng)意園、獵德天德廣場等等。

其四：開發(fā)商轉讓項目股權有所放開了。

為兼顧市場運作需要和市場規(guī)范管理，在舊村改造實施過程中，對合作企業(yè)改造項目公司股權轉讓行為予以合理控制。

同時，考慮到緊急情況下政府強制介入等補位措施的例外情形。

并且結合近期政策變動、市場變化等因素導致企業(yè)退出的情形，增加了企業(yè)退出的處理流程和措施。

|2023《指引》對企業(yè)退出做出了明確的程序

從前年開始的調控，不少民營房企暴雷，當中有不少是深耕城市更新領域的開發(fā)商，如佳兆業(yè)、龍光、合景泰富、奧園等等。

而舊改又是一個周期長，政策變化大，資金沉淀大的行業(yè)，需要一定時間才能形成現金流，當企業(yè)債臺高筑，很多開發(fā)商紛紛減持離場。

昔日為上市房企描繪土儲市值的舊改，瞬間成為了燙手的山芋。

所以，過去一年多的時間，我們看到奧園賣物業(yè)、賣舊改求生；

就連好學生，一向穩(wěn)健的頭部房企龍湖，也難以適應政策的變化，忍痛退出已經拆平了的黃埔長平舊改。

在此之前，開發(fā)商之所以對舊改趨之若鶩，一個利潤率，另一個則是融資工具。

通常情況下，城市更新整體毛利率40%~50%，凈利率約為15%，而普通住宅開發(fā)項目的利潤一般在10%左右。

對此，佳兆業(yè)董事長在郭英成曾經在公開場合說過：舊改的毛利率，深圳的一般都是50%，廣州40%，東莞的30%，中山和惠州的只有25%。

至于融資工具和手段就很好理解了。

不少舊改項目，早在確認實施主體之前，僅僅憑借跟城中村簽署的協(xié)議，就從金融機構申請到項目價格七八成的融資額度。

當時，就算是一些招商文件提到3億保證金，也可以通過融資來解決，開發(fā)商只需要自由資金7000-8000萬就能撬動。

所以，在政策放開的時候，很多開發(fā)商都盯上了廣州的舊改。

那么問題來了，放開企業(yè)退出舊改的程序，會有什么影響？

隨著2023舊改新政的發(fā)布，相信我們會看到一些重點板塊的重點項目，會有一些新的動態(tài)。

畢竟，2023開年以來，無論是省，還是市層面，都強調了城市更新是經濟發(fā)展的重要抓手。

暴雷的民企不做，國企，央企會補位。

比如，萬博CBD里仁洞舊改就掛上了一個大大的拆字。

沉舟側畔千帆過，經過一年多的政策調整，舊改更新的重要性又一次被提及。

對廣州樓市來說，這一政策也是非常值得關注的。

畢竟，從2018年開始，舊改接力棚改已經是大勢所趨。

在很多人的認知里，能夠攪動三四線樓市的，無疑就是棚改。

棚改動，有利于樓市；棚改緊，看空樓市。房子一扒，帕拉梅拉。

從2015年到2018年棚改三年計劃，去庫存，三四線房價猛漲，就是一個例子。

而更近的一點的例子，則是黃埔舊改的三年計劃，樓市行情飆漲，兩年時間誕生了五個搖號地王。

舊改暫停之后，黃埔樓市也開始回調。

不過，相對于政策的轉向，我更關心的是，改造的錢從哪里來？

PSL，也就是抵押補充貸款。這是央行在14年推出的創(chuàng)新性政策工具，由國開行主導，為城市棚戶區(qū)籌措低利息，長期的資金。

近日，央行公布的抵押貸款（PSL）數據顯示，自2022年9月PSL工具重啟以來，其凈新增額已經連續(xù)仨月放量遞增。

2022年9月、10月、11月分別凈新增1082億、1543億、3675億。

單月充值3675億元，創(chuàng)下史上第二高的記錄，上次達到這個水準，還是2014年12月的3831億。

截至2022年12月末，PSL余額約為31528億元。

時隔9年，樓市再獲定向充值。

所以，棚改，包括舊改被很多人看成了樓市行情的發(fā)動機。

折騰一年多的時間，希望這一次有真正能夠落地的項目。

關鍵詞： 舊改新政 住宅用地