在寒風刺骨的1月，全國土地市場也偃旗息鼓，待春暖花開再戰(zhàn)。

然而，近期上海土地市場卻悄然出讓了地獄級開發(fā)難度的地塊。

上海虹口前不久公示了2幅嘉興路街道歷史風貌保護項目的遴選公告，2幅地塊均是重磅住宅地塊。2幅地塊底價為51.57億，折合樓面價約95852元/㎡。

(資料圖片僅供參考)

1月18日下午 ，兩幅地塊開啟遴選文件、評定遴選文件。幾天后，兩幅宅地評定結(jié)果揭曉：

最終由上海北外灘集團和金橋股份聯(lián)合體拿下。

圖片來源：官網(wǎng)

這兩幅重磅宅地落入“神仙公司”手中，也在意料之中。

這似乎也為2023年上海重磅宅地的出讓，定了一個基調(diào)。

01

虹口王炸地段要建別墅？

這兩幅地塊是打包出讓的，從地圖上可以看出，兩幅地塊并不是緊挨著的，而是當中隔了一個商業(yè)廣場。

這兩幅地塊的指標不盡相同：

hk356B-01地塊（138街坊）的指標要求頗高，甚至可以用地獄級難度來形容。

①僅1.35容積率

根據(jù)出讓公告，該地塊出讓面積18838.5平方米，容積率1.35，地塊性質(zhì)為一類住宅組團用地。

（注：一類住宅組團用地，指的是以低層住宅為主，市政公用設(shè)施齊全，布局完善，建筑密度較低，綠地率較高且環(huán)境良好的用地。）

② 限高最高不超15米

該地塊內(nèi)部建筑要求：

沿周家嘴路建筑檐口高度不超過15米，沿岳州路建筑檐口高度不超過9米。

也就是說，這里大概率會打造成：

疊墅+聯(lián)排+合院的低密度別墅社區(qū)。

要知道，這是位于虹口區(qū)北外灘黃金地段的地塊，在這樣一個市區(qū)出現(xiàn)別墅級項目，也是非常罕見的。

別墅項目對于產(chǎn)品品質(zhì)的要求更高，相對于普通的高層項目，也會消耗更多的成本，這樣的地塊對于房企的產(chǎn)品力以及現(xiàn)金流也提出了較高的要求。

③ 諸多公建要求

除了限高要求外，該文件也對地塊周邊公共設(shè)施建設(shè)提出了相關(guān)要求：

比如地塊出讓方鼓勵受讓人代建19號線的出入口和街坊進行一體化設(shè)計，建成后無償移交給地鐵主管部門。

再比如土地受讓人須承擔地塊周邊市政道路全要素景觀提升的相關(guān)費用，按道路面積計，預估不低于4000元/㎡。

④ 較大比例保護、保留建筑

更為嚴苛的是，該地塊對于保護歷史風貌建筑也提出了要求：

138街坊內(nèi)歷史建筑保護保留規(guī)模面積不小于2.14萬平方米。

而138街坊地塊地上建筑面積一共才2.5432萬方，也就是說，除了保護建筑，留給開發(fā)商“自由發(fā)揮”的空間極其有限。

上海話說“螺獅殼里做道場”，這塊地則是“微型地塊建別墅”。

種種要求，都對開發(fā)商的文化理解能力、產(chǎn)品設(shè)計能力、公區(qū)建造能力、財務(wù)管控能力等都有著極高要求。

所以，即使138街坊地塊無自持要求，無保障房，無中小套戶型限制以及裝修比例的要求，但是對于開發(fā)者來說，仍舊是一個不小的挑戰(zhàn)。

此次出讓的另外一幅地塊135街坊地塊，土地出讓面積11349.4平方米，容積率2.5，這樣的容積率基本是以高層為主。

地塊內(nèi)要求按規(guī)定配建總建筑面積5%以上保障性住房，并且所有住宅全裝修交付。

相較于138街坊的大比例的風貌保護建筑，135街坊地塊需要保護的歷史建筑面積就要小得多， 保護保留規(guī)模為0.34萬方。

相對來說，135街坊的開發(fā)難度比138街坊要小了很多。

但終究這兩幅地塊是打包出讓，所以總體來說，開發(fā)任務(wù)的整體難度還是頗高的，還真的不是不一般的房企能夠拿下的。

02

拿下王炸地塊的“神仙公司”

從之前的出讓要求來看，該地塊對于申請人也提出了較高的資質(zhì)要求：

申請人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)符合以下條件：

① 2021年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于100億；

② 2021年度凈負債率不大于60%；

③ 具備中國人民銀行認可的評級機構(gòu)出具的有效期內(nèi)的主體信用評級等級證書AA及以上評級；

④ 具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

第1條比較容易達到，因為總資產(chǎn)大于100億的房企比比皆是。

但是第2條和第3條，就相對來說會將大多數(shù)房企“拒之門外”，畢竟凈負債率不大于60%的房企少之又少，信用評級達到AA及以上的房企，央國企占到了大多數(shù)。

所以之前艷姐和很多地產(chǎn)人朋友都推斷，最終拿下這兩幅地塊的，大概率是長期深耕虹口的央國企。

就在幾天前，官方公布了拿地結(jié)果：

上海北外灘集團和金橋股份拿下兩幅地塊。

上海北外灘集團是一家比較低調(diào)的公司，業(yè)界對其熟悉程度并不高，根據(jù)相關(guān)資料顯示，上海北外灘集團成立于2017年5月，為虹口區(qū)國資委下屬國有獨資公司，注冊資本金20.27億，擁有總資產(chǎn)超200億元。

上海北外灘集團是北外灘開發(fā)重要的建設(shè)責任主體和實施操作平臺，聚焦工程管理、投資管理、文旅發(fā)展、招商服務(wù)、科技創(chuàng)新、高端會展等核心板塊。

說白了，上海北外灘集團就是北外灘板塊的地頭蛇，由其參與此次虹口王炸地塊的開發(fā)運營，也可以說是實至名歸。

金橋股份則是一家老牌的國有企業(yè)，根據(jù)官網(wǎng)資料顯示，其成立于1992年，1993年3月，公司在上海證券交易所A股市場上市；同年5月，在B股市場掛牌。公司注冊資本11.22億元，浦東國資占比49.37%。

金橋股份產(chǎn)業(yè)載體約210.58萬平方米，住宅約37.91萬平方米，商業(yè)酒店教育等載體約54.39萬平方米。

值得一提的是，金橋股份在住宅開發(fā)領(lǐng)域也是可圈可點：

其曾經(jīng)打造的碧云國際社區(qū)，以其低密度、生態(tài)化、以人為本的規(guī)劃理念，成為上海規(guī)模最大，綜合環(huán)境最具特色的綠色環(huán)保型國際社區(qū)。

碧云國際社區(qū)實景圖

可以說，金橋股份對于高端別墅項目的打造還是非常具有實操經(jīng)驗的，在成功案例的背書之下，此次金橋股份參與打造北外灘項目，也是真的非常讓人期待。

總體來說，這兩家企業(yè)都有國資背景，資金實力自然不俗，而且相對于民企來說，也可以動用各類資源來打造此次地塊之上的高品質(zhì)項目。

艷姐也想用“神仙公司”這個詞來形容他們，這樣一個高難度地塊，對于很多民企來說，可能是珠穆朗瑪峰；而對于北外灘集團和金橋股份來說，或許就是一座佘山。

可能未來這里的別墅項目，也是虹口獨一份的高端別墅項目了，入手的門檻估計也非常高。

03

虹口房地產(chǎn)“戰(zhàn)事”

事實上，近年來，上海虹口推出宅地的頻率非常低，偶爾推出零星幾塊宅地入市。整個2022年上海四輪宅地集中出讓中，虹口區(qū)沒有新的宅地推向市場。

最近一次虹口區(qū)商品住宅地塊，還要追溯到2021年2月。

當時，虹口區(qū)掛牌一宗商住地塊， 最終由上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公 司收入囊中，成交總價高達111.35億，這家公司其實是由上海地產(chǎn)集團控股。

之后該地塊又經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，招商和融信入局該地塊共同打造項目，該地塊之上打造出的項目也就是未來將入市的招商融信弘安里。

值得一提的是，這也是一幅歷史建筑風貌保護項目地塊。

其實不止是這一幅，近年來虹口區(qū)也推出了多幅涉及保護性開發(fā)的地塊。

比如2020年恒大22.95億摘得的虹口區(qū)北外灘街道商住地塊，含歷史保留保護建筑。

此外，在2022年7月土地推介會上，虹口區(qū)表示將推出雙子星超塔綜合體、68街坊歷史風貌街區(qū)綜合體以及67街坊商辦綜合體等一系列項目，相關(guān)地塊將上市出讓。

這些地塊，同樣涉及到歷史建筑風貌保護要求，大概率也將落入實力較為強勁的國央企手中。

目前虹口的房企格局，也大體呈現(xiàn)出實力港資房企和央國企進駐布局的局面。

在此次地塊的附近，已經(jīng)入市了諸多精品樓盤，比如由港資房企瑞安房地產(chǎn)打造的瑞虹新城、央企大悅城打造的中糧瑞虹·海景壹號；央企招商蛇口打造的招商外灘璽、招商虹璽、招商云璽等。

此外，未來還將入市諸多知名房企打造的樓盤，比如新湖打造的新湖虹口北外灘項目、虹口城投打造的萬安路項目等。

再加上此次地塊，未來虹口的新房市場相對來說比較熱鬧的，這些實力房企的入駐，也將進一步提升虹口的城市界面以及虹口新房市場的成熟度。

小結(jié)

總體來說，新的一年，虹口區(qū)這兩幅宅地成交，無疑是為2023年上海房地產(chǎn)市場開了一個好兆頭。

艷姐也期待未來虹口又將會誕生什么樣的經(jīng)典作品。

畢竟，在虹口黃金地段造別墅，真的是一件稀罕事。

主編：張艷

責編：doug

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

1.投稿、約稿、商務(wù)合作及建議

歡迎掃描下方二維碼，添加艷姐微信

必須備注“公司+職務(wù)+姓名”否則不予通過

也歡迎投稿

稿酬1000-3000元不等

點擊下方鏈接，查看投稿方式和稿酬標準

2.加入粉絲群

我們建立了“地產(chǎn)人言交流群23班”

備注“公司+職務(wù)+姓名”

編輯拉您入群

關(guān)鍵詞：