房貸利率又降了。

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春節(jié)假期后，一大波城市下調了首套房貸利率下限，其中包括鄭州、珠海、廈門、福州、沈陽等二線城市。房貸利率“3時代”來了。

眼看著房貸利率不斷下調，許多人糾結是否提前還貸。哪些情況提前還貸最劃算呢？

多地節(jié)后密集下調房貸利率

根據中指研究院不完全統計，2023年開年首月，調整房貸利率下限的城市接近20個。其中，鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低降至3.8%，珠海為3.7%，天津、沈陽、中山等城市為3.9%。肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門等階段性取消首套房貸利率下限。

諸葛找房數據研究中心統計數據也顯示，截至今年1月30日，中國已經有30城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。30城市中，除蘭州外，其余29個城市房貸利率均已處于“3時代”。

過去許多年里，房貸利率都在5%以上，一些城市首套房貸利率一度超過6%。貝殼研究院統計數據顯示，2023年1月，中國主要城市首套房貸利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個基點和93個基點。

房貸利率的大幅下調來自兩方面因素的疊加。一是房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)不斷下行。

2022年，5年期以上LPR累計下調35個基點。LPR下調是“普惠式”的，無論是新申請貸款還是存量貸款利率均能享受到降息的優(yōu)惠。

二是官方去年階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，今年1月份又公布首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。

根據這一機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。目前全國首套房貸利率下限為4.1%。據機構統計，在國家統計局公布房價數據的70個城市中，有38個城市符合進一步將首套房貸利率調低于下限（4.1%）的條件。

房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，同時助推正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制的城市有望跟進調整，利率下限有望降至4%以下。

要不要提前還房貸？

需要看到，只有在利率調整后新買房、且購買首套房的人才能享受到首套房貸利率“3時代”的優(yōu)惠，對于已經買了房子正在還貸的人來說，房貸利率過去一年內只是跟隨LPR降了35個基點。

所以近期很多人都在考慮要不要提前還房貸。筆者建議是，要認真算一算提前還房貸是不是劃算。

哪種情況最劃算呢？

1、買房的時候，剛好是房貸利率較高的階段，比如首套或者二套房貸利率超過6%，而現在所在城市的房貸利率已經降到3%-4%。

2、沒有太好的投資理財方式，主要是指投資理財年化收益無法覆蓋每年的房貸利息。特別是買理財怕虧錢，炒股怕風險太大，存定期覺得利息太低，而手頭又剛好有些存款或者是有換房打算的家庭。

如果滿足以上這些條件，那么部分或者全部提前還貸不失為一個好選擇，能很大程度上減輕財務壓力。

但是盲目提前還款也并不可取，以下這些情況下需要格外注意：

首先是所在城市的換房門檻非常高的。比如北京等一線城市，認房又認貸，如果賣一套再買一套，即便名下只有一套住房，也會失去首貸資格，“首套變二套”。以北京為例，二套房的首付比例（六成以上）和房貸利率（5.35%）都比首套房高許多。一旦賣了首套住房，可能反而“上不了車”了，還得多花一大筆稅費和中介費。

其次，如果是公積金貸款，或者組合貸公積金為主，那么其實沒有太大提前還貸的必要，很多地方存量公積金貸款利率今年也跟著下調了，現在首套房公積金貸款利率已降至3.1%。這樣的長期低息貸款是很難得的。

最后，記得要去查一下自己買房時的貸款利率，特別是2008年末以及此后幾年的買房者，不少人的房貸利率申請到了基準利率的七折，也就是在LPR基礎上相應加負點，算起來實際上利率本已低于4%，接近公積金貸款利率，此時以提前還款來節(jié)約成本，必要性也不大了。

關鍵詞： 房貸利率 首付比例 公積金貸款