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文｜鄧浩志

近日，廣東省住建廳表示，要實(shí)施好差別化住房信貸政策，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。早前管理層表態(tài)：房地產(chǎn)仍然是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，廣東省政府大年初七召開的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上也提出：積極支持人民群眾剛性和改善性住房需求。從近期一系列的官方表態(tài)看，房地產(chǎn)今年仍將獲得扶持，購(gòu)房政策仍有機(jī)會(huì)進(jìn)一步松綁。從農(nóng)歷新年假期回來(lái)不到三天時(shí)間，珠海、廈門、長(zhǎng)沙、鄭州、溫州、天津分別推出各種刺激樓市政策，有的降低房貸利率，有的提高公積金使用額度，有的給予購(gòu)房補(bǔ)貼。這已經(jīng)是從2021年年底開始的，第四輪各地密集出臺(tái)穩(wěn)樓市政策了。之前兩輪，廣州毫無(wú)動(dòng)靜，到去年底，廣州有點(diǎn)“雷聲”，但最終都沒(méi)有見“雨點(diǎn)”。新一輪松綁潮，廣州樓市有沒(méi)有機(jī)會(huì)搭上這班車呢？

廣州購(gòu)買力都外市持續(xù)分流

今年春節(jié)假期及節(jié)后樓市，市場(chǎng)一線反饋的情況是：廣州周邊城市表現(xiàn)好于廣州。一是佛山臨廣樓盤主攻廣州購(gòu)買力，比如南海里水樓盤主打白云西客群，順德樓盤主攻番禺片區(qū)的渠道商，南海桂城項(xiàng)目加大在廣州荔灣方向的宣傳。加上地鐵開通利好，配合佛山限購(gòu)松綁，廣州剛需客一批被分流到佛山。二是大灣區(qū)三四線樓盤，狂推一波返鄉(xiāng)置業(yè)。比如江門、肇慶、清遠(yuǎn)等地，春節(jié)檔大量吸納來(lái)自廣州、香港等大城市的購(gòu)買力，回鄉(xiāng)置業(yè)有為退休準(zhǔn)備的，也有看中底價(jià)優(yōu)勢(shì)的，反正過(guò)去三年過(guò)年都很難回鄉(xiāng)，今年一放開，樓市積累的需求也集中釋放了一波。

這種情況不但在廣州都市圈，整個(gè)大灣區(qū)都如此。比如深圳，客戶也被往外分流，上海，北京的同行，也有類似反饋，周邊城市表現(xiàn)優(yōu)于核心大城市。關(guān)鍵問(wèn)題還是大城市目前樓市限制性政策仍然太緊。不過(guò)北京、上海始終是京津冀的長(zhǎng)三角的核心。其總體購(gòu)買力表現(xiàn)仍然比廣州強(qiáng)許多。所以廣州目前是四大一線城市中最弱的，但政策硬，需求無(wú)法釋放，觀望氣氛也濃。

再不松綁，廣州樓市或進(jìn)一步萎縮

一開始我們已經(jīng)說(shuō)了，各地樓市政策已經(jīng)進(jìn)一步松動(dòng)當(dāng)中，這將進(jìn)一步擴(kuò)大周邊城市與廣州之間的差距。比如大灣區(qū)不少城市陸續(xù)下調(diào)的首套房貸利率至3.7%，而廣州則多在4%以上，二套更高。目前周邊城市不但房?jī)r(jià)更便宜，限購(gòu)政策更松動(dòng)，而且首付更低，利息更低，甚至還有其他政策支持，再加上渠道引流，城際交通進(jìn)一步完善，廣州樓市總量被侵蝕恐怕難以避免。而這帶來(lái)的直接結(jié)果是整個(gè)行業(yè)生存壓力進(jìn)一步加大，比如房企，中介，銀行等。也會(huì)導(dǎo)致地方財(cái)政壓力進(jìn)一步增加，比如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、稅收、土地收入等。所以廣州有需要，也很必要對(duì)現(xiàn)行樓市政策進(jìn)行調(diào)整。

至于廣州樓市政策為什么遲遲不調(diào)整呢？很多人都知道，這和廣州“一線城市”的身份有關(guān)系。北上深另外三個(gè)一線都沒(méi)有調(diào)，廣州單獨(dú)松綁似乎說(shuō)不過(guò)去。廣州地位上是一線城市，但廣州的樓市卻有非常典型的二線城市特征，即房?jī)r(jià)不算特別高，超級(jí)富豪聚集有限，新房成交占比仍然非常高，庫(kù)存量也遠(yuǎn)大于其他三個(gè)一線城市，所以廣州樓市和其他三個(gè)一線城市非常不同。廣州樓市的松綁是必要的、客觀的，因城施策的需求。

雖然有這個(gè)客觀需要，但廣州樓市何時(shí)松綁？怎樣松綁？暫時(shí)沒(méi)人知道。最近市場(chǎng)又有些新的期待，比如3月份……希望到時(shí)候真能有好的消息，希望廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)能盡快復(fù)常，房地產(chǎn)也盡快復(fù)常，經(jīng)濟(jì)也盡早復(fù)?！?/p>

（本文圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

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