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自去年下半年以來，不少房貸借款人選擇全部或者部分提前償還貸款，引人關(guān)注。特別是歲末年初的年終獎(jiǎng)到賬之后，住房貸款提前還款行為顯著增多，漸成人們所驚呼的“提前還貸潮”。由此引發(fā)的個(gè)別銀行明里暗里不同意借款人提前還款的消息屢見不鮮，這個(gè)現(xiàn)象表面上是一種借款人和放貸行之間偶發(fā)的博弈，實(shí)際上還是可以參悟出不少道理。

實(shí)事求是地說，提前還房貸在以往很常見，步驟也并不難，銀行既沒有理由也沒有動(dòng)機(jī)會(huì)去阻攔。但過去一年情況有點(diǎn)不一樣，去年整年國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)不太給力，普通人想從股票、基金（股基、混基等權(quán)益類基金）里面掙點(diǎn)錢不容易。即便不碰股票、基金這些風(fēng)險(xiǎn)度高的資產(chǎn)，買的是主打固定收益，很安全的銀行理財(cái)產(chǎn)品，也不如以往穩(wěn)健。假設(shè)房貸利率以5%計(jì)，算上股票、基金、理財(cái)?shù)牡环匆粡?fù)，去年的浮虧可能在10%-30%區(qū)間，這種投資負(fù)反饋情況之下，普通居民風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，選擇將投資款變?yōu)樘崆斑€貸的資金也不難理解。

再者，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因。早期住房貸款利率在6％以上并不稀奇，盡管LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）一降再降，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3％的平均房貸利率，遑論那些沒有選擇將房貸與LPR掛鉤，而是選擇了固定利率的客戶。并且，絕大多數(shù)人選擇的等額本息還貸方式，盡管可以逐月用公積金沖還貸，但對(duì)于那些公積金菲薄的客戶，每個(gè)月現(xiàn)金流壓力還是很大，不如提前“一了百了”，無債一身輕。

不過，以上推理均基于過往，事物處于不斷變化當(dāng)中，格局還是得打開。去年以來多地下調(diào)首套房貸利率下限。春節(jié)后，新一輪的房貸利率下調(diào)潮也正如約而至。

據(jù)媒體梳理，截至目前，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸利率下限，其中最低降至3.7%。并且根據(jù)央行公布的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。目前已經(jīng)有20余城下調(diào)或者取消首套房貸利率下限，預(yù)計(jì)未調(diào)整的城市后續(xù)也有望跟進(jìn)下調(diào)房貸利率，一季度將會(huì)有更多城市首套房貸利率跌至4%以下水平。可見3%左右乃至更低將不再是其他貸款的特權(quán)，捍衛(wèi)“房貸是我們普通人目前能貸到的最低利率的貸款”的通識(shí)。

而對(duì)于今年的資本市場(chǎng)，春節(jié)前后不論A股還是港股的行情已經(jīng)出來自證，很多業(yè)內(nèi)外人士也認(rèn)為今年大概率是一個(gè)投資“大年”，如果手頭有可以用于提前還貸，但同時(shí)可以拿來較長(zhǎng)時(shí)間投資的閑錢，不如暫時(shí)觀望，先看看風(fēng)頭再說。尤其是賬面還有浮虧的朋友，此刻割肉離場(chǎng)跟風(fēng)去還房貸，或許不是明智之舉。

貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對(duì)于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個(gè)BP的利率沉浮，而是基于個(gè)人現(xiàn)實(shí)，基于自我預(yù)判，所做出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現(xiàn)在不敢借，要降房產(chǎn)投資杠桿，這恰恰從另一方面說明“房住不炒”起到了過往多少年都難收到的實(shí)效。又比如絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡型客戶，發(fā)覺一段時(shí)間內(nèi)已經(jīng)很難從他處謀得房貸之上的無風(fēng)險(xiǎn)收益，當(dāng)然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕松。

文/蔣光祥 (財(cái)經(jīng)專欄作者) 編輯 王進(jìn)雨 校對(duì) 付春愔

關(guān)鍵詞： 房貸利率 提前還貸潮