│圖源：廣州番禺發(fā)布│番禺東部鳥瞰圖@細(xì)鵬 攝│番禺里仁洞村全景圖@細(xì)鵬 攝│番禺里仁洞舊改現(xiàn)場實況@細(xì)鵬 攝│圖源：美好里仁洞│圖源：美好里仁洞│合生創(chuàng)展城市更新展廳實況 @拆神 攝│圖源：廣州中原研究發(fā)展部│番禺萬博板塊@梁正攝│圖源：拆神后臺留言|廣州南站 @細(xì)鵬 攝|廣州城投嶺南府 @細(xì)鵬 攝|番禺廣場@細(xì)鵬 攝于2021年|改造前東郊村鳥瞰圖|東郊村（北基大街）安置區(qū)現(xiàn)場 @拆神 攝|東郊村江景視角@拆神 攝|龍湖金地天峯開盤盛況 @廣州房產(chǎn) 攝

本以為是個青銅，沒想到卻是王者，這句話很適合番禺。

(資料圖片僅供參考)

在最近的GDP各項大比拼中，我們可以看到：

輸了廣州，卻贏了番禺...

廣州以290億的“微弱”差距敗給了重慶，痛失中國“第四城”。

禍不單行，廣州又以3500多億的差距，被深圳甩了近一個越秀區(qū)。

都說“當(dāng)上帝關(guān)了這扇門，一定會為你打開另一扇窗”。

番禺也許就是廣州冥冥之中“被打開”的那扇窗。

在2022年的顛簸中，番禺仍以全區(qū)GDP約2705億的成績守住了全市第四。

更重磅的是，在近日的番禺區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會中，“一把手”強(qiáng)調(diào)：

2023年，番禺區(qū)將力爭地區(qū)生產(chǎn)總值增長7%，規(guī)上工業(yè)增速10%以上，固定資產(chǎn)投資首破1000億元達(dá)1100億元要堅持“拆、治、興”并舉，有序分步推進(jìn)13個舊村全面改造項目

這決心和氣勢，絲毫不亞于昨天海珠區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展大會。

琶洲南規(guī)劃獲批！2023年海珠狂飆

近日，我們得到一些重磅信息：

一是，在開年第一天廣州市的超級大會中指出“2023年全市計劃推進(jìn)127個城中村改造項目”，就是今年的年度計劃。

目前，各區(qū)還在陸續(xù)上報中名單中，實際上可能不止127個，審批后將會印發(fā)。

二是，這127個舊改項目，大部分會和去年的年度更新計劃名單一樣，新增的可能不多。

這意味著，番禺那13條村的大致名單，可以知道的七七八八了。

今天，我們就來深度的聊一下，番禺的舊改現(xiàn)在是什么狀況。

01

從產(chǎn)業(yè)圈層的角度，番禺舊改分布在第二、第三圈層。

根據(jù)此前廣州舊改新政：

第二產(chǎn)業(yè)圈層的舊改項目，對其產(chǎn)業(yè)建設(shè)的占比已由此前的40%下調(diào)至30%；第三產(chǎn)業(yè)圈層的舊改項目，對其產(chǎn)業(yè)的要求可以根據(jù)發(fā)展需求靈活制定規(guī)則。

顯而易見，產(chǎn)業(yè)占比過大導(dǎo)致算賬困難等，不是番禺舊改的最大難題。

根據(jù)番禺此前的舊改計劃，在時間層面被劃分為三年實施、五年實施、十年改造規(guī)劃。

不過，隨著住建部發(fā)文“防止大拆大建”后，計劃便有所調(diào)整。

目前，根據(jù)現(xiàn)有內(nèi)部信息，可以確定的是：

東郊村、南浦村、羅邊村、里仁洞村、沙溪村、蔡邊一村、石壁村、福涌村、大嶺村、員崗村...

以上10個，今年將會繼續(xù)推進(jìn)全面改造。

02

在番禺的舊改之中，萬博板塊是第一梯隊。

一個里仁洞村是目前全區(qū)速度最快的，一個員崗村是番禺舊改的“破冰”起點。

2022年11月，沉寂已久的里仁洞舊改突然發(fā)聲。

不僅實施方案過會審批，越秀還宣布將投入總改造成本209億，推進(jìn)項目全面改造。

萬博209億舊改批了！12所學(xué)校逆天改命

緊接著，里仁洞村的拆補(bǔ)方案順利通過，有人可以一次性獲得54萬的臨遷補(bǔ)償獎勵。

一次性發(fā)54萬，廣州這個土豪村讓人羨慕嫉妒恨

目前，越秀已經(jīng)啟動了舊改咨詢點，并展開房屋簽約工作。

同步的，白地坑復(fù)建區(qū)的安置房也在積極建設(shè)中；

冼馬彭復(fù)建區(qū)的規(guī)劃也已經(jīng)出爐，將配備500床的綜合醫(yī)院、54班的品質(zhì)小學(xué)等。

同在，萬博板塊，員崗村也不甘示弱。

去年9月，員崗村公示了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果的公告。

標(biāo)志著番禺的舊改重啟，也暗示著沉寂許久的廣州主城區(qū)舊改開始發(fā)力。

按照廣州城市更新的政策，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的掛網(wǎng)公告是招商的重要前提條件。

意味著，員崗項目距離引入合作企業(yè)，又更近了一步。

雖然員崗村還沒有正式選定舊改合作企業(yè)，但合生創(chuàng)展已經(jīng)早早在村里設(shè)置了城市展廳。

如果合生順利成為正式合作企業(yè)，本土化的舊改經(jīng)驗和基因，會給到員崗村驚喜。

畢竟，作為第一舊改梯隊范圍里的項目，番禺的CBD，ZF是給予很大期待的。

事實上，市場也早已給出了答案。

2022年廣州全市一手成交TOP10板塊中，萬博板塊以成交量同比+187%，位列全市漲幅TOP1。

一方面，萬博由于優(yōu)質(zhì)的區(qū)位和板塊價值，吸引著大量的天河、海珠外溢客。

另一方面，板塊內(nèi)部已經(jīng)形成了梯度化的產(chǎn)品，價格階梯與置業(yè)需求匹配，滿足不同購房客的口味。

比如，和樾府、瑞麓府主要吸引高端改善客，目前售價在5.5-7萬/平;越大星吸納剛需、首改等客戶，售價在4-6萬/平。

舊改的加入，不僅會為片區(qū)帶來更多的教育、醫(yī)療等生活配套，還會進(jìn)一步改善萬博的城市建面，提升片區(qū)品牌價值。

02

其實，番禺舊改不僅僅只是在萬博，南站板塊的舊改也是一個重點。

石壁、謝村、勝石、大洲、韋涌、屏山等都是南站板塊的舊改項目。

其中，石壁(一二三四村)作為前期工作項目，被列入“2022年度城市更新計劃”名單。

2020年8月，富力正式牽手石壁，計劃投入120億對其進(jìn)行全面改造。

之后的故事大家都知道，政策剎車、資金緊張、股權(quán)被質(zhì)押等，石壁陷入了困局。

在沉寂的近2年時間里，不少人以為石壁就此涼涼。

就在輿論甚上塵囂之際，去年11月，區(qū)政府官方發(fā)言：

番禺區(qū)城市更新局積極推進(jìn)石壁(一二三四村)的全面改造。

接下來石壁舊改的任務(wù)是，在基本穩(wěn)定前期工作的前提下，加快片區(qū)策劃方案和實施方案的成果編制。

石壁(一二三四村)舊改的重要性，在ZF的發(fā)展規(guī)劃和市場上也早有暗示。

日前，市政府在超級大會上賦予番禺“智造創(chuàng)新城”的新戰(zhàn)略定位。

顧名思義，番禺要“產(chǎn)業(yè)第一、擺脫睡城”。

在這個層面上，南站板塊以擁有“世界級交通樞紐”廣州南站為核心發(fā)力點，重點布局IAB、TOD等產(chǎn)業(yè)。

勢必要將片區(qū)打造成“廣州IAB產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要基地”、“粵港澳大灣區(qū)的樞紐門戶”、“世界性超大型TOD”等。

石壁和謝村作為最靠近廣州南站的兩大組團(tuán)，分別承載著發(fā)展綜合服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)的任務(wù)。

謝村組團(tuán)的越秀星寰TOD，在售均價約3.9-4.5萬/平；

石壁組團(tuán)的廣州城投嶺南府，在售均價約3.5-4.5萬/平；

都在市場引起了廣泛的關(guān)注，尤其是剛需、剛改客的頻繁咨詢。

如果石壁舊改加速推進(jìn)，不僅讓兩大組團(tuán)的發(fā)展更融合，促進(jìn)片區(qū)連片開發(fā)；

舊改帶來的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入升級、高端生活配套的完善，將會進(jìn)一步拉升片區(qū)房價。

03

這些年，很多人都以為番禺的發(fā)展在“向北擁抱中心區(qū)”，往往忽略了它的“向南而生”。

是的，番禺廣場板塊，是番禺樓市和舊改的另一個關(guān)鍵點。

東郊村因坐落在市橋與番禺廣場兩大板塊之間，成為一個舊改關(guān)鍵項目。

區(qū)位上來講，位于廣州舊改第三圈層，距離番禺廣場地鐵站約1.2公里，南側(cè)緊鄰珠江支流。

無論是景觀資源，還是生活配套以及居住價值，都是比較優(yōu)質(zhì)的。

說起東郊村，大家可能比較陌生，但它卻是番禺首個“三舊改造”示范項目。

村里房屋老舊、空中布滿電線網(wǎng)線、道路狹窄、交通擁堵，無一不彰示著改造的必要性。

恰逢番禺廣場板塊道路擴(kuò)建、城市界面需要提升等因素，番禺區(qū)政府決定推進(jìn)東郊村的全面改造。

通過現(xiàn)場走訪，發(fā)現(xiàn)東郊村的復(fù)建安置區(qū)絕大多數(shù)已經(jīng)封頂。

整個項目總建面約13萬方，礙于臨近江岸，高度限制在60米以內(nèi)，是妥妥的一線、南向、江景房。

目前東郊村（北基大街）安置區(qū)的工作就是，外立面以及門窗等的建筑安裝。

現(xiàn)場人員告訴阿拆，再過半年安置區(qū)就可以建成交付了，到時候就可以搖珠分房。

就市場而言，東郊村所在的番禺廣場板塊可謂近兩年來的熱門。

這里憑借著18號線、22號線、3號線、3號線東延伸線的交匯，一度霸榜番禺的話題中心。

片區(qū)內(nèi)的龍湖金地天峰，主打TOD全能盤，并會引入龍湖天街，開盤當(dāng)天售樓處人潮攢動。

目前，樓盤在售均價約3.9-4.5萬/平。

在今年的供地計劃中，番禺客運站北側(cè)地塊“回爐重造”后將再次出發(fā)。

在去年的第三輪土拍中，該地塊雖然因無人舉牌而以流拍告終。

阿拆曾經(jīng)私下問過業(yè)內(nèi)人士原因。

其實，地塊素質(zhì)挺好的，怎么說都是TOD旁，地價也不高，主要是當(dāng)時市場實在是太差了。

這一地塊要是成功出讓，番禺廣州板塊將會迎來一個新的熱度。

篇幅有限，關(guān)于番禺的舊改和樓市，暫且就說這么多。

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