最近提前還房貸成為了各大社交媒體討論熱度最高的話題之一，很多人都反映提前還貸不但需要預(yù)約，而且還要排隊等待銀行處理，排隊時間有的需要數(shù)月之久。有媒體呼吁：“年輕人沒必要扎堆還房貸”，也有媒體希望銀行不要給還款人提前還款設(shè)置障礙。

而對于提前還貸是否劃算，不同人也持不同觀點(diǎn)。 有人對比之后認(rèn)為，提前還貸可以節(jié)省下不少利息錢；而也有人覺得現(xiàn)金留在自己手里，可以有比貸款利率更高的理財方案。那么“提前還貸潮”的出現(xiàn)，背后的原因究竟是什么？

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多重原因引發(fā)“提前還貸潮”

如果借款人急于提前還貸， 直接原因自然是利率降了，再繼續(xù)按照之前較高的貸款利率每月支付利息不劃算。1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，其中新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。自從該機(jī)制建立近一個月以來，多個城市宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。 而伴隨LPR（貸款市場報價利率）多次向下調(diào)整，多地也跟隨下調(diào)房貸利率。其中5年期以上LPR共下降三次，利率從4.65%下調(diào)到4.3%。

而對于房貸貸款人來說，多數(shù)人選擇的是用LPR加點(diǎn)的方式確定房貸利率，每年的1月1日會按最新利率計算月供。 而前兩年由于房貸額度較為緊張，很多人的貸款合同中都約定較LPR上浮20-30個基點(diǎn)，不少人的執(zhí)行利率都在5.5%以上甚至更高。盡管今年更新后的執(zhí)行利率會跟著LPR下降，但因本輪房貸利率下調(diào)主要是通過下調(diào)加減點(diǎn)數(shù)實現(xiàn)的，而存量房貸利率下調(diào)幅度并不大，仍然明顯高于目前市場的平均房貸利率。像這種情況如果提前還貸的話，確實可以省下一筆不小的利息開支。當(dāng)然，如果貸款人選擇的是小眾的固定利率定價方式，那么這個利率差就更大了。

另外， 由于目前經(jīng)營貸利率已經(jīng)低于房貸利率，有部分貸款客戶被銀行或中介機(jī)構(gòu)鼓動用低息經(jīng)營貸款置換較高利息的房貸，這一違規(guī)操作手法也導(dǎo)致提前還房貸人數(shù)增加。大源按揭總經(jīng)理鄭大源在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪時就表示，目前經(jīng)營貸的利率集中在3.3%到3.5%之間，相比之前5%到5.5%的房貸利率著實優(yōu)惠不少。不過房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸存在不少風(fēng)險，首先經(jīng)營貸的貸款人名下要有公司，此外要有資金先歸還房貸，而且一旦被銀行發(fā)現(xiàn)貸款人違規(guī)操作，還存在抽貸的風(fēng)險。

對此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會鄭重提示： 嚴(yán)禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機(jī)構(gòu)和個人違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的不法行為，此行為不僅違反了國家相關(guān)金融信貸政策，還嚴(yán)重違背國家“房住不炒”的定位與原則。

當(dāng)然，除了房貸利率下降這一直接原因， 資本市場表現(xiàn)不佳，居民對理財收益的預(yù)期收益率下降，也是出現(xiàn)提前還貸潮一大重要外部因素。

受內(nèi)外部多重因素影響，2022年投資理財收益普遍較差，甚至跑不贏房貸利率。在這種情況下，普通居民投資風(fēng)險偏好趨向保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。筆者身邊的一位朋友，在2021年初貸款買了一套一手房，由于現(xiàn)金流較為充裕，當(dāng)2021年的年終獎到賬之后，在理財經(jīng)理的推薦下買了幾十萬基金。不過去年股票型基金整體表現(xiàn)不佳，目前基金尚處于浮虧狀態(tài)。而債券型基金和凈值型的銀行理財產(chǎn)品同樣收益欠佳，去年四季度銀行理財出現(xiàn)“破凈潮”，讓這位朋友今年對各類風(fēng)險資產(chǎn)持“敬而遠(yuǎn)之”的態(tài)度。

而放眼低風(fēng)險理財市場，目前銀行的大額存單不但額度要靠“搶”，而且利率也是普遍走低。以最受歡迎的三年期大額存單為例，目前國有大行利率普遍在3.1%左右，部分銀行可達(dá)到3.25%，全國性股份制銀行利率大多數(shù)在2.9%至3.3%之間；地方性商業(yè)銀行利率略高，部分銀行推出的新春特別款大額存單，利率最高也就3.55%。至于短期的貨幣類理財產(chǎn)品，目前七日年化收益率普遍在2.5%左右，收益同樣不高。對于筆者這位朋友而言，今年的年終獎剛到手， 由于既不愿意參與高風(fēng)險的投資，而貨幣基金、大額存單對其吸引力同樣不高，那么提前償還部分房貸減輕利息負(fù)擔(dān)，就是一個看起來不錯的選擇。

房價不再“永遠(yuǎn)漲”

投資客考慮“去杠桿”

當(dāng)然除了以上兩大已經(jīng)被公眾普遍認(rèn)知到的原因之外，筆者認(rèn)為， 由于國家“房住不炒”的決心較為堅決，打消了居民對于“房價短期內(nèi)會繼續(xù)大幅上漲”的預(yù)期，也是一個非常重要的深層次原因。

在過去二十年， 由于房價的持續(xù)上漲，讓很多人產(chǎn)生了“購房是最好的理財”這樣的固有思維。加之過去幾年不少財經(jīng)“大V”在自媒體上向粉絲讀者傳遞“房貸是普通人能夠獲得的成本最低的杠桿”一類的理念，導(dǎo)致一些中產(chǎn)階層和小企業(yè)主不但“有錢就買房”，而且在申請貸款時“應(yīng)貸盡貸”，銀行最多能批多少就貸多少，甚至通過各種手法變相降低首付比例，以擴(kuò)大購房杠桿。

當(dāng)房價上漲時，由于杠桿擴(kuò)大了住房升值帶來的財富效應(yīng)，會讓購房人認(rèn)為自己“賺了”。即使房貸利率高一些，但相較住房資產(chǎn)本身的大幅升值，購房人會選擇忽略“不起眼”的貸款利息。但近兩年“房住不炒”的理念已經(jīng)從高層逐漸傳遞到廣大購房人，居民也不再會預(yù)期短期內(nèi)房價會快速上漲。 當(dāng)資產(chǎn)增值的財富效應(yīng)減弱，每個月的房貸利息自然也顯得“值得重視”了，特別是對于一切前兩年“購房上車”時對未來自身的財務(wù)前景過于樂觀，財務(wù)杠桿比例過高的購房人來說， 有錢早還錢，適當(dāng)降低自身的財務(wù)杠桿，也是一種規(guī)避風(fēng)險、自然而然的選擇。

尾聲

對于是否應(yīng)該提前還房貸，屬于個體根據(jù)自身實際的財務(wù)狀態(tài)做出的個人選擇，它本身不應(yīng)該成為一個公眾話題。但當(dāng)“提前還貸”成為風(fēng)潮，除了貸款利率降低、理財收益下降這類市場因素之外，筆者認(rèn)為，這也是對于三五年之前購房者預(yù)期過于樂觀的一種“情緒修正”。

按照“房住不炒”的理念，如果買房子只是為了居住，那么購房人只需要關(guān)注自身財務(wù)狀況能否覆蓋還款計劃即可，對貸款利率的變動不應(yīng)該過于敏感。而如果是投資性的購房，購房是為了賺房屋升值的差價，那自然會更關(guān)注房貸利率的高低變化。 假設(shè)一兩年之后資本市場好轉(zhuǎn)，賺錢效應(yīng)再度回升，那么現(xiàn)在急于提前還款的人，會不會又后悔還款過早呢？

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關(guān)鍵詞： 房貸利率