焦點研究院 · 行業(yè)研報

出品時間：2023年2月8日

(資料圖)

研究員：企業(yè)研究組

前言：近日，多家A股上市房企陸續(xù)披露了2022年度業(yè)績預(yù)告。業(yè)績預(yù)告作為年報前了解房企2022年全年經(jīng)營業(yè)績的重要途徑，其前瞻性和指導(dǎo)性十分明顯。據(jù)焦點研究院分析，導(dǎo)致本輪房企預(yù)虧潮的原因既包括宏觀市場原因，也包括企業(yè)在自身經(jīng)營方面的不足，以及在會計方面的調(diào)整。

一、業(yè)績預(yù)告體現(xiàn)行業(yè)窘態(tài)，近六成房企“預(yù)虧”

剛剛過去的2022年，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的一年。房企歷經(jīng)行業(yè)信用筑底，宏觀政策放松，購房需求被透支等情況，投資降幅明顯，業(yè)績表現(xiàn)也難言樂觀。近日，超55家A股上市房企公布了盈利預(yù)告，其中預(yù)告凈利潤虧損的房企占比將近58%。預(yù)計虧損的房企中，14家房企“首虧”，19家房企“續(xù)虧”。按預(yù)告虧損的下限計算，預(yù)虧房企虧損總計達1526.0億元。以上數(shù)據(jù)直觀且具體的展現(xiàn)了房企2022年經(jīng)營的不易，也形成一股“預(yù)虧潮”。

二、宏觀環(huán)境+企業(yè)內(nèi)因，房企預(yù)虧跑不出這些原因

從業(yè)績預(yù)告上看，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑，多數(shù)房企面臨利潤下降甚至虧損的境地。導(dǎo)致房企業(yè)績出現(xiàn)集體下滑或虧損的原因有以下幾個方面：

（1）外部宏觀原因?qū)е抡w行業(yè)銷售表現(xiàn)不佳，這部分既包括疫情反復(fù)導(dǎo)致的階段性銷售不佳，也包括消費者購房心理上的轉(zhuǎn)變。

從宏觀數(shù)據(jù)上看，2022年度商品房銷售金額驟降至13.3萬億，降幅高達26.7%；銷售面積也降至13.6億平方米，降幅也達到了24.3%。由于此前各地疫情防控措施不斷反復(fù)，經(jīng)濟活力遭到一定程度的喪失，房企的銷售推盤節(jié)奏也被打亂。此外，銷售回款的滯澀也導(dǎo)致個別樓盤項目出現(xiàn)停工停建的問題。

另外，從消費者購房心理上看，近兩年房價上漲預(yù)期被打破，消費者的住房觀念從多年形成的提前消費機制轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵M、延遲消費。因此整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)。盡管各地在刺激房地產(chǎn)需求方面施放大量政策，但消費者購房動力仍嚴重不足。

（2）2022年房企結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利低，毛利率持續(xù)承壓走低。

據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，21家房企在預(yù)計預(yù)告變動原因中提到了在報告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降。

在樓市調(diào)控政策多年趨嚴的背景下，一些房企在前幾年通過較高溢價率獲取的地塊，隨著項目結(jié)轉(zhuǎn)進程的放緩，其利潤率普遍受到較大影響。其次，房企為了增加銷售規(guī)模，普遍采用降價促銷等方式，也壓縮了利潤空間。最后，重點一二線城市限價政策仍然嚴格，或者有房企確認的收入以毛利率較低的安置房項目為主，都會影響房企在本報告期內(nèi)的毛利率。

（3）由于房企經(jīng)營及融資未有明顯改善，報告期內(nèi)房企增加了資產(chǎn)減值計提規(guī)模。

由于房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)低迷，房企銷售回款受阻，融資環(huán)境慘淡，在綜合評估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后，多數(shù)房企選擇計提資產(chǎn)減值。

不過，由于資產(chǎn)減值判斷的主觀隨意性較大,驗證減值計提合理性難度較大，因此不排除有房企在本就虧損的前提下，在本報告期內(nèi)再進行過度減值計提，將虧損集中于這一財年。然后在今后轉(zhuǎn)回減值準備，從而實現(xiàn)扭虧或凈資產(chǎn)由負轉(zhuǎn)正。

（4）由于多數(shù)房企境外債為美元債，而人民幣兌美元匯率貶值，導(dǎo)致房企遭到凈匯兌損失。

此前海外融資渠道一直是房企，特別是民營房企穩(wěn)定且重要的資金來源之一。報告期內(nèi)，由于個別房企信用情況出現(xiàn)波動，導(dǎo)致中國房企整體境外債融資通道不暢，同時，疊加房企現(xiàn)金流壓力，部分房企償債能力受到極大考驗。因此，對于部分美元債大戶，匯率變動使得境外債償債成本加重，最終反映在賬面上則變?yōu)閰R兌損失，影響企業(yè)利潤。

（5）除上述原因外，導(dǎo)致“預(yù)虧潮”出現(xiàn)的原因還包括：房企部分項目非正常停工，導(dǎo)致部分利息支出不再滿足資本化要求，費用化利息支出較大，使得報告期財務(wù)費用增加，影響了最終利潤；合作開發(fā)項目數(shù)量增多，導(dǎo)致少數(shù)股東損益占凈利潤的比值同比提升等。

三、預(yù)虧大潮下，有何手段助企業(yè)成功“扭虧”

在整體行業(yè)“啞火”，超半數(shù)房企利潤受損時，卻有三家房企成功“扭虧”為盈，他們分別是大名城（600094.SH）、冠城大通（600067.SH）和華夏幸福（600340.SH）。

其中，大名城和冠城大通扭虧為盈的關(guān)鍵都在于計提存貨減值準備較上一年大幅減少。2021年，大名城和冠城大通分別計提了存貨跌價準備金約7.7億元和7億元，這也導(dǎo)致了這兩家房企在當年創(chuàng)下了上市以來的“首虧”。如今，伴隨著房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)解綁政策的相繼出爐，存貨跌價準備壓力變小，導(dǎo)致兩家房企在這方面“苦盡甘來”。此外，嚴控三費成本，對已收儲土地一級開發(fā)收入的確認等因素也共同促成了這兩家公司的扭虧。

華夏幸福的扭虧則相對特殊，主要來源于債務(wù)重組取得重大進展，債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益突出。若扣除該部分收益，公司實際經(jīng)營業(yè)績?nèi)詾樘潛p。

以上企業(yè)的階段性成功也說明，目前行業(yè)在供需兩端的支持力度回升，為行業(yè)筑底形成了一定保障，部分此前經(jīng)營困難的房企，通過積極自救及債務(wù)重組等方式，也能重獲轉(zhuǎn)機。

此外，部分房企預(yù)告將迎來“首虧”，其中不乏老牌國企，如首開股份、大悅城、華僑城等，同時也包括一些民企，如世茂股份、金科股份等。首虧房企陣營預(yù)告凈利潤變動幅度平均達-909.8%。

不過，通過之前的研究我們可以發(fā)現(xiàn)，如果“首虧”的主要因素為大量計提資產(chǎn)減值，結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利承壓等原因，那么隨著市場逐漸好轉(zhuǎn)和項目回歸正常去化，首虧房企也有希望迎來自身“扭虧”。

結(jié)語：房企盈利預(yù)告，既是對即將到來的年報季的提前“熱身”，更多的是對2022年經(jīng)營結(jié)果及數(shù)據(jù)的真實反應(yīng)。由于2022年存在地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入利潤下降、開發(fā)項目利潤率下降、資產(chǎn)減值等情況，房企經(jīng)營虧損也可以理解。合理的會計安排有利于企業(yè)輕裝上陣，以期達成更好的業(yè)績表現(xiàn)。

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