上海的動(dòng)遷時(shí)代，開始于1991年。

【資料圖】

市區(qū)大開發(fā)，里弄居民居住環(huán)境改善。

原市區(qū)的里弄居民紛紛搬離。

1991年-2000年，上海共拆除各類舊房屋2800萬平方米，動(dòng)遷居民約64萬戶，這其中還包含了6000家企業(yè)。

由此，催生了大量的動(dòng)遷房。

動(dòng)遷房的聚集地，也被稱為“動(dòng)遷大居”。

很多人嫌棄動(dòng)遷房，覺得品質(zhì)一般、居住人群混雜、出租合租率高。

即便如此，很多動(dòng)遷小區(qū)依然能在漲幅上跑贏大盤。

這個(gè)只占市面上住宅1/10的產(chǎn)品，創(chuàng)造了1/4的成交量。

動(dòng)遷房到底是怎樣的存在？是否品質(zhì)真的很差？什么樣的動(dòng)遷大居更能脫穎而出？又是什么樣的可以作為商品房的平替？

上海有名的動(dòng)遷大居大概有20+個(gè)，我們將逐漸完善【上海動(dòng)遷大居地圖】。

歡迎持續(xù)關(guān)注~

今天以康橋東四高為起點(diǎn)。

1、東四高社區(qū)分析

2、東四高小區(qū)分析

3、東四高潛力分析

1

為啥叫“東四高”？

其實(shí)就是指康橋東邊的幾個(gè)四高小區(qū)聚集區(qū)域。

啥是“四高小區(qū)”？

這是上海推行的“四高”優(yōu)秀小區(qū)政策。

住建部門提出：高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理的4項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商自愿報(bào)名。

建成后再驗(yàn)收、審核，并有資格入圍參加“上海市優(yōu)秀住宅”評(píng)比。

后來又增加了“提高住宅的綜合性能、科技含量，降低資源能源的消耗”的要求。

2007年以后，便稱為：節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)。

這在商品房中，或許更多是個(gè)噱頭，但在動(dòng)遷房中，卻可以成為品質(zhì)的“合格證”。

東四高居住區(qū)

如果你第一次來這里，你只會(huì)有一種感覺。

那就是“荒”。

荒得前面是村后面是空地，荒的地鐵跟他沒有一毛錢關(guān)系，荒的周浦的繁華和它仿佛兩個(gè)世界。

仔細(xì)逛起來社區(qū)內(nèi)的生活配套又很齊全。

康橋衛(wèi)生中心、幼兒園、小學(xué)、菜場(chǎng)都在步行范圍內(nèi)。

1km內(nèi)，還有周浦文化公園、海印又一城、周浦綠地繽紛廣場(chǎng)作為補(bǔ)充。

只是兩個(gè)商場(chǎng)人氣實(shí)在不高，純純的社區(qū)商業(yè)，教育機(jī)構(gòu)不少，其他的就很匱乏了。

東四高就是這樣一副，與周康相接卻又與周康無瓜的樣子。

究其原因，還是物理隔絕。

東四高東側(cè)是高架，與康橋產(chǎn)業(yè)隔絕。

西側(cè)是城中村+改建綠地，與周浦隔絕。

南側(cè)是空地，與周浦東產(chǎn)業(yè)隔絕。

北側(cè)是物流園區(qū)和墓地，與秀沿路附近的湯巷居住區(qū)隔絕。

基本上你想要走到另一個(gè)有人居住的社區(qū)，都在1km開外。

說好聽了叫不受打擾，說直白點(diǎn)就是個(gè)自己玩的偏僻社區(qū)。

2

雖然叫東四高，但其實(shí)處于康橋的中間位置。

建于2006年以后，大多數(shù)居民是由黃浦、楊浦的老上海動(dòng)遷而來。

這里的動(dòng)遷房有2個(gè)特點(diǎn)。

一是大多數(shù)都是電梯+多層的混合形式。

二是這里大多數(shù)是河景房。

電梯+多層的混合形式，多半是為了迎合“節(jié)能省地”的政策要求。

高的是電梯，矮的是多層

河景房就有趣了。

康橋周浦自古便是水路發(fā)達(dá)的地帶，周邊水系異常充沛，因此每個(gè)小區(qū)周圍都至少有1條水系。

這就產(chǎn)生了大量的河景房，雖然這里的河景不值錢，但看起來賞心悅目。

這片社區(qū)，一共只有8個(gè)小區(qū)，其中3個(gè)是商品房。

品質(zhì)最高的，自然是綠地柏瀾晶舍。

開盤4.8W，現(xiàn)在掛牌7W朝上，可惜尚未滿5年，稅費(fèi)巨高。

除綠地外，其他7個(gè)小區(qū)都可以放到一個(gè)水平線上評(píng)比。

這里面品質(zhì)最高的，并不是房齡最新的。

而是康橋?qū)氎?/strong>，中介叫它商品動(dòng)遷。

顧名思義就是按照商品房的品質(zhì)來打造的動(dòng)遷房。

據(jù)說當(dāng)年有一個(gè)住戶關(guān)系比較硬，所以品質(zhì)整體都按照商品房去打造的。

同時(shí)，寶坻也是這里體量最大的小區(qū)，近2400戶。

別的小區(qū)都是全涂料，寶坻1-2樓已經(jīng)做了面磚。

別說，看起來就是高級(jí)不少。

社區(qū)文化做的也不錯(cuò)。

樓道里面干干凈凈，鮮有外立面脫落現(xiàn)象。

也有充足的公共活動(dòng)空間。

不過，即便是東四高最好的小區(qū)，相比三林南動(dòng)遷區(qū)的標(biāo)桿-依水園而言。

康橋?qū)氎娴钠焚|(zhì)還是要略遜一籌。

三林南-依水園

看來所謂的“四高”稱號(hào)，并不能完全代表小區(qū)的品質(zhì)。

第二梯隊(duì)當(dāng)屬，達(dá)城家園和海尚康庭電梯房。

達(dá)城家園是全電梯房小區(qū)，密度最低，只有822戶。

綠化做的也不錯(cuò)，站在樓下，用廣角都拍不到樓頂。

但同時(shí)問題也產(chǎn)生了，月租車位要排號(hào)、社區(qū)內(nèi)活動(dòng)空間不足等等。

海尚康庭電梯房，整體維護(hù)的還不錯(cuò)，相比之下，多層樓梯房實(shí)在是沒眼看了。

海尚康庭（左為電梯，右為多層）

雖然海尚康庭小區(qū)很大，但公共活動(dòng)空間很少，完全沒有商品房該有的樣子。

另外值得一提的是，海尚康庭最北側(cè)一排是“河景房+墓景房+高架房”，字面意思，懂的都懂。

其他的幾個(gè)小區(qū)，品質(zhì)就都很一般了。

海尚樂苑和達(dá)城錦園雖然是2010年的房子，但物業(yè)維護(hù)很差，外立面脫落嚴(yán)重。

海尚樂苑

昱龍家園和康橋月苑都劃分南、北區(qū)。

都是老化嚴(yán)重，樓道維護(hù)和小區(qū)環(huán)境都很差。

昱龍家園樓道

看來，所謂的東四高，也并非所有小區(qū)都能位列“四高”名單。

不過，動(dòng)遷社區(qū)大都如此。

二房東橫行，群租現(xiàn)象嚴(yán)重，居民素質(zhì)參差不齊......

如果物業(yè)沒有好的管理方法，自然也都昱龍家園、海尚樂苑等小區(qū)沒有兩樣。

中環(huán)邊上最好的動(dòng)遷小區(qū)-永泰花苑，也有人在小區(qū)里種地。

這也是很多人不想選擇動(dòng)遷房的原因。

3

那什么樣的人會(huì)選擇東四高呢？

據(jù)十郎了解，這里有很多張江上班的打工族。

350萬就能買電梯兩房，4500元就能租電梯兩房。

羅山高架20min以內(nèi)直達(dá)張江，這對(duì)于眾多外來打工的人，是莫大的便利。

周邊熱門板塊，也并不遠(yuǎn)。

因?yàn)榫o鄰羅山高架，直接串聯(lián)中、外環(huán)，去哪都方便。

周邊板塊示意圖（距離為實(shí)際自駕距離）

唯一的遺憾就是沒有地鐵。

雖然綠地當(dāng)年宣傳3軌交，實(shí)際步行到16號(hào)線周浦東和11號(hào)線秀沿路，都要2km，小電驢還方便，走路就要30min了。

即便如此，價(jià)格依然很香，同樣350萬想買帶地鐵的電梯兩房，就只能再往南退到鶴沙航城。

選地鐵還是選距離？

秀沿路地鐵房，均價(jià)貴7000，80平2房總價(jià)差56W。

值不值，每個(gè)人心里都有定論。

張江兩度擴(kuò)容，臨港造城風(fēng)風(fēng)火火。

這將是浦東未來產(chǎn)業(yè)增量的兩架馬車。

臨港無論是時(shí)間還是空間，都太遠(yuǎn)，我們暫且不討論。

2021年張江貢獻(xiàn)GDP2000億左右，和陸家嘴一起占到浦東2021年總量的一半。

和上海所有行政區(qū)相比，都能排到第7。

張江的年輕人體量龐大，他們?cè)诓粩嗟貙ふ沂滋追康某雎贰?/p>

畢竟不是所有人都能接受玉蘭香苑價(jià)格和品質(zhì)的不對(duì)等。

東四高就成為了承接這些年輕人外溢的社區(qū)。

長此以往，東四高的名氣，在張江剛需人群中已經(jīng)打響，第一批動(dòng)遷戶在不斷地更迭。

這也為東四高未來有人接手提供了保障。

要不怎么會(huì)比南四高的地鐵盤還貴呢？

其次，張江醫(yī)谷已經(jīng)有很好的基礎(chǔ)，是張江高端產(chǎn)業(yè)集群中，核心的一環(huán)之一。

未來醫(yī)谷的進(jìn)一步建成，和周浦東核心商務(wù)區(qū)的兌現(xiàn)，會(huì)拉近東四高和張江的距離。

現(xiàn)在通勤張江20min，未來張江就在家門口。

東四高，將成為承接張江剛需的跳板。

但也僅此而已，東四高沒有學(xué)區(qū)的問題，也將在年輕人需求變化的過程中，逐漸放大。

這也導(dǎo)致東四高沒有御橋，甚至周浦南核心居住區(qū)那么高的天花板。

但作為很多人上海首套房的選擇。

即便這里沒有那么盡如人意，但少了周浦的雜亂、工廠的干擾。

又何嘗不是一個(gè)居住的寧靜之所呢？

以上，Enjoy~

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