中新經(jīng)緯2月14日電 題：“托”的多、開(kāi)工少，2023年城投公司如何破局？

作者 謝楊春 克而瑞研究中心研究總監(jiān)

【資料圖】

吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員

近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，國(guó)內(nèi)各大城投公司成為維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定的主力，但其更多是承擔(dān)市場(chǎng)托底角色，拿地開(kāi)工率顯著低于平均水平。

市場(chǎng)中，一方面城投公司開(kāi)發(fā)能力頗受質(zhì)疑，另一方面部分城投公司債務(wù)壓力并不比傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)小。新一年，城投公司拿地之后如何尋找出路？

城投公司托底近半數(shù)地塊

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，縱觀歷次集中供地，城投公司在2021年、2022年前三批次拿地金額均呈現(xiàn)逐步上升走勢(shì)，金額占比也逐漸走高。

2021年的三輪集中供地，城投公司拿地金額從1585億元提升至3229億元，占比也從10%大幅提升到40%；2022年，城投公司參與拿地金額、建筑面積、幅數(shù)占比分別達(dá)到46%、58%和55%，較2021年均有明顯提升。

城投公司拿地在一定程度上保證了土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，但與其他以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的經(jīng)營(yíng)性房企相比，城投公司開(kāi)發(fā)能力要略遜一籌，且此前有過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的城投公司，因多年不做新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也未必能適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)，這從拿地項(xiàng)目開(kāi)工情況可見(jiàn)一斑。

截止2022年12月，2021年的集中供地所有成交項(xiàng)目，其中67%已經(jīng)開(kāi)工，2022年，集中供地成交項(xiàng)目開(kāi)工率為31%。其中，城投公司開(kāi)工率顯著低于其他企業(yè)，而城投公司近兩年拿地項(xiàng)目的開(kāi)工率分別只有38%和8%，遠(yuǎn)低于整體水平。

城投公司手上土地要如何處置？

當(dāng)前，擺在城投公司面前有兩個(gè)急需解決的問(wèn)題。

第一，開(kāi)發(fā)能力。相較于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，城投公司在房地產(chǎn)下行周期中，想要獨(dú)立開(kāi)發(fā)難度頗大。即便城投公司所拿地塊有盈利空間，但考慮到當(dāng)前各種土地、財(cái)務(wù)成本，不少城投公司有可能陷于可能“盈利”但“拖”不起的情況。

第二，資金壓力。目前，城投公司債務(wù)壓力并不比房企小，已有部分城投公司顯現(xiàn)違約。一方面，近年來(lái)城投公司數(shù)量、城投債的發(fā)行以及存續(xù)規(guī)模不斷攀升。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2013年以來(lái)，全國(guó)整體的城投債發(fā)行規(guī)模、存續(xù)債券數(shù)量和存續(xù)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，且2018年后有明顯提升。

另一方面，我們通過(guò)分析城投公司財(cái)務(wù)情況發(fā)現(xiàn)，城投公司特別是2021年在土地市場(chǎng)“托底”拿地的平臺(tái)類公司，凈負(fù)債率水平高于房企平均。

截至2022年中期，不少城投公司的凈負(fù)債率均高于100%，部分企業(yè)凈負(fù)債率水平在150%、200%以上，且多家企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，財(cái)務(wù)壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

綜上所述，城投拿地并非長(zhǎng)久之計(jì)，大量存量土地以及顯露的風(fēng)險(xiǎn)債務(wù)都有可能制約城投公司持續(xù)“托底”的可能性。城投手上的土地要如何處置？

首先，我們建議城投公司可以找合作方進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。此前城投公司與本地民企、大型央國(guó)企合作較多，但門(mén)檻相對(duì)較高，且當(dāng)前市場(chǎng)低迷，并不能從根本上化解城投公司的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

其次，城投公司可開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)。由于城投公司開(kāi)發(fā)能力不足，可考慮選擇藍(lán)城、綠城、華潤(rùn)、金地、招商等優(yōu)勢(shì)明顯的企業(yè)一起開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)。

最后，可將部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)。這不僅能讓企業(yè)“瘦身”，也能夠減輕自身債務(wù)壓力，且?guī)缀鯖](méi)有門(mén)檻，只要有開(kāi)發(fā)商愿意接盤(pán)，城投公司的選擇范圍較大。同時(shí)，地塊轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)一定的折價(jià)，這對(duì)部分資金有限的房企而言，存在“撿漏”機(jī)會(huì)。(中新經(jīng)緯APP)

本文由中新經(jīng)緯研究院選編，因選編產(chǎn)生的作品中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書(shū)面授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。選編內(nèi)容涉及的觀點(diǎn)僅代表原作者，不代表中新經(jīng)緯觀點(diǎn)。

責(zé)任編輯：李惠聰

【編輯：董文博】

關(guān)鍵詞： 城投公司 土地市場(chǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)