15.02.2023

(相關(guān)資料圖)

本文字?jǐn)?shù)：3583，閱讀時(shí)長(zhǎng)大約6分鐘

導(dǎo)讀：當(dāng)前樓市進(jìn)入下行通道，居民純粹以還貸為目的使用經(jīng)營(yíng)貸相對(duì)較少，但也非罕見。

作者 |第一財(cái)經(jīng) 吳斯旻

三年前貸款在老家貴陽(yáng)買了首套房的杜小姐近日頻繁接到老家民間助貸公司的電話，向她推介“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。

“這不是通常意義上銀行間的那種房貸轉(zhuǎn)接，而是將高利率房貸置換成低利率的經(jīng)營(yíng)貸。但從操作流程上，我得先借到過橋資金，提前還清房貸，再將房產(chǎn)作為抵押物去申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸?！倍判〗愀嬖V第一財(cái)經(jīng)。

近期，受資管產(chǎn)品收益率下降、首套房貸款利率普遍下調(diào)等因素影響，全國(guó)多地出現(xiàn)提前還貸潮。為了滿足存量貸款人的還貸資金需求，第一財(cái)經(jīng)了解到，如上述杜小姐所提及的“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)正在廣西、河南、遼寧等地的二三線城市悄然開展。

“目前，當(dāng)?shù)卮_實(shí)存在客戶通過經(jīng)營(yíng)貸或者消費(fèi)貸來(lái)償還其他渠道墊付房款的情況。而且據(jù)我了解，為了幫存量貸款的客戶‘降息’，有商業(yè)銀行還在運(yùn)作另一種‘轉(zhuǎn)按揭’模式，即默許客戶通過離婚析產(chǎn)進(jìn)行‘夫妻轉(zhuǎn)貸’，以獲取更高的貸款額度和更低的貸款利率?！焙幽祥_封某大行個(gè)貸經(jīng)理小趙對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露。

但無(wú)論是“轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”還是“假離婚”，均曾多次因涉及擾亂金融秩序、易加大樓市泡沫，被監(jiān)管部門明令禁止。2月10日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，其中再次提出，違規(guī)轉(zhuǎn)貸存在多重風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于涉嫌騙貸且情節(jié)嚴(yán)重者，還將承擔(dān)刑事責(zé)任。

是“一條龍”也是連環(huán)套

多名業(yè)界人士告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，更常見于樓市上行期，居民加杠桿購(gòu)買二套房。當(dāng)前樓市進(jìn)入下行通道，居民純粹以還貸為目的使用經(jīng)營(yíng)貸相對(duì)較少，但也非罕見。

經(jīng)營(yíng)貸又稱小微貸或者生意貸，是指發(fā)給個(gè)人或者企業(yè)，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的貸款，支持房產(chǎn)抵押。申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，需要貸款人或其親屬確實(shí)在經(jīng)營(yíng)一家公司。如像杜小姐一樣的工薪族要申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸，有的中介公司可能會(huì)提出辦理“假流水”“空殼公司”等相關(guān)資質(zhì)證明，以“幫助”其獲得準(zhǔn)入門檻。

這種“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸”一般分為三步：存量貸款人首先通過中介平臺(tái)，以相對(duì)高的利息，獲得過橋資金，一次性還清房貸；再以房產(chǎn)為抵押物，在其本人和親屬均未有注冊(cè)公司的情況下，通過中介公司提供的包裝方案，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸；最后用申請(qǐng)到的經(jīng)營(yíng)貸去償還過橋貸款。

“這是民間金融中介機(jī)構(gòu)提供的‘一條龍服務(wù)’也是連環(huán)套，流程比較繁瑣，還很容易被套路，我們（銀行）并不推薦客戶通過這種途徑籌集還款資金?！毙≮w稱。

不過，由于經(jīng)營(yíng)貸利率水平較低，放款速度較快，隨著近年來(lái)國(guó)家加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度，經(jīng)營(yíng)貸的利率還有持續(xù)走低趨勢(shì)，小趙也表示，該轉(zhuǎn)按揭方式確實(shí)吸引了部分存量貸款客戶的關(guān)注。

以開封為例，據(jù)小趙介紹，目前經(jīng)營(yíng)貸利率水平大致略高于4％，和新增房貸利率水平相差無(wú)幾。而對(duì)于擁有存量房貸的客戶，或在開封首套房貸款利率為6.13％左右高點(diǎn)購(gòu)得房產(chǎn)的，由于購(gòu)房者承擔(dān)的房貸利率一般由“LPR+銀行加點(diǎn)”組成，銀行加點(diǎn)自合同簽訂后保持不變，所以在貸款置換后，“高位站崗”的貸款購(gòu)房者也許能節(jié)約幾十萬(wàn)的利息。

根據(jù)招商銀行等多家商業(yè)銀行官網(wǎng)信息，經(jīng)營(yíng)貸僅可用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)挪作他用的現(xiàn)象，早在2021年年初，住建部、央行和銀保監(jiān)會(huì)就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（下稱“通知”）明確，加強(qiáng)貸中貸后管理，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響。

“即便不是用于購(gòu)房，僅僅是希望通過這種轉(zhuǎn)按揭渠道來(lái)減少個(gè)人貸款負(fù)擔(dān)，貸款用途的真實(shí)性也存在問題。兩類情況都涉嫌騙貸?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

在前述遼寧發(fā)布的《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》中也提到，經(jīng)營(yíng)貸借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所合伙人律師駱訓(xùn)文對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，如果沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)行為，貸款人用消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，便屬于違規(guī)，但處罰力度相對(duì)有限，其違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為貸款被收回，并需要一次性結(jié)清貸款。

但對(duì)于提供貸款轉(zhuǎn)換服務(wù)的中介或金融機(jī)構(gòu)而言，鑒于前述通知中提到“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金”，云嘉律師事務(wù)所高級(jí)合伙人/不動(dòng)產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)委員會(huì)主任梁雪對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，一旦被查出，可能會(huì)面臨行政處罰且處罰信息會(huì)被納入征信系統(tǒng)。而情節(jié)嚴(yán)重的，根據(jù)刑法有關(guān)規(guī)定，甚至還可能受到有期徒刑、拘役、罰金等刑事處罰。

刑法第一百七十五條之一“騙取貸款罪”明確：以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

“離婚套貸”再現(xiàn)

如果貸款人單純?yōu)榱藴p少還貸壓力，小趙認(rèn)為，相比之下，通過二手房交易轉(zhuǎn)讓，重新申請(qǐng)按揭貸款，再償還原貸款，這種還貸方式更為劃算。

另有當(dāng)?shù)啬车胤叫袀€(gè)貸經(jīng)理告訴記者，此類被稱為“異名轉(zhuǎn)按揭”的還貸方式在開封多家商業(yè)銀行確實(shí)可以操作。

該個(gè)貸經(jīng)理稱，為了減少本行客戶流失，當(dāng)?shù)劂y行早已不再對(duì)貸款人開展將按揭款從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行的“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)；但在同一銀行內(nèi)，貸款人依然可以進(jìn)行“異名轉(zhuǎn)按揭”。

具體而言，就是利用二手房交易轉(zhuǎn)讓，貸款人先通過過橋資金將剩余房貸還清，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給親屬，重新申請(qǐng)按揭貸款。對(duì)于貸款家庭而言，轉(zhuǎn)按揭成功后，不僅可以變相降低存量房貸利率，還極有可能因?yàn)榉慨a(chǎn)在重新評(píng)估時(shí)價(jià)值提升，從而獲得更高的貸款額度。

小趙表示，“異名轉(zhuǎn)按揭”本是銀行貸款實(shí)踐中較為常見的業(yè)務(wù)，但為了減少貸款利息，一些夫妻間進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的，可能會(huì)事先辦理協(xié)議離婚手續(xù)，或者通過其他渠道，讓銀行查不到婚姻信息。

“近幾個(gè)月以來(lái)，通過離婚析產(chǎn)進(jìn)行‘夫妻轉(zhuǎn)貸’的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生?！毙≮w提到，在重新辦理貸款時(shí)，銀行會(huì)先對(duì)受讓人的征信、年齡和婚姻狀況等基本情況進(jìn)行審核。在兩年以前樓市較熱的時(shí)候，銀行會(huì)要求30歲上下單身的貸款人提供半年以上的單身證明。但隨著樓市轉(zhuǎn)冷，目前僅需要提供身份證、戶口本、離婚證、流水等簡(jiǎn)單個(gè)人信息，即可辦理轉(zhuǎn)按揭。

但上述轉(zhuǎn)按揭包括“離婚套貸”亦可能產(chǎn)生新的成本和風(fēng)險(xiǎn)。王玉臣稱，一方面，進(jìn)行二手房交易辦理過戶會(huì)產(chǎn)生新的稅費(fèi)，如果這個(gè)過程使用過橋資金，還可能會(huì)增加額外不必要的成本；另一方面，假離婚不是一個(gè)法律名稱，只要辦理了離婚手續(xù)，夫妻共同財(cái)產(chǎn)會(huì)變成一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即使是再?gòu)?fù)婚，名義上分到受讓人名義下的財(cái)產(chǎn)也成了其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

另有熟悉法律風(fēng)險(xiǎn)的人士提示：轉(zhuǎn)給親友后，再想轉(zhuǎn)回給自己，也存在發(fā)生法律糾紛的隱患。而若親友身故，則更有可能與親友的繼承人發(fā)生房屋所有權(quán)的糾紛。

前述地方行個(gè)貸經(jīng)理還表示，近期，存量貸款下調(diào)的呼聲較高，市場(chǎng)情緒也因此出現(xiàn)波動(dòng)。一些中介公司嗅到商機(jī)，“研究”出了一種新的業(yè)務(wù)模式：為沒有足量資金、也不想辦理轉(zhuǎn)按揭的存量貸款人，以其本人名義直接向銀行申請(qǐng)降利率。在操作上，中介公司可能先收取一萬(wàn)元的預(yù)定金，再以存量貸款者的名義反復(fù)致電銀保監(jiān)會(huì)或銀行，聲稱“房貸支付不起，如果不給降息就不還了”。

“銀行本身也會(huì)擔(dān)心逾期貸款的產(chǎn)生，早先接到的投訴次數(shù)多了，確實(shí)曾出現(xiàn)過對(duì)存量貸款者進(jìn)行降息的個(gè)例。但相關(guān)個(gè)例的出現(xiàn)，并不意味著存量貸款利率已經(jīng)可以下調(diào)了。中介機(jī)構(gòu)的這種行為，在欺騙貸款者的同時(shí)，也干擾了銀行日常工作。”該個(gè)貸經(jīng)理稱，作為應(yīng)對(duì)，他所在的地方行，目前對(duì)于銀保監(jiān)會(huì)轉(zhuǎn)來(lái)的此類投訴電話，“不予理會(huì)”。

違規(guī)貸款或加大資金負(fù)擔(dān)

“還貸潮之下，存量貸款者也不能盲目從眾，尤其需要慎重考慮通過過橋資金提前還貸?！鼻笆龅胤叫袀€(gè)貸經(jīng)理提示。

王玉臣也提到，在房貸置換成經(jīng)營(yíng)貸后，至少存在兩種情況，讓貸款人資金負(fù)擔(dān)加重：其一，一旦發(fā)生銀行抽貸，貸款人將面臨停貸或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，授信也會(huì)受到嚴(yán)重影響；其二，很多貸款人會(huì)在中介的指引下采用過橋貸款結(jié)清房貸，這就產(chǎn)生了新的成本，尤其是在過橋貸款利率顯著高于銀行貸款利率的背景下，一旦后續(xù)貸款人現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，還貸負(fù)擔(dān)更重。

遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布的《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》也提到，借款人在提前結(jié)清按揭貸款、重新申請(qǐng)“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”過程中，會(huì)被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

對(duì)于出現(xiàn)置換個(gè)人無(wú)法及時(shí)償還銀行貸款的情況，梁雪進(jìn)一步分析稱，銀行可能依據(jù)貸款合同向購(gòu)房人主張償還全部貸款、支付利息及違約金等，置換個(gè)人的房產(chǎn)也存在被法拍的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 提前還貸