最近關(guān)于房貸的話題不斷，尤其是各城市房貸還款年齡上限不斷創(chuàng)下記錄。

今天更有“百歲貸”沖熱搜，引得網(wǎng)友調(diào)侃，堪稱(chēng)“貸貸相傳”、“千秋萬(wàn)貸”。

可見(jiàn)有些城市，為了賣(mài)房不斷突破營(yíng)銷(xiāo)底線，就差徹底放開(kāi)限購(gòu)了。

(資料圖片)

不過(guò)在深圳，依舊是“嚴(yán)”聲一片。

深圳出手整頓經(jīng)營(yíng)貸

已有銀行停辦相關(guān)業(yè)務(wù)

近一段時(shí)間，受房貸利率不斷下行、居民家庭收入狀況及預(yù)期未修復(fù)等影響，居民提前還貸熱度逐漸走高，在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市上演。

深圳也不例外，想提前還貸，很多銀行都得排隊(duì)2-3個(gè)月。

在這龐大的還款隊(duì)伍中，既有人因?yàn)楝F(xiàn)金流充裕，卻無(wú)處獲得更好的收益而考慮提前還貸；也有一部分人，是為了將房貸轉(zhuǎn)為成本更低的經(jīng)營(yíng)貸。

不過(guò)深圳已經(jīng)開(kāi)始在堵漏洞，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，因近期低成本經(jīng)營(yíng)貸置換房貸操作增多，監(jiān)管已經(jīng)約談部分銀行，要求加強(qiáng)合規(guī)審查。

@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 求證了解到，目前雖四大行還未有動(dòng)作，但已大概有4家股份制銀行暫停審批存量房貸用戶(hù)的經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)貸申請(qǐng)。

也就是說(shuō)，針對(duì)上一手是住宅按揭的，部分銀行不接單了。

按照常規(guī)流程，申請(qǐng)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，需要先向銀行提出申請(qǐng)，銀行審批后會(huì)出批復(fù)，類(lèi)似常規(guī)房貸的“貸款承諾函”，拿到之后業(yè)主再進(jìn)行贖樓，贖樓完成后，銀行再發(fā)放經(jīng)營(yíng)貸。

如果銀行暫停審批，相當(dāng)于在第一步就暫停了。

不過(guò)，也有機(jī)構(gòu)人士表示由于目前比較少銀行執(zhí)行，此舉或影響不大。

經(jīng)營(yíng)貸的初衷是政府對(duì)小微、民營(yíng)企業(yè)融資的支撐，各行紛紛拋出低息經(jīng)營(yíng)貸，也一直被禁止流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在“低息”誘惑下，該違規(guī)行為屢禁不止。

據(jù)了解，目前主流抵押產(chǎn)品利息年化普遍在3.6%-3.7%，部分低的可以去到3.4%及以下，深圳最低可以做到2.9%。

來(lái)自貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，103個(gè)城市中首套房貸利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線城市有8個(gè)；首套房貸利率降至3.7%的城市有4個(gè)，目前為全國(guó)商貸利率最低水平，看起來(lái)非常友好。

只不過(guò)這僅針對(duì)新增貸款，但是在過(guò)去兩三年買(mǎi)房的人，很多城市的房貸利率高達(dá)6%，和經(jīng)營(yíng)貸利差比較大。

就深圳來(lái)說(shuō)，前兩年購(gòu)房的存量商貸年利率為5%左右，依然存在套利空間。

謹(jǐn)防套小利，惹大麻煩

經(jīng)營(yíng)貸需警惕兩大風(fēng)險(xiǎn)

雖存在一定的套利空間，但經(jīng)營(yíng)貸背后卻是隱藏的眾多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

首先便是房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸不合規(guī)也不合法，面臨斷貸、抽貸、信用污點(diǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。

此外，轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的成本也是有的，可能很多時(shí)候只是表面劃算。

我們?cè)?jīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的成本進(jìn)行了測(cè)算，加上過(guò)橋資金、手續(xù)費(fèi)以及等后期維護(hù)的成本，有時(shí)候其降低利率成本的作用非常有限。

比如雖然為吸引客戶(hù)，金融機(jī)構(gòu)一般會(huì)授信推出10年期、20年期等較長(zhǎng)周期產(chǎn)品， 但在實(shí)操中 ，經(jīng)營(yíng)貸授信年限一般不超過(guò)三年，最長(zhǎng)五年，依舊需要循 環(huán)授信。

授信到期前借款人需要全額歸還本金和利息，過(guò)橋資金的成本算下來(lái)也不少。

如果遇到政策調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)更是難以預(yù)估。

事實(shí)上，通過(guò)和深圳多個(gè)貸款中介了解，置換經(jīng)營(yíng)貸的客戶(hù)多是為了降低二套房的首付比例 ，或者是為 了將自己還進(jìn)去的本金重新貸出來(lái)獲得現(xiàn)金流，單純?yōu)榱私档屠?的客戶(hù)比較少。

不過(guò)在當(dāng)下，為了換得現(xiàn)金流拉高杠桿，還是一個(gè)好的選擇嗎？

可能每個(gè)人答案不同，想必你也有自己的。

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關(guān)鍵詞： 房貸利率