2023年2月8日，2023齊魯（濟(jì)南）春季房展會(huì)開幕。當(dāng)天，購(gòu)房者在展示交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)了解房屋信息。圖/新華社

近日，住房按揭貸款最高可貸到多少歲的話題受到廣泛關(guān)注。繼南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲的消息曝出后，成都、上海等城市傳出“最高可貸到90歲、95歲”的消息持續(xù)發(fā)酵。

目前越來(lái)越明朗的是，這是一些開發(fā)商進(jìn)行促銷的噱頭。所謂的房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲乃至100歲的說(shuō)法，其實(shí)是指住房按揭貸款的借款人年齡期限與貸款期限的總和的理論極值。而借款人年齡不超過(guò)70歲的規(guī)定并沒突破，即借款人只要不超過(guò)70歲，是具有在銀行獲得按揭貸款資格的，但銀行是否愿意貸款，及給予其多長(zhǎng)期限的貸款等，還是需看其抵押擔(dān)保物、第一第二還款來(lái)源等因素。

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此外，這一話題容易被混淆之處是，將最長(zhǎng)可貸至多少歲的產(chǎn)品，與接力貸劃上等號(hào)。兩者確實(shí)頗為相似，但在法律上有本質(zhì)差異。前者的借款主體是低于70歲的中老年人，而接力貸可看作是一種個(gè)人集合貸，即法律上的償付義務(wù)人是多個(gè)具有獨(dú)立信用的自然人，其本質(zhì)上是一種身份借用。

不過(guò)，客觀地講，被曝光的這些按揭貸款產(chǎn)品，具有還權(quán)于市場(chǎng)的效用。畢竟，借款人年齡期限與貸款期限總和的提高，讓很多臨近70歲的老人有了更多購(gòu)房的機(jī)會(huì)，有助于擴(kuò)大購(gòu)房者范圍，為房市引入更多購(gòu)房生力軍，為中老年人提高負(fù)債杠桿提供便利，并整體上提高了房市的交易自由度。

當(dāng)然，這些金融產(chǎn)品在市場(chǎng)中能否得到有效推進(jìn)，取決于市場(chǎng)各方的博弈。就銀行來(lái)說(shuō)，這意味著風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和要素都發(fā)生顯著變化，如何對(duì)這類按揭貸款進(jìn)行定價(jià)，如何制定針對(duì)性風(fēng)險(xiǎn)政策和風(fēng)險(xiǎn)緩釋政策，都需做相應(yīng)調(diào)整。

當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)步入了周期的右側(cè)，房地產(chǎn)這一風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的價(jià)值面臨系統(tǒng)性重估壓力，基于房租或虛擬房租的現(xiàn)金流貼現(xiàn)（DCF）定價(jià)，將逐漸成為房地產(chǎn)重估定價(jià)的主驅(qū)動(dòng)條件。

這預(yù)示著當(dāng)前房市已然進(jìn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)的投資和財(cái)富儲(chǔ)存功能將逐漸退場(chǎng)，基投資和財(cái)富儲(chǔ)存進(jìn)行房地產(chǎn)投資將面臨投資收益不匹配風(fēng)險(xiǎn)。這也是借款人年齡和貸款期限總和提高的現(xiàn)實(shí)背景。

但必須警示的是，這一措施盡管為中老年人獨(dú)立在銀行貸款提供交易便利，其最大風(fēng)險(xiǎn)是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，借款人身體的健康管理將是其收入現(xiàn)金流的巨大不確定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)中老年人的財(cái)富儲(chǔ)存方式主要以房產(chǎn)為主，隨著房市進(jìn)入買方市場(chǎng)，其財(cái)富的現(xiàn)金流貼現(xiàn)能力變?nèi)?，不?dòng)產(chǎn)抵押質(zhì)押容易出現(xiàn)不足值等，這些都將影響其對(duì)新增負(fù)債的償付能力，即一旦現(xiàn)金流斷裂，很容易將自身陷入債務(wù)困境。

因此，每個(gè)人需與過(guò)往的傳統(tǒng)房產(chǎn)投資思路做個(gè)最好的告別，基于房租或虛擬房租的現(xiàn)金流貼現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)評(píng)估，并基于自身風(fēng)險(xiǎn)可承載能力調(diào)整其風(fēng)險(xiǎn)偏好，當(dāng)好個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的第一責(zé)任人。

就銀行來(lái)說(shuō)，這意味著風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和要素都發(fā)生顯著變化，如何對(duì)這類按揭貸款進(jìn)行定價(jià)，如何制定針對(duì)性風(fēng)險(xiǎn)政策和風(fēng)險(xiǎn)緩釋政策，都需做相應(yīng)調(diào)整。銀行需要從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度做好借款人適當(dāng)性管理，把好金融產(chǎn)品和服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。

每個(gè)人都做好自身風(fēng)險(xiǎn)的第一責(zé)任人，銀行等金融機(jī)構(gòu)開發(fā)更多基于風(fēng)險(xiǎn)管控的金融衍生工具，市場(chǎng)才能有效消化吸收可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

編輯/遲道華

校對(duì)/劉越

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