前天，南京首批次住宅出讓公告發(fā)布！河西、大校場(chǎng)。江心洲、雨核、小行、南站...等南京高價(jià)板塊打頭！意圖很明確，首次出讓必須開門紅！引發(fā)爭(zhēng)奪！

其余沒有掛的板塊，大概率會(huì)在上半年第二批公告中發(fā)布，可以期待下！

(資料圖)

2023年上半年市本級(jí)土地推介，棲霞區(qū)依然是主力軍，共10幅地塊，占總推介地塊數(shù)量28幅的，35.7%。

掃了一眼棲霞推介地塊，除了仙林湖（2幅）、攝山、曉莊地塊是新推介地塊，其余5幅：興智中心、棲霞山、興衛(wèi)村-丁家莊、馬群獅子壩（2幅）都是去年第三批次掛牌出讓的地塊。今年隨著市場(chǎng)逐步升溫，或許有望成功出讓。

此外，把由于青龍地塊位于東部地區(qū)，也一并放入。說真的，這塊地如果想順利出讓，也有辦法，就看要不要...

01

興智中心

第一塊就是，就是老面孔去年第三批次曾掛出(NO.2022G76)，位于經(jīng)開區(qū)興智中心西片區(qū)恒廣路以南、興學(xué)路以東地塊。該地塊毗鄰龍湖濱江翡翠上城和都會(huì)紫京。這塊地的出讓指標(biāo)與此前保持一致。

2.5的容積率，限高80米，大高層。預(yù)計(jì)地塊內(nèi)可建設(shè)8棟高度80米的高層住宅，地上層數(shù)約24層。

之前，該板塊加包價(jià)格約在3萬左右，部分樓盤略低。去年曾有樓盤沖擊銷售指標(biāo)，據(jù)中介透露，折扣低于9折。今年隨著市場(chǎng)升溫，卻傳出有樓盤要0折扣銷售。

地塊周邊，有6號(hào)線興學(xué)路站，出行較為方便。目前興智的相對(duì)難點(diǎn)，是周遭的一些工廠因素，熟悉區(qū)域的朋友應(yīng)該知道，周邊是棲霞駕考科三的考試區(qū)域，沿途經(jīng)過的時(shí)候可能會(huì)看到一些歷史因素。區(qū)域相對(duì)大貨車貨運(yùn)頻繁。

如果你能忍受一些不良因素，那就可以上。我去年跟一些中介交流，發(fā)現(xiàn)這個(gè)區(qū)域很多客群其實(shí)不是來自周邊，而是來自主城6號(hào)線沿線，不少客戶可能是在主城沿線有老破小給小孩買一套、或者置換房屋，有新房改善需求，相對(duì)總價(jià)預(yù)算也不是太高。

02

仙林湖

仙林湖北，終于又要推了！曾經(jīng)的中視中科液晶產(chǎn)業(yè)用地都調(diào)整成住宅組團(tuán)！

說實(shí)在，經(jīng)開區(qū)的地界，稱得上好的住宅土儲(chǔ)確實(shí)相對(duì)有限。從市場(chǎng)性來看，仙林湖的地算是其第一梯隊(duì)的土儲(chǔ)。

在仙林湖湖東，經(jīng)開區(qū)將主要住宅土儲(chǔ)出讓完畢，形成了中海觀文瀾、瀧悅雅頌和蘭亭和頌以及高科G106格局后，仙林湖北又開啟推薦，這次一下子拿了兩幅地塊。

不過，說實(shí)在，這會(huì)應(yīng)該還是應(yīng)該等湖東清的差不多，再出讓這兩塊地相對(duì)更適宜......

第一幅緊靠水沐雍榮府，容積率2.2.

第二幅地，在萬科金色領(lǐng)域北側(cè)，容積率比第一塊稍低2.0。這塊地臨近地鐵四號(hào)線北延 白象站，步行5分鐘左右差不多。四號(hào)線北延線，一共也沒幾站，工期預(yù)計(jì)相對(duì)會(huì)比較快。

這兩塊地如果硬比素質(zhì)，或許萬科北側(cè)會(huì)更優(yōu)，畢竟一個(gè)有地鐵覆蓋北側(cè)離高架也較遠(yuǎn)。

03

攝山新城

攝山形成也有商住地，不過左右都被攝山新城安置房夾著，所以出讓難度...這塊地就不多說了，最多也就保底拿了，不過我懷疑短期內(nèi)這個(gè)住宅很難出售...

04

曉莊

曉莊時(shí)隔許久又有地，地塊靠近曉莊國(guó)際廣場(chǎng)，地塊面積較大足足5萬多方，臨近1號(hào)線北延和7號(hào)線曉莊站。周邊生活氛圍濃厚配套齊全。這塊地或引起不少開發(fā)商的興趣！

這幅地臨近萬科燕語光年，以及目前正在銷售的保利燕璟和頌。

05

興衛(wèi)村-丁家莊

這塊地去年是以興衛(wèi)村南側(cè)地塊命名，并于去年第三批次掛牌出讓(NO.2022G81)，今年改成以路網(wǎng)命名。容積率1.8，繼續(xù)推。

地塊規(guī)劃住宅建筑高度不低于18米，建筑方案應(yīng)處理好與西側(cè)山體之間的關(guān)系，形成與自然山體之間的視覺通廊。沿南側(cè)堯紅路規(guī)劃住宅建筑應(yīng)平行于堯紅路布置，且建筑高度應(yīng)盡量保持一致.

這塊地西側(cè)有自然山體，項(xiàng)目可以打造一個(gè)環(huán)山的小區(qū)，要看開發(fā)商的設(shè)計(jì)情況。要把優(yōu)勢(shì)突出。不過還是說的，這附近學(xué)區(qū)很難出彩，人群較為混雜。對(duì)于開發(fā)商來說，操盤難度很大。

06

棲霞山東

這塊也是去年第三批次掛牌出讓（NO.2022G82）,地塊毗鄰星葉楓情玥府。這塊地等區(qū)域供應(yīng)量再消化一些，或許會(huì)比較便利出讓。

本地塊位于棲霞山片區(qū)居住組團(tuán)中部，限高35米，應(yīng)該是11F內(nèi)產(chǎn)品。商業(yè)布局將提高地塊的人群聚合感，地塊內(nèi)的景觀、建筑品質(zhì)將有非常大的塑造空間。

07

馬群獅子壩

這兩幅地于去年第三批次掛牌出讓（NO.2022G84和NO.2022G85）。地塊毗鄰潤(rùn)棲府和中海鐘山印、世茂招商語山。

地塊四至：寧芝路兩側(cè)，東至公交場(chǎng)站，西至百水河，北至滬寧高速，南至獅子壩西路、東路

土地出讓面積：

01-007：76924.69㎡

03-026：9697.32㎡

規(guī)劃用地性質(zhì)：R21住宅用地

容積率：01-007：2.3；03-026：2.2

建筑限高：60m

△地塊航拍圖

從區(qū)位角度看，地塊位于滬寧高速與寧芝路交通節(jié)點(diǎn)，是塑造城市地標(biāo)形象的敏感區(qū)域，周邊建成度較高的主要為成片住宅區(qū)，城市配套設(shè)施較為齊全。從建筑排布看，地塊內(nèi)可建建筑高度為60米的高層住宅，將形成南低北高的錯(cuò)落布局，地上層數(shù)約9~18層，地塊內(nèi)的景觀、居住品質(zhì)均有較大發(fā)揮空間。

這塊地應(yīng)該算鐘山印北側(cè)最后兩幅地塊，市場(chǎng)紅熱時(shí)中海鐘山印銷售熱度頗高，這塊地操作上，應(yīng)該盡力避免往白水橋靠，而是應(yīng)該強(qiáng)調(diào)臨近金馬路。目前滬蓉高速一街之隔的，市場(chǎng)熱度下行后，周邊樓盤世茂招商語山，板塊臨近規(guī)劃的小學(xué)，主要是這片初中學(xué)區(qū)比較讓人糾結(jié)，但是出讓地塊隔壁小學(xué)用地也表示可根據(jù)教育需求改成9年一貫制。

其實(shí)金馬路的這個(gè)位置還是非常方便的。周邊路網(wǎng)貫通后，出行還是比較便利。而且左側(cè)地塊也是今年罕見的較大地塊，如果景觀方面比較重視的，還是容易打造出標(biāo)桿產(chǎn)品的。

不過這塊地西側(cè)緊靠寧蕪鐵路，西側(cè)樓棟或許會(huì)有一定抗性。此前了解潤(rùn)棲府去化基本也已經(jīng)過半了。區(qū)域客群還是以周邊改善和剛需客群為主。棲霞的這個(gè)區(qū)位，其實(shí)未來地塊已經(jīng)不多了。開發(fā)商可以綜合研判下。

08

青龍片區(qū)

同樣青龍片區(qū)這塊地也曾于去年第三批次繼續(xù)掛出（NO.2022G87）。

今年板塊迎來超出預(yù)期的交通重要利好。S3東延比預(yù)期啟動(dòng)更快，南京第三期地鐵已經(jīng)入圍環(huán)評(píng)，且原本遠(yuǎn)期線網(wǎng)也一并含在內(nèi)，目前主要的商品房都成為純地鐵盤。

板塊區(qū)位條件優(yōu)越，周邊無污染因素。別的板塊或許就是地塊本身的素質(zhì)原因，怎么折騰推介也會(huì)比較難，但這里主要還是概念問題。前期基本片區(qū)業(yè)主都是沖著紫核的規(guī)劃高度而來，群眾信心目前遭受比較明顯的影響。

這種影響除了對(duì)業(yè)主，對(duì)于意向客群也產(chǎn)生了很大阻擊。近期，不少東部意向客群，會(huì)考慮穩(wěn)當(dāng)選擇仙林湖。（紫核在的時(shí)候，許多客群直接下手紫核，現(xiàn)在東部客群基本近期置業(yè)的，絕大多數(shù)基本都鎖定在了仙林湖。）這點(diǎn)對(duì)于賣地的影響會(huì)很大。開發(fā)商也要研判客群信心......

想地塊有熱度，后續(xù)確實(shí)需要有重新包裝的概念、或者更大的動(dòng)作。要么就只有等、等著契機(jī)！畢竟S3東延突發(fā)而至！說明不是不重視.....

關(guān)鍵是定位和發(fā)展概念，如何讓周圍老百姓相信會(huì)持續(xù)。2-3年調(diào)控規(guī)、再碰到某事停滯個(gè)2年多，一晃區(qū)域5年也都沒賣地了。

同樣東流也會(huì)牽扯隔壁孟北地塊，因?yàn)樗邢蚴袇^(qū)的路都得從東流路過，牽一發(fā)動(dòng)全身。東流不好，孟北也會(huì)很頭疼，畢竟地形就擺在這，對(duì)外聯(lián)通的路......

其實(shí)這些基建的投入，同樣也受制于這些影響。信心高、地好賣、有錢投入基建，然后是良性循環(huán)。

不過，給點(diǎn)東風(fēng)，也許就燦爛！畢竟當(dāng)然有也是一觸即發(fā)。其實(shí)民間很多規(guī)劃關(guān)注者都想到了如何能立馬爆火的方法，并且想到一個(gè)詞“核爆”。

原先紫東核心區(qū)管委會(huì)干的，就是由仙林來統(tǒng)管整個(gè)區(qū)域建設(shè)開發(fā)，協(xié)調(diào)步驟。那問題來了，如果想進(jìn)一步在東側(cè)捋順開發(fā)節(jié)奏，你覺得應(yīng)該會(huì)如何？

當(dāng)然，任何事都要等官宣，官宣為準(zhǔn)！

△地塊航拍圖

地塊所在片區(qū)為環(huán)紫金山科創(chuàng)帶中心區(qū)。將規(guī)劃形成“一脈一帶兩心三環(huán)五版塊多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)，其中：“一脈”為中央綠脈；“一帶兩心”為CAZ中央活力帶、東流中心、孟北中心；“三環(huán)”指景觀道、特色鏈（Parklink）、水綠環(huán)；“五版塊”為袁家邊版塊、東流版塊、晨山北部版塊、孟北版塊、鎖石版塊；“多組團(tuán)”即在板塊內(nèi)部以城市綠廊（風(fēng)廊）劃分多個(gè)組團(tuán)。

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