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太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

【資料圖】

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導(dǎo)讀

房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩(wěn)復(fù)蘇？

房市場(chǎng)和地市場(chǎng)要兼聽(tīng)！

察勢(shì)者明趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

2023年的太原土地市場(chǎng)有點(diǎn)冷淡，截止到2月中旬，目前僅有七宗土地的出讓公告。其中01-04號(hào)為小王村地塊，被金茂收入囊中。05號(hào)地塊是新型產(chǎn)業(yè)用地，07號(hào)是工業(yè)用地，06號(hào)的地塊尚未公告，大概率不是住宅類型。

作為以土地開(kāi)發(fā)咨詢?yōu)橹鳂I(yè)的樓評(píng)君來(lái)說(shuō)，這并不是好現(xiàn)象，畢竟金主們拿地不積極，相關(guān)的土地居間、可研分析、定位咨詢，產(chǎn)品優(yōu)化，市場(chǎng)研判的相關(guān)業(yè)務(wù)自然少了很多，心中也是有些落寞的。

太原土地市場(chǎng)的輪廓淺析！

在相對(duì)工作量不飽和的情況下，樓評(píng)君能保持日更的頻率了。當(dāng)然近期的讀者數(shù)量增長(zhǎng)了些，更多的交流是樓市回溫現(xiàn)象上，確實(shí)是很多人蠢蠢欲動(dòng)的想要買(mǎi)房。

當(dāng)然為什么還會(huì)有些人要買(mǎi)房？其實(shí)房產(chǎn)的投資工具屬性慢慢喪失后，確實(shí)影響了一波韭菜的沖動(dòng)，但剛需依舊存在，而改善需求屬于財(cái)富閾值后的消費(fèi)屬性，畢竟很多人中產(chǎn)階級(jí)沒(méi)有很多資產(chǎn)配置的路徑的，沒(méi)有更好的出路那就還是換換房子吧。

太原的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)如何？新房供應(yīng)到底有多少？很多人其實(shí)并不在意，畢竟資本家曾經(jīng)倒過(guò)牛奶，去年云南出現(xiàn)過(guò)15棟樓定向爆破，雖然原因是違規(guī)，但...

2000年太原城市建成區(qū)面積177km22010年太原城市建成區(qū)面積為245km22020年太原城市建成區(qū)面積為340km2

太原用了一代人的時(shí)間，建成區(qū)的面積擴(kuò)展了1倍，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成績(jī)，但是背后的也是太原這座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)土地的擴(kuò)張之路和房地產(chǎn)供應(yīng)的激增！

要知道2000年時(shí)候的太原人口就已經(jīng)有334萬(wàn)，如果城市人口也隨之翻一倍的話，那就是668萬(wàn)，而太原距離這個(gè)數(shù)據(jù)尚且有缺口130萬(wàn)。

結(jié)合另一個(gè)現(xiàn)象，2000年的太原城市建筑容積率普遍在2-3之間，很少有超高容積率的小區(qū)。再看看如今的太原的城改樓盤(pán)，清一色的4.2容積，即便城區(qū)面積僅擴(kuò)展了一倍，但結(jié)合建設(shè)容積率數(shù)據(jù)，新增的住房供應(yīng)量至少是原來(lái)的2-3倍以上。

樓評(píng)君在相關(guān)的土儲(chǔ)方面曾經(jīng)做過(guò)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，太原潛在的房地產(chǎn)建設(shè)數(shù)量是超過(guò)5000萬(wàn)㎡儲(chǔ)量，按常規(guī)的開(kāi)發(fā)兌現(xiàn)是足夠支撐太原房地產(chǎn)市場(chǎng)8-10年的消化量的。

但是，實(shí)際的土地開(kāi)發(fā)情況也是各種復(fù)雜問(wèn)題層出不窮，也有房企挑肥揀瘦，優(yōu)先開(kāi)發(fā)成本更低的置換型土地，或者只開(kāi)發(fā)住宅用地，留下了學(xué)校用地，商配用地?cái)R置著，造成太原主城區(qū)至少有過(guò)百宗土地并未如期開(kāi)發(fā)。

其次城改框架協(xié)議用地，由于往往是分批次拿地，這個(gè)導(dǎo)致了很多土地名花有主，許配婚約，但是遲遲就是不娶，這種不乏有很多知名品牌房企，甚至是央企。

太原今年土地市場(chǎng)的趨勢(shì)！

年初，太原召開(kāi)了69宗土地的推介會(huì)，召集70多個(gè)房企，總計(jì)9500畝土地。按同舟共濟(jì)的原則，那就是房企人均拿一宗土地，平均每個(gè)房企拿走138畝土地。

其中金茂作為開(kāi)局的首個(gè)選手，已經(jīng)基本完成了138畝的拿地任務(wù)。同樣的，金茂的拿地是在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上沒(méi)有舉牌繼續(xù)加價(jià)的，這也算是今年土地市場(chǎng)的一種態(tài)度。

結(jié)合樓評(píng)君近半年內(nèi)服務(wù)的一些地塊情況來(lái)分析，2023年的太原土地市場(chǎng)大概率會(huì)有以下的趨勢(shì)！

趨勢(shì)一：城央土地低畝價(jià)出讓趨勢(shì)！

趨勢(shì)二：控規(guī)調(diào)整的可能性會(huì)增大！

趨勢(shì)三：小宗百畝內(nèi)的拿地有趨勢(shì)！

趨勢(shì)四：國(guó)央企和本土媒企同舟渡！

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