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太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

393篇/文1496字/閱讀9分

導(dǎo)讀

昔日羨慕拆遷戶！

今朝垂淚買房奴。

察勢者明趨勢者智，馭勢者獨(dú)步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

曾幾何時(shí)，拆遷暴富還是太原人喜上眉梢的事。

為什么呢？太原本就是一個(gè)由城中村集合的城鎮(zhèn)，除了老太原的廠區(qū)，柳巷，鐘樓街等這些老街老巷有濃郁的市井氣息，大部分的地方都是工棚和城中村的模樣。

于是城中村改造成了一個(gè)關(guān)乎很多太原家庭的大事件，陸續(xù)有174個(gè)城中村進(jìn)入了改造計(jì)劃，這在全國的土地供給中也是少有的，城改類土地成為城市供地的主力。

甚至在婚戀中，對方是個(gè)太原村里的后生，女孩都要高看幾眼的，那待遇可比讀個(gè)博士或海歸的身份更吃香，畢竟縱然小伙才干出眾，也難能一生混到十套房！

太原拆遷大致經(jīng)過了三個(gè)階段：

第一階段：133工程雛形階段（富）。

第二階段：確立拆遷法則元年(富)。

第三階段：房被拆遷了但拆窮了！

其中第一個(gè)階段，屬于混亂的草莽時(shí)代，基本是2008年到2015年之間。這個(gè)時(shí)期已經(jīng)確立《太原市城中村改造管理試行辦法》，其基本原則是列入城改的，在土地條件具備的前提下，村民建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)按人均133平方米控制。

城改是大勢所趨，拆遷逐步開啟，但是很多城中村并不是連片的，也有很多村并不在明錄之內(nèi)。于是很多土地屬性尚不明朗，但工地已經(jīng)轟鳴開動，無證的小產(chǎn)權(quán)樓盤紛紛上馬，高峰時(shí)期一度占比能到五成，這一波在“清零下”很多產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正了。

第二階段，逐步讓城改拆遷進(jìn)入到了正軌。首先是《太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干意見》確立了幾項(xiàng)原則。

1，城改土地必須公開出（轉(zhuǎn)）讓方式供地。

2，按批準(zhǔn)的土地備案價(jià)先行繳納土地出讓金。

3，土地出讓金85%市財(cái)政返還用于拆遷安置！

這奠定了城改類用地的基本法則，土地確權(quán)和交易秩序從無序變成了有序，也保障了太原市非城改類土地的地價(jià)穩(wěn)定性。

在此基礎(chǔ)上，2015年開啟了城改元年，在房企引進(jìn)上以全國品牌作為城改框架合作方，自此恒大，富力，萬科擁有了的穩(wěn)定土儲，萬柏林區(qū)也是一騎絕塵。

陸續(xù)太原有174個(gè)城中村的改造推進(jìn)，截止到目前已經(jīng)完成了大半。在這一波紅利中，以小店等城改村出現(xiàn)不少的造富神話，千萬級的拆遷富戶層出不窮。

第三階段：時(shí)至今日，其實(shí)太原仍有很多城改項(xiàng)目并沒有如期完成，這些尚未被城改或因項(xiàng)目開發(fā)排序而出現(xiàn)了“拆遷拆窮了”的問題。

這其中既有“釘子戶”的原因引發(fā)的周期停滯，譬如親賢村部分地塊。也有開發(fā)商的優(yōu)先以商品房開發(fā)為主，滯后了安置房的開發(fā)，如富力城等項(xiàng)目。也有本身就是末班車，踩空了市場紅利，成為“冤大頭”的融信時(shí)光之城等。

只是這些拆遷往往消耗了幾年甚至是小十年的時(shí)間成本，過渡費(fèi)也是難以持續(xù)，安家費(fèi)也從貨幣變成了實(shí)物，甚至還有鄭州、貴州都出現(xiàn)了給房票的做法！

大概率伴隨地價(jià)降低，尤其是4.2容積率慎重批復(fù)，加上城改土地往往會伴隨不確定成本以及過程風(fēng)險(xiǎn)，未來將會有很多城改類土地成為燙手的山芋。

相對而言，房企更愿意拿非城改的土地，而城改的土地成為太原土地市場的“滯銷貨”，甚至部分拆遷居民真會出現(xiàn)拆遷反而窮了的故事。

畢竟很多拆遷前都是月入三五萬的包租公包租婆，而等待返遷的幾年，往往影響了幾百萬的收成，譬如許西村和大馬村的那些“富戶們”，拆可能真不劃算！

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