作者：暴哥

來源：暴財經(jīng)pro（ID：icaijing123）原創(chuàng)

(資料圖)

為了地產(chǎn)這個親兒子，現(xiàn)在各個部門可謂是“八仙過海，各顯神通”。

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2023年伊始，全國各地樓市的好消息持續(xù)不斷，國家智能部門和地方政府也是分工合作：

地方政府的救市政策主要是集中在需求端，比如取消或降低購買和出售門檻、降低貸款利率，增加購房補貼，提高公積金貸款比例等等。

而作為這輪樓市救市的發(fā)起者，央行和證監(jiān)會的三支箭，主要是通過向房企輸血救命，解決的是房企融資難問題。

一番操作猛于虎，房企的命是保住了，但需求端依然低迷，房企的自我造血功能依然沒有恢復。

因此，國家這一輪救市的重點開始轉(zhuǎn)向了需求端。

2月20日，證監(jiān)會發(fā)布重磅消息：啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

一句話總結(jié)，國家打算用富人的錢來盤活房企存量資產(chǎn) 保交樓。

某種意義上來說，證監(jiān)會的這一舉措也從側(cè)面承認了房子不僅可以住，還可以投資！

消息一出，很多人在議論這政策和之前深圳全力打擊的某炒房團操作沒有多大的區(qū)別呀？

當然有區(qū)別，房子可以投資，并不代表可以投機，房住不炒依然是底線。證監(jiān)會的不動產(chǎn)私募投資基金是在國家監(jiān)管下進行的，很多投資行為是可控的，做的好或不好，可以收放自如；而深圳某著名的炒房團純粹是民間自主行為，投機性更強，確實會擾亂市場，且中間還夾帶著很多違法操作。

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這輪房地救市，國家可謂是想盡辦法，但這一屆居民就是不為所動，都人間清醒，不聽信專家的忽悠，不聽中介的慫恿，不愿在當接盤俠，不愿意成為高房價的炮灰。

甚至呼吁：讓有錢人多多買房，為房地產(chǎn)行業(yè)去庫存做出貢獻，緩解一下地產(chǎn)商的燃眉之急。他們買多少套房大家都不要嫉妒，讓他們繼續(xù)成為房多的人。

這下好了，國家也算是順應了部分居民的心意，直接出臺相關(guān)政策，為愿意投資不動產(chǎn)的有錢人，開出一條投資渠道！鼓勵有錢人抱團買房，有實力的甚至可以多買。

這也意味著：“你不買房、別人買”的時代來了。

解釋一下，為什么不動產(chǎn)私募投資基金，是鼓勵有錢人去買房。

首先，不動產(chǎn)私募投資基金本質(zhì)上是私募基金。既然是私募基金，那就不是一般的人能購買的，私募基金的投資門檻是是相當高的。

投資于單只私募基金的金額不低于100萬元，且符合下列相關(guān)標準的單位和個人：

(一)凈資產(chǎn)不低于1000萬元的單位；

(二)金融資產(chǎn)不低于300萬元或者最近三年個人年均收入不低于50萬元的個人。

2022年胡潤也發(fā)布了中國財富報告，在中國家庭資產(chǎn)達600萬以上的共有500萬戶，1,000萬以上的共有202萬戶。

這還只是資產(chǎn)，而非凈資產(chǎn)。

另外，個人年收入50萬，這個門檻也不低。 強調(diào)一 下 ： 年人均收入，可不是 年 人均存款。

上海算是中國比較富裕的城市吧，有數(shù)據(jù)顯示上海家庭年收入50萬以上的只有3%左右。

請注意，這是家庭年收入，不是個人。暴哥毛估估一下全國年收入50萬以上的人，應該不到2000萬。

退一萬步，就算不考慮這兩個硬性條件，光100萬的投資門檻，就夠嚇退99%的人了吧。

所以，昨天晚上證監(jiān)會出臺的這個政策，絕對妥妥的是針對有錢人的。

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為什么說，這個政策有利于盤活存量房子了？

首先，打破了地域的限制。比如我人在哈爾濱，我看好云南的房子，但我可能不太方便為了買套房，不停的在云南和哈爾濱直接來回折騰吧。但是買私募基金就沒有這個困擾了。

其次，減少個人的繁瑣程序。買過房的都知道，買房需要提交的材料和流程是比較多的，但買私募基金就不會，只要你符合資格，可以隨意操作，買云南、買上海、買新疆，都是一次性搞定。

最后，打破了資格限制。我們都知道，越是經(jīng)濟不好，有錢人越愿意買不動產(chǎn)，當然是核心城市的不動產(chǎn)。但是像北京、上海、深圳、廣州等一線城市，甚至是成都、杭州、寧波等新一線城市的房子，你有錢人不是想買就能買的，你不是當?shù)鼐用駴]有當?shù)貞艨?，想買房就很難，它是有資格限制。而借助不動產(chǎn)私募投資基金，完全可以規(guī)避這個限制。

是不是意味著，利好整個中國的樓市？

想多了！ 你用富人的錢救樓市，富人也不傻 啊 ！

首先，不動產(chǎn)私募投資基金購買門檻很高，就意味著規(guī)模就不會不大。比如我們做了多年的私募股權(quán)房地產(chǎn)基金，這個主要是投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的私募基金，截止到2022年末，存續(xù)規(guī)模也就僅僅4043億元。

2022年，我們房地產(chǎn)開發(fā)投資額是15.88萬億元，這點錢砸到巨量的房地產(chǎn)市場，都起不來一個水花。

當然了，投資房地產(chǎn)企業(yè)和投資房地產(chǎn)企業(yè)的房子，不是一個邏輯。但整體來說，這個規(guī)模不會很大。

其次，不動產(chǎn)私募基金投資說白了是商業(yè)行為，不是政府的政策產(chǎn)業(yè)資金，他是需要盈利的，需要保證資產(chǎn)的安全性的。

既然要盈利，那他的投資傾向一定是核心城市的核心區(qū)域地產(chǎn)，一定是國企央企的中的龍頭房地企業(yè)的核心產(chǎn)品。

因為，不動產(chǎn)私募基金持有者是投資者，他們可不愿意當房東，這就注定了投資房子必須要有流動性。

哪些地方的房子才有流動性？

所以，三四線城市的房子肯定不是他們的投資目標，如果私募基金發(fā)起是針對三四線城市的房子，我保證沒有幾個投資者愿意購買這支基金。

如果，你不是財務(wù)安全穩(wěn)健的頭部央企國企，連交樓都保證不了，更不可能會有私募基金來投資。

如此看來，這個政策最終受益的依然還會是一線城市和準一線城市的核心地產(chǎn)；資本市場上利好的依然是，國企央企等財務(wù)狀況穩(wěn)定的龍頭房企。

當然，還有有錢人！

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關(guān)鍵詞： 私募基金 投資基金 房地產(chǎn)企業(yè)