作者 | 梁秀杰

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編輯 | 夏縣明

視覺(jué) | 楊凱

責(zé)編 | 韓瑋燁

當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷從全面下行向復(fù)蘇轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵時(shí)期，行業(yè)變革形勢(shì)之下，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)觸動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。

01 一個(gè)積極信號(hào)，首次上調(diào)中國(guó)房企展望

2月9日，標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)（00960.HK)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望由負(fù)面上調(diào)至穩(wěn)定。與此同時(shí)，仍然維持龍湖集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”，維持其高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)為“BB+”。

值得注意的是，這是2022年下半年以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國(guó)房企展望。

信用評(píng)級(jí)的核心作用在于揭示債務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)，減少信息不對(duì)稱(chēng)，某種程度上會(huì)影響市場(chǎng)和投資者對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的信心，同時(shí)對(duì)發(fā)債人拓寬融資渠道、擴(kuò)大融資規(guī)模、降低融資成本均有一定的利好。也就是說(shuō)，來(lái)自標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三大國(guó)際信用機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)是房企海外融資的重要信用背書(shū)，有了高等級(jí)評(píng)級(jí)，就意味著拿到了境外融資的“通行證”。

近年來(lái)，多家大型房企流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)擴(kuò)散，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)看空。在一年多時(shí)間里，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大規(guī)模下調(diào)房企評(píng)級(jí)，不完全統(tǒng)計(jì)超300余次，這其中包括出險(xiǎn)房企，也包括經(jīng)營(yíng)面尚穩(wěn)定的房企，龍湖也沒(méi)能幸免。

評(píng)級(jí)下調(diào)，直接影響房企海外融資的難度和成本，而且，評(píng)級(jí)下調(diào)的負(fù)面輿論，還會(huì)直接傳導(dǎo)到銷(xiāo)售市場(chǎng)，導(dǎo)致企業(yè)銷(xiāo)售下滑。因此，去年有部分房企不堪市場(chǎng)和輿論壓力，選擇主動(dòng)撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)。

足見(jiàn)，此次的反轉(zhuǎn)來(lái)之不易。也因此對(duì)于此次標(biāo)普上調(diào)龍湖集團(tuán)評(píng)級(jí)展望，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這不僅是對(duì)龍湖的認(rèn)可，也是國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)及海外投資者對(duì)中國(guó)房企信心回歸的“一個(gè)積極信號(hào)”，同時(shí)預(yù)示著海外融資渠道正在被重新打開(kāi)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信心已經(jīng)到達(dá)了“一個(gè)重要的拐點(diǎn)”。

此外，上月，標(biāo)普發(fā)布《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇曙光乍現(xiàn)》報(bào)告中指出，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)只會(huì)變得更好。

報(bào)告分析表示，2022年末，國(guó)內(nèi)推出的政策為行業(yè)的危機(jī)局面畫(huà)上句號(hào)，行業(yè)將在2023年緩慢復(fù)蘇。隨著利好政策持續(xù)落地，中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)有望提升，從而提高境外融資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步增強(qiáng)房企的流動(dòng)性。

02 優(yōu)質(zhì)房企更快迎來(lái)“春天”

至于，為什么是龍湖？

標(biāo)普指出，自2022年11月以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取了一系列支持措施，龍湖集團(tuán)是其中的主要受益者。

2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元人民幣，發(fā)行期限3年，票面利率3.30%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)2.86倍，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中債增”）為該筆中期票據(jù)提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保。這是中債增按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并由中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行共同承銷(xiāo)，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

同時(shí)，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行分別與龍湖集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作并簽署協(xié)議，龍湖得以繼萬(wàn)科之后成為行業(yè)第二家與六大國(guó)有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

2022年12月9日，中國(guó)銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。至此，龍湖又成為“內(nèi)保外貸”首家落地房企。

此外，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入持續(xù)增長(zhǎng)，公司資金流動(dòng)性正在增強(qiáng)，因此維持公司投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定。

但仍需注意的是，這次標(biāo)普僅僅是上調(diào)了龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望，長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)及其高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)仍維持上次評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說(shuō)，雖然對(duì)中資房企未來(lái)預(yù)期開(kāi)始變好，但整體看中國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程仍需要一些時(shí)間，其穩(wěn)定性及政策的延續(xù)性，仍備受投資人的關(guān)注。

03 有人持續(xù)向好，也有人淪陷

從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，優(yōu)質(zhì)房企的融資格局會(huì)穩(wěn)步向好，但行業(yè)出清的趨勢(shì)不會(huì)改變。

閩系房企旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）在上周就剛剛又經(jīng)歷了一輪“過(guò)山車(chē)”。2月16日，旭輝旗下債券大漲，多只債券觸發(fā)臨停。而在此之前，其債券已連跌數(shù)日，遭遇市場(chǎng)批量拋售。上周一（2月13日）收盤(pán)，旭輝兩只債券（“21旭輝03”和“20旭輝02”）跌超9%，其余“20旭輝03”跌近9%，“20旭輝01”、“21旭輝01”和“21旭輝02”跌超7%。此后兩天，跌幅持續(xù)擴(kuò)大，其中，“20旭輝01”、“21旭輝03”兩日內(nèi)跌幅超過(guò)35%。

對(duì)于債券大幅下跌，2月15日旭輝發(fā)布公告表示，近期公司生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售情況正常。關(guān)于公司償債能力方面，截至本公告披露日，旭輝集團(tuán)所有公司債券均按時(shí)、足額償付利息，不存在違約或延遲支付的情況。

而在這之前，2023剛開(kāi)年，千億房企時(shí)代中國(guó)就官宣美元債暴雷，其后陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展等也接連宣告?zhèn)鶆?wù)違約。

可見(jiàn)，即便當(dāng)下政策暖風(fēng)頻吹，但房企的悲歡也并不相通。

旭輝也一度是地產(chǎn)圈公認(rèn)的優(yōu)等生，去年5月份，監(jiān)管層還將旭輝與龍湖、碧桂園等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企一起作為示范性發(fā)債試點(diǎn)房企，甚至去年上半年旭輝還在拿地。結(jié)果，短短幾個(gè)月后，旭輝就正式官宣美元債暴雷，引發(fā)市場(chǎng)恐慌。

2022年11月1日，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，已暫停支付公司境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息（公司預(yù)計(jì)將繼續(xù)支付的若干有抵押的項(xiàng)目貸款除外）。

當(dāng)然，旭輝也沒(méi)有停下自救的步伐。2022年12月，旭輝控股公告稱(chēng)，美元債重組方案正在推進(jìn)中。有消息稱(chēng)，旭輝最早于今年2月底公布重組方案，預(yù)計(jì)3月開(kāi)始與債權(quán)人就重組方案進(jìn)行談判。

目前旭輝集團(tuán)已先后與包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行在內(nèi)的五家國(guó)有銀行簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議；并與光大銀行、廈門(mén)國(guó)際銀行等股份制銀行、建銀國(guó)際等金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，推動(dòng)保交付、保品質(zhì)、保民生。

2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進(jìn)行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤(pán)活、項(xiàng)目并購(gòu)重組，并提供金融支持。

在一系列紓困政策和行動(dòng)支持下，暖風(fēng)一直在吹，但從房企本身來(lái)看，償債壓力依舊很大。

房企資金流動(dòng)兩條腿缺一不可，一是融資，二是銷(xiāo)售。因此睿和智庫(kù)一直強(qiáng)調(diào)， 伴隨融資政策松綁，房企融資環(huán)境有所恢復(fù)，但對(duì)行業(yè)信心的提振難以持續(xù)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的資金鏈依然需要依靠銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖。

關(guān)鍵詞： 旭輝地產(chǎn) 海外資本市場(chǎng)