2023年3月1日起，《北京市城市更新條例》將啟動(dòng)施行。作為全國(guó)首個(gè)減量發(fā)展的城市及第一批城市更新試點(diǎn)之一，北京的城市更新既有大開(kāi)大合的城市空間調(diào)整，又有繡花功夫的城市功能優(yōu)化和精細(xì)治理，尤其是在北京城市發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的背景下，城市發(fā)展正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。

隨著疏解非首都功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的動(dòng)能增強(qiáng)，北京城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)向存量空間更新，很多老舊空間正在呈現(xiàn)驚喜的蛻變。而在蛻變之下，眾多房企正在加入城市更新的賽道，與城市共謀存量空間盤活的新路徑。

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值得關(guān)注的是，在2022年11月中旬，北京城市更新聯(lián)盟第1期“共拓更新圓桌會(huì)議”在龍湖在京首個(gè)城市更新項(xiàng)目——北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園A館順利舉辦。而這里正是北京城市更新過(guò)程中，老舊樓宇提質(zhì)增效的一個(gè)縮影。

低效空間蛻變，城市界面更新?lián)Q代

2022年以來(lái)，從中央到地方在政策上對(duì)城市更新的支持不斷，四個(gè)一線城市更是率先發(fā)布城市更新條例，城市更新步入法治軌道。

城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，內(nèi)涵豐富、要求高、難度大、涉及面廣。北京作為住建部第一批城市更新試點(diǎn)之一，在《北京市城市更新條例》中，將城市更新分為5大類12項(xiàng)更新內(nèi)容，其中包括以推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類城市更新。

事實(shí)上，在減量發(fā)展背景下，北京的城市更新由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻豳|(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并舉；同時(shí)，城市更新還鼓勵(lì)通過(guò)產(chǎn)業(yè)的迭代賦能推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展、治理能力現(xiàn)代化。

從以往來(lái)看，北京的物業(yè)權(quán)利人更新意愿不高，社會(huì)資本投資動(dòng)力不足。而城市更新立法之后，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，加強(qiáng)政策保障，明確各方主體權(quán)責(zé)利，將有效促進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)。

目前，城市更新遵循“政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的推進(jìn)原則，政企協(xié)同、市場(chǎng)化主體參與的廣度和深度都在持續(xù)提升。與此同時(shí)，政策的支持助力正在為城市更新筑巢引鳳，培育有機(jī)土壤，吸引更多企業(yè)參與其中。

除了本地國(guó)企之外，作為在北京落地生根的世界500強(qiáng)企業(yè)，龍湖集團(tuán)也積極參與到城市更新過(guò)程中。近年來(lái)，位于北京北五環(huán)的汽配城與建材市場(chǎng)舊址迎來(lái)了華麗變身，從2020年開(kāi)始，經(jīng)歷騰退、規(guī)劃設(shè)計(jì)、改造施工、新商戶入駐及重新運(yùn)營(yíng)，歷時(shí)近3年，成為了今天的北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園。而這正是龍湖集團(tuán)旗下產(chǎn)城更新品牌“藍(lán)海引擎”所打造的面向辦公、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城融合發(fā)展的綜合型創(chuàng)新平臺(tái)，是助力城市更新的一個(gè)成功實(shí)踐。

從低效建筑到數(shù)字化智慧運(yùn)營(yíng)樓宇，從落后產(chǎn)業(yè)到新興產(chǎn)業(yè)，通過(guò)對(duì)低效產(chǎn)業(yè)的汰換與存量空間的裝修改造，龍湖藍(lán)海引擎實(shí)現(xiàn)了將老舊樓宇“點(diǎn)石成金”為全新的地標(biāo)性商業(yè)辦公復(fù)合空間。在盤活空間的同時(shí)，龍湖也發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，以創(chuàng)新模式推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，將北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園打造成為低效空間在城市更新中提質(zhì)增效的標(biāo)桿性成果。

北五環(huán)汽配城與建材市場(chǎng)舊址已變身為今天的北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園。圖為該項(xiàng)目實(shí)景。

城市洼地實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥”

北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園位于北京來(lái)廣營(yíng)區(qū)域，分為A、B館，現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、環(huán)保、智慧是其新的標(biāo)簽，也是區(qū)域內(nèi)的“新地標(biāo)”。但這個(gè)新地標(biāo)并非“新建筑”，其中A館前身是北五環(huán)汽配城，B館前身則是建材市場(chǎng)。“陳舊、擁擠、雜亂”是很多人對(duì)這里的印象。

2020年，在北京市政府提出的“疏解非首都功能”的背景下，低端產(chǎn)業(yè)聚集的汽配城、建材城陸續(xù)被騰退，此后龍湖接手了整體空間改造與后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

在近3年的時(shí)間內(nèi)，龍湖完成了近15萬(wàn)平方米老舊低效樓宇的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將來(lái)廣營(yíng)地區(qū)的兩大存量低效樓宇改造成可為總?cè)菁{萬(wàn)人的新型辦公空間。

《北京市城市更新條例》中提到，實(shí)施老舊低效樓宇更新的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、完善建筑安全和使用功能、提升空間品質(zhì)、提高服務(wù)水平，拓展新場(chǎng)景、挖掘新消費(fèi)潛力、提升城市活力，提高智能化水平、滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公需求。而藍(lán)海引擎正是圍繞產(chǎn)業(yè)更新，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市更新的有機(jī)結(jié)合。

據(jù)悉，在經(jīng)過(guò)近兩年運(yùn)營(yíng)的北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園A館，世界500強(qiáng)龍湖集團(tuán)、高德地圖、云賬戶、北京銀行等知名企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)已經(jīng)入駐。即將在2023年投入使用的北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園B館不僅打造“新地標(biāo)”，也通過(guò)引入互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的頭部企業(yè)總部落戶，激發(fā)片區(qū)打開(kāi)高質(zhì)量的發(fā)展新空間。

事實(shí)上，空間改造還僅是北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園的表象，其內(nèi)部匹配了龍湖最新的智慧樓宇及物聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，將數(shù)字化樓宇運(yùn)營(yíng)融入日常。IBMS系統(tǒng)搭載幾千臺(tái)設(shè)備設(shè)施、1萬(wàn)多點(diǎn)位，IOT系統(tǒng)設(shè)置200余個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，對(duì)建筑能耗進(jìn)行集成化管控，據(jù)模擬測(cè)算，與行業(yè)同類建筑平均水平相比，北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園A館能耗降低約15.4%。

除了優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提升數(shù)字化管理水平，龍湖藍(lán)海引擎也著力提升空間品質(zhì)，活化片區(qū)活力，以產(chǎn)業(yè)把“人”帶來(lái)，用新場(chǎng)景、新服務(wù)把“人”留下。

據(jù)龍湖的研發(fā)設(shè)計(jì)工程師介紹，龍湖要打造的，是以人為本、傳承創(chuàng)新、創(chuàng)造積極的使用空間，將舊建筑循環(huán)、高效使用，讓其成為復(fù)活、再生、繼續(xù)生長(zhǎng)的新型應(yīng)用型辦公環(huán)境。

就在近日，北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園B館的升級(jí)改造也已完成，龍湖結(jié)合入駐方為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部，對(duì)于辦公空間開(kāi)放簡(jiǎn)潔又兼具綠色生態(tài)的需求，以打造陽(yáng)光、自由、積極的辦公空間為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，盡可能“利舊”，不切梁拔柱，盡量減少對(duì)原有結(jié)構(gòu)擾動(dòng)。在原有建筑主體結(jié)構(gòu)不變的情況下，變單一為復(fù)合空間，提升空間利用效率，優(yōu)化入駐企業(yè)的辦公體驗(yàn)，同時(shí)增加了現(xiàn)代辦公空間必備的人性化設(shè)施。

與此同時(shí)，龍湖高效協(xié)同體系內(nèi)的多元業(yè)務(wù)能力，由智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造旗下的龍智精工負(fù)責(zé)升級(jí)改造，結(jié)合龍智精工具備的總包EPC能力，即設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造一體化，根據(jù)入駐方需求深化設(shè)計(jì)并實(shí)現(xiàn)全維度落地，一體化全周期的改造服務(wù)不僅降低了管理成本，也實(shí)現(xiàn)了效率品質(zhì)雙提升。龍湖集團(tuán)北京城市更新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園結(jié)合了龍湖過(guò)硬的產(chǎn)品打造能力和管理運(yùn)營(yíng)能力，也是龍湖不同航道之間強(qiáng)大的業(yè)務(wù)協(xié)作能力的集大成展現(xiàn)。

改造過(guò)程中，龍湖充分尊重建筑本體條件，未產(chǎn)生額外的結(jié)構(gòu)用量，最大程度減少了碳排放；同時(shí)，采用裝配式建造技術(shù)及龍湖生態(tài)出品的綠色裝配式建材，相比傳統(tǒng)施工方式，工序精簡(jiǎn)30%，粉塵污染減少40%，提升材料環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到ENF級(jí)，軟裝為E0級(jí)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)家居。這均為城市更新一貫倡導(dǎo)的數(shù)字化、低碳化樹立了范本。

近日，北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園B館升級(jí)改造完成。圖為該項(xiàng)目實(shí)景。

在空間煥新后，龍湖不僅通過(guò)企業(yè)自身的力量，聚集旗下生態(tài)企業(yè)、吸引互聯(lián)網(wǎng)、金融等前沿高潛企業(yè)入駐，形成企業(yè)集群效應(yīng)，同時(shí)還帶來(lái)了周邊商業(yè)品質(zhì)的提升，讓人才愿意來(lái)、能留下。

從目前來(lái)看，北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園作為盤活存量空間的樣本，其過(guò)人之處在于帶來(lái)產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)、人才等多方面的升級(jí)，將低端產(chǎn)業(yè)盤踞的價(jià)值洼地經(jīng)過(guò)“騰籠換鳥”之后變身為新型產(chǎn)業(yè)園，走出了一條以產(chǎn)業(yè)盤活存量空間的新路徑。

持續(xù)打造城市更新可復(fù)制標(biāo)桿模式

與城市共進(jìn)，可以獲得城市機(jī)遇與紅利。事實(shí)上，龍湖不僅僅是在打造城市“新地標(biāo)”，而且希望與城市未來(lái)的發(fā)展方向走向同路。其中，北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園在被打造為存量老舊空間升級(jí)改造示范項(xiàng)目的同時(shí)，也在疏導(dǎo)解決非首都功能的老舊樓宇，聚集高能產(chǎn)業(yè)，引領(lǐng)片區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

事實(shí)證明，片區(qū)統(tǒng)籌城市更新是一種新趨勢(shì)。《北京市城市更新條例》提出，要以統(tǒng)籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局，實(shí)現(xiàn)片區(qū)可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域綜合性城市更新?？傮w來(lái)看，片區(qū)綜合性更新有利于統(tǒng)籌資源、“肥瘦搭配”、由零到整，發(fā)揮專業(yè)化、規(guī)?；б妫龅秸w運(yùn)營(yíng)，形成微利可持續(xù)盈利模式，吸引社會(huì)資本參與，實(shí)現(xiàn)更新一片、活化一片、精彩一片。

北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園對(duì)于龍湖而言，是邁進(jìn)了北京城市更新領(lǐng)域的代表作。對(duì)于未來(lái)，龍湖集團(tuán)北京城市更新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，在“小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的模式”的引導(dǎo)下，促進(jìn)存量空間資源提質(zhì)增效，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提升整個(gè)區(qū)域的城市面貌和產(chǎn)業(yè)氛圍，推動(dòng)城市有機(jī)更新是龍湖城市更新的目標(biāo)。

對(duì)于龍湖而言，北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園是其邁進(jìn)北京城市更新領(lǐng)域的代表作。圖為該項(xiàng)目實(shí)景。

隨著城市進(jìn)入存量提升階段，城市更新改造成為主戰(zhàn)場(chǎng)。2022年2月，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上指出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，全國(guó)411個(gè)城市共實(shí)施2.3萬(wàn)個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.3萬(wàn)億元。城市更新不僅解決了城市發(fā)展中的突出問(wèn)題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)此，龍湖集團(tuán)城市更新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，做城市更新不是簡(jiǎn)單的批量生產(chǎn)，每個(gè)項(xiàng)目都需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境、自然環(huán)境等來(lái)進(jìn)行深度洞察與精雕細(xì)啄，契合當(dāng)?shù)氐摹巴寥馈?，把握發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，這樣才能實(shí)現(xiàn)更新后片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。而提及可持續(xù)發(fā)展，離不開(kāi)龍湖長(zhǎng)期投入積淀的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力，依托龍湖自研的智慧運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)以及AIoT服務(wù)場(chǎng)景的創(chuàng)新實(shí)踐等，龍湖將智能化技術(shù)及綠色理念融入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之中，打造真正數(shù)字化園區(qū)，提升空間活力以及健康綠色的指數(shù)。

從目前來(lái)看，城市更新遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只傳統(tǒng)意義上的舊城改造，更要賦予新的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容。以北京為代表的城市，在先行實(shí)踐中，已經(jīng)步入了以產(chǎn)業(yè)更新帶動(dòng)城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的道路。其中，龍湖在為“城市洼地”賦予新價(jià)值的同時(shí)，仍在不斷探索、打造引領(lǐng)性的城市更新樣本，與城市共同謀發(fā)展，為片區(qū)的改造升級(jí)積累經(jīng)驗(yàn)，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。

文/袁秀麗 圖/企業(yè)供圖

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶

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