《財(cái)經(jīng)》新媒體宋金煜/文潘西/編輯

近期，河南安陽(yáng)建業(yè)花園里“0首付0月供”、深圳信城縉悅城“首付30萬(wàn)買(mǎi)深圳三房”的消息刷屏，并引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議。目前，這兩個(gè)項(xiàng)目的宣傳廣告已被撤下或刪除，其中縉悅城因低首付違規(guī)和擾亂市場(chǎng)被相關(guān)部門(mén)查處。

然而，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)、鄭州、柳州、南寧等地仍有不少在售樓盤(pán)推出0首付、低首付以及首付分期等活動(dòng)，如沈陽(yáng)富禹天璽項(xiàng)目首付僅需93元起，柳州合景云溪四季可0首付、首付分期購(gòu)房。

(資料圖片僅供參考)

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管首付貸、經(jīng)營(yíng)貸被明令禁止流入樓市，但在監(jiān)管上存在一定難度，違規(guī)成本相對(duì)較低的情況。在0首付、低首付這些營(yíng)銷的背后，是房企急于去化、加快回款的迫切訴求。在如今房地產(chǎn)行業(yè)深處變革時(shí)期，房企拿地前應(yīng)進(jìn)行充分測(cè)算，唯有將自身優(yōu)勢(shì)和城市規(guī)劃緊密結(jié)合，今后才有可能迎來(lái)新發(fā)展機(jī)會(huì)。

違規(guī)宣傳樓盤(pán)頻現(xiàn)低門(mén)檻購(gòu)房存隱憂

除近期曝光率較高的花園里、縉悅城兩項(xiàng)目外，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者在小紅書(shū)、快手等平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)、鄭州、柳州、南寧等地仍有不少在售樓盤(pán)推出了0首付、低首付以及首付分期等活動(dòng)。如沈陽(yáng)富禹天璽項(xiàng)目首付僅需93元起，柳州合景云溪四季可0首付購(gòu)房，鄭州大正水晶深林一成首付且首付可分期。

那么，這些0首付、低首付是如何操作的？記者從沈陽(yáng)富禹天璽項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)處獲悉，這主要通過(guò)首付分期和高評(píng)高貸來(lái)實(shí)現(xiàn)。

以一套85平方米總價(jià)65.1226萬(wàn)元房子舉例，購(gòu)房者只需交1226元，首付9萬(wàn)元可按免息分期三年操作，剩余56萬(wàn)元做貸款。若資質(zhì)好且是首套購(gòu)房也只需交1226元，剩下65萬(wàn)元可以全部貸款支付。

一位沈陽(yáng)中介向記者介紹稱，不僅僅是上述于洪富禹天璽項(xiàng)目，沈北、沈撫、大東等各區(qū)域都有低首付新盤(pán)。另一位河南中介也向記者表示，除花園里外，河南鄭州、安陽(yáng)等地也有很多低首付樓盤(pán)，一般首付1-2萬(wàn)元，其余首付均可分期支付。鄭州大正水晶深林售樓處銷售人員就告訴記者，該項(xiàng)目可先支付10%首付，剩余款項(xiàng)交房前還清即可。

業(yè)內(nèi)人士表示，不少項(xiàng)目雖然可以做0首付、低首付，或者首付分期，但需要購(gòu)房者簽訂陰陽(yáng)合同（兩份合同），且低首付意味著高評(píng)高貸，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，2017年住建部聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)、央行發(fā)文嚴(yán)禁房企、中介等違規(guī)提供購(gòu)房首付融資或首付貸。北京、廣州、沈陽(yáng)等多地也均出臺(tái)過(guò)嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，禁止分期支付和首付貸等政策。

“目前我行嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)要求，房貸首付款須為自有資金，若查出資金涉及違規(guī)借貸將不予辦理貸款，我行也不會(huì)與0首付等樓盤(pán)合作?！敝袊?guó)銀行沈陽(yáng)某支行個(gè)貸中心人士向記者說(shuō)道。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，0首付、低首付往往屬于開(kāi)發(fā)商墊資、融資、首付貸、高評(píng)高貸騙取銀行貸款等違規(guī)違法操作，從廣告宣傳的角度來(lái)看，這種宣傳方式也涉嫌違法違規(guī)。

住房過(guò)剩去化承壓開(kāi)發(fā)模式亟需變革

值得注意的是，因房貸首付款真實(shí)性審核不到位，建行浙江銀行、華夏銀行哈爾濱銀行分別被罰50萬(wàn)元、60萬(wàn)元，華夏銀行長(zhǎng)春分行涉首付款來(lái)源真實(shí)性審核不到位等5項(xiàng)違規(guī)行為被罰420萬(wàn)元。

“盡管禁止經(jīng)營(yíng)貸、禁止首付貸違規(guī)流入樓市被多次提及，但是監(jiān)管上依然難度較大，與很多鉆空子的行為不易于被審查，違規(guī)成本較低有關(guān)。同時(shí)，在0首付、低首付、0月供這些營(yíng)銷的背后，是房企對(duì)于加速去化、加快回款的迫切訴求?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)記者表示。

記者翻閱資料后發(fā)現(xiàn)，上述提及的0首付、低首付樓盤(pán)多位于城市郊區(qū)或新區(qū)，由于配套不完善等原因，存在一定的去化難題?！霸葡募疚恢帽容^偏，屬于遠(yuǎn)郊區(qū)，價(jià)格便宜但配套交通跟不上，其實(shí)并不好賣(mài)，所以才打出了0首付宣傳?！币晃涣葜薪槿耸糠Q。

有關(guān)降價(jià)和推低首付分期的原因，沈陽(yáng)富禹天璽銷售人員表示，主要是這幾年疫情房?jī)r(jià)進(jìn)行了調(diào)整，不過(guò)這樣價(jià)格的房源也不多了，活動(dòng)隨時(shí)可能取消。但即使突破“紅線”促銷，該項(xiàng)目去化仍有壓力，期房熬成了準(zhǔn)現(xiàn)房。記者查詢沈陽(yáng)房產(chǎn)局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目2020年9月取證的1期還有235套約三成未售出，2021年6月2期取證還有399套未售出，占比超七成，目前多棟將于今年5月底和年底前交房。

“0首付這種現(xiàn)象主要多存在于低能級(jí)城市或郊外項(xiàng)目，主要原因就是，項(xiàng)目去化難，房企債務(wù)壓頂、回款壓力大，一些區(qū)域還不允許房企降價(jià)促銷，不得已而為之?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《財(cái)經(jīng)》新媒體記者采訪時(shí)表示，當(dāng)然這也是房企投資策略的結(jié)果。如果房地產(chǎn)投資規(guī)模超過(guò)人口需求，與產(chǎn)業(yè)和收入水平不相匹配，就會(huì)產(chǎn)生住房過(guò)剩即銷售難的問(wèn)題。

對(duì)此，陳霄建議稱，在如今的房地產(chǎn)模式變革期，房企拿地前需要投入更多的精力，充分考慮地塊的前期投入以及項(xiàng)目的后期營(yíng)銷。有條件的情況下也可以積極搭建線上平臺(tái)，進(jìn)一步拓寬銷售渠道。未來(lái)，城市的新區(qū)和郊區(qū)能否成長(zhǎng)為成熟區(qū)域，不可一概而論，要看需求是否有外溢趨勢(shì)，以及城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)等，而相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的新區(qū)和郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞： 違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)