這其實(shí)是一個(gè)YY的命題。

自蘇州2016年開(kāi)啟限購(gòu)以來(lái)，幾乎每隔一段時(shí)間都會(huì)有這樣的聲音出現(xiàn)。

【資料圖】

如果你足夠關(guān)注蘇州樓市，一定記得2016年10月蘇州開(kāi)啟限購(gòu)；記得2019年史上最嚴(yán)“511”、“724”新政的加碼；記得2022年蘇州“三限”是怎么一步步破除，又被部分收回的。

三年又三年，蘇州六年的限購(gòu)走到今日 ，調(diào)控的放松、市場(chǎng)的呼吁以及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大背景下：仿佛取消真的要一步之遙了。

那假如，假如啊。假如蘇州真的放開(kāi)了限購(gòu)，最先受到影響的會(huì)是誰(shuí)？哪些地方會(huì)發(fā)生變化？房?jī)r(jià)真的會(huì)狂飆嗎？

今天我們就試圖來(lái)推演一下，如果真的限購(gòu)放開(kāi)，會(huì)發(fā)生什么。

純屬假設(shè)，切勿當(dāng)真。

平心而論，蘇州現(xiàn)在的買(mǎi)房門(mén)檻已經(jīng)很寬松了。

“三限”里面，要說(shuō)限售，二手房已經(jīng)完全不限，新房限售2年。

要說(shuō)限貸，首付已經(jīng)一降再降，從首套首貸到二套還清，再到二套未還清，比例分別是3-3-4。連房貸利率也到了歷史新低4.1%。

就剩最后的限購(gòu)，還把持著6個(gè)月社保的底線(xiàn)。 退一步說(shuō)，真 的想買(mǎi)房的人，也不差這6個(gè)月。

因此限購(gòu)的放開(kāi)，最大的作用就是進(jìn)一步釋放購(gòu)買(mǎi)力。

所以第一步，讓我們一起來(lái)設(shè)想，在 完全不設(shè)買(mǎi)房門(mén)檻之后， 蘇 州最先會(huì) 迎來(lái)哪 部分人群的購(gòu)買(mǎi)力。

首先蜂擁而至的，大概率是來(lái)自全國(guó)各地的買(mǎi)房團(tuán)。

這一點(diǎn)從2022年9月那“兩日游”的窗口期中可以窺見(jiàn)。

在園區(qū)新區(qū)放開(kāi)限購(gòu)的第二天，房產(chǎn)自媒體@鄭州米宅 就已經(jīng)組織好看房團(tuán)，準(zhǔn)備買(mǎi)票周末殺到蘇州。

◎網(wǎng)傳蘇州看房團(tuán)行程安排，費(fèi)用500元/人，統(tǒng)一定高鐵票至蘇州北站。

流程、路線(xiàn)、費(fèi)用全都有，還清清楚楚的寫(xiě)著，如成功購(gòu)房，享受最高購(gòu)房補(bǔ)貼3000元。

一直關(guān)注蘇州市場(chǎng)的溫州看房團(tuán)也按捺不住。

溫州自媒體@徐老實(shí)說(shuō)房 連夜構(gòu)思方案，凌晨還在咨詢(xún)蘇州本地團(tuán)隊(duì)關(guān)于看房的細(xì)節(jié)。

◎@徐老實(shí)說(shuō)房 在蘇州限購(gòu)放開(kāi)后，連夜準(zhǔn)備方案咨詢(xún)。

據(jù)@徐老實(shí)說(shuō)房 團(tuán)隊(duì)分析，不少溫州人對(duì)蘇州很認(rèn)可。而且溫州人普遍有資產(chǎn)焦慮，希望把手里的錢(qián)變活，如果蘇州放開(kāi)肯定會(huì)跟進(jìn)。

不止鄭州、溫州，武漢、杭州、山東也都有看房團(tuán)蠢蠢欲動(dòng)。

但還沒(méi)等看房團(tuán)走到蘇州，徐老實(shí)凌晨的方案還沒(méi)捂熱，2022年9月16日當(dāng)天，蘇州宣布恢復(fù)限購(gòu)。

假如蘇州現(xiàn)在放開(kāi)限購(gòu)，預(yù)計(jì)這批全國(guó)看房團(tuán)還會(huì)再卷土重來(lái)，而且有過(guò)上次的經(jīng)驗(yàn)之后，說(shuō)不定響應(yīng)速度還會(huì)更快。

其次日常最關(guān)注蘇州樓市的，當(dāng)然還是長(zhǎng)三角那些兄弟城市們。

先拿上海來(lái)說(shuō)。

上海和蘇州之間聯(lián)系一直很緊密。

如今像昆山、太倉(cāng)等臨滬板塊首套已不限購(gòu)，上海戶(hù)口買(mǎi)吳江汾湖無(wú)需社保就能直接買(mǎi)3套。 這部分板 塊更多解 決了雙城通勤群體的居住需求。

但還有很多苦于沒(méi)有上海買(mǎi)房資格、積分不夠，或是夠不到上海核心的群體，也在觀望到底是選上海的新城，還是選強(qiáng)勁的環(huán)滬城市，比如蘇州。

假如 上海五大新城還不放 開(kāi)限購(gòu)，蘇州此刻放開(kāi)， 不出意外大量這部分群體會(huì)涌現(xiàn)到蘇州，自住兼投資。

南京和蘇州的相愛(ài)相殺從未停歇。

早在2020年，蘇州和南京社保、居住年限就可累計(jì)互認(rèn)。對(duì)于換城市或雙城工作的人來(lái)說(shuō)十分方便，積分落戶(hù)后可不受限購(gòu)限制買(mǎi)3套。

那對(duì)于沒(méi)有或不想積分落戶(hù)的人來(lái)說(shuō)，假如蘇州放開(kāi)限購(gòu)，可能會(huì)激活一些南京想要雙城資產(chǎn)配置的高凈值群體。

2022年南京1000萬(wàn)以上新房成交1981套，全國(guó)排名第六，僅次于北上廣深杭，豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情。

◎2022年千萬(wàn)級(jí)新房成交，1000萬(wàn)級(jí)和3000萬(wàn)級(jí)，南京都排名全國(guó)第六。

大膽推測(cè)蘇州門(mén)檻放開(kāi) ， 核心 豪宅說(shuō)不定也會(huì)被 南京這批富人 盯上。

畢竟多城資產(chǎn)配置更安全，更何況是省內(nèi)GDP第一的蘇州。

同時(shí)江蘇省內(nèi)蘇北的購(gòu)買(mǎi)力也不容忽視。

還記得之前那個(gè)段子嗎。 說(shuō)是蘇州政策被緊急叫 停，是因?yàn)槠渌?nèi)城市有意見(jiàn)。

◎網(wǎng)傳段子：蘇州政策二日游，主要是省內(nèi)兄弟城市有意見(jiàn)。

雖然是個(gè)段子，也不全無(wú)道理。

蘇州一向是全國(guó)排名前列的移民城市。根據(jù)各城市七普人口公報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘇州常住人口1274.8萬(wàn)，凈流入人口530.5萬(wàn)，占比達(dá)41.6%，全國(guó)排名第三。

◎蘇州城市“包容”能力排名全國(guó)第三，圖源國(guó)民經(jīng)略。

而2018年的一份基于移動(dòng)大數(shù)據(jù)的《蘇州外來(lái)人口大數(shù)據(jù)》報(bào)告顯示：

在外來(lái)人口中，本省其他城市的外地人七成以上來(lái)自蘇北。其中鹽城和淮安占比達(dá)到了20%以上。

◎2018年，江蘇移動(dòng)和洞察基于移動(dòng)大數(shù)據(jù)的《蘇州外來(lái)人口大數(shù)據(jù)》的報(bào)告截圖。

所以假如蘇州放開(kāi)限購(gòu)，預(yù)計(jì)會(huì)有大批在蘇州工 作生活的人，賣(mài)掉省內(nèi)老家房子來(lái)上車(chē)蘇州。

把三四線(xiàn)城市的資產(chǎn)，變成新一線(xiàn)城市的資產(chǎn)。

回過(guò)頭來(lái)總結(jié)，假如蘇州限購(gòu)放開(kāi)，最有可能被激活的其實(shí)是以下三類(lèi)購(gòu)買(mǎi)力：

全國(guó)各地投資客群體、長(zhǎng)三角自住兼投資群體、省內(nèi)置換買(mǎi)房群體。

那么這批購(gòu)買(mǎi)力都來(lái)到蘇州以后，最有可能去哪些板塊買(mǎi)房。

可以確定的是，無(wú)論哪一類(lèi)群體應(yīng)該都會(huì)率先選擇園區(qū)。

園區(qū)是蘇州最值得關(guān)注的區(qū)域這一點(diǎn)，在外地客群中的認(rèn)知已經(jīng)很深刻。

所以不論是投資還是置換，導(dǎo)致園區(qū)的核心新房打新會(huì)更加困難。千人搖成為家常便飯，中簽率會(huì)持續(xù)走低到10%或5%以?xún)?nèi)。

如果允許線(xiàn)下開(kāi)盤(pán)的話(huà)，2018年蘇州中心9號(hào)當(dāng)年的開(kāi)盤(pán)名場(chǎng)面，重出江湖也不是不可能。

◎2018年70年產(chǎn)權(quán)公寓蘇州中心9號(hào)開(kāi)盤(pán)，超3000人預(yù)約排隊(duì)，圖為奧體中心開(kāi)盤(pán)名場(chǎng)面。

如果倒掛空間足夠大，核心供應(yīng)量也持續(xù)跟上，蘇州的“打新潮”規(guī)模說(shuō)不定會(huì)逐漸向杭州靠攏。

除此之外，一部分資金不夠打新核心，自住兼保值屬性更強(qiáng)，但又希望上車(chē)園區(qū)的群體，會(huì)選擇有發(fā)展前景的園區(qū)板塊。園區(qū)的次核心會(huì)迅速崛起，比如斜塘、跨塘、車(chē)坊、勝浦、婁葑等都會(huì)迎來(lái)新機(jī)會(huì)。

跳出園 區(qū)，獅山的核心應(yīng)該也會(huì)很搶手 ，但對(duì)于外地客群來(lái)說(shuō)不如金雞湖直接，需要一定時(shí)間去認(rèn)知。

而且獅山供應(yīng)量太小，現(xiàn)在四個(gè)新盤(pán)總共才不到1300戶(hù)，不夠外圍購(gòu)買(mǎi)力消化。

其余自住兼投資、置換的群體，還會(huì)優(yōu)先傾向四大新城。從板塊屬性來(lái)說(shuō)，太湖新城和高鐵新城預(yù)計(jì)會(huì)更受外地客群青睞。

繼續(xù)往下想，當(dāng)大量購(gòu)買(mǎi)力涌入蘇州市場(chǎng)，大家最關(guān)心的房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣。

房?jī)r(jià)會(huì)隨著限購(gòu)的放開(kāi)瘋狂上漲嗎？

我的答案是未必。

現(xiàn)在房住不炒的環(huán)境下，無(wú)論哪個(gè)城市都很難再出現(xiàn)一路高歌的情形了。穩(wěn)健發(fā)展才是樓市發(fā)展的主基調(diào)。

就拿新房來(lái)說(shuō)，只要還存在備案價(jià)限價(jià)的制度，上漲或許有，過(guò)快上漲是不太可能了。

的確從2022年開(kāi)始，蘇州一些核心區(qū)域的項(xiàng)目備案價(jià)在慢慢突破限價(jià)。

比如園區(qū)從4.2-4.5-4.9萬(wàn)/㎡， 獅山從 3.8 - 4. 65萬(wàn)/㎡， 吳中太湖新城從3.1-3.4萬(wàn)/㎡等等。

◎園區(qū)核心盤(pán)2022年備案價(jià)變化。

截止目前，蘇州新房最高備案價(jià)還是去年12月領(lǐng)證的萬(wàn)科朗拾，48950元/㎡，接近破5。

但這個(gè)漲幅也是在政府控制范圍內(nèi)的，小幅的增長(zhǎng)。

那如果放開(kāi)限購(gòu)，今年的核心盤(pán)有沒(méi)有可能再 往上？

這里的預(yù)測(cè)是可能會(huì)。不過(guò)最多是恢復(fù)到限價(jià)之前的正常水平，破5破6，不會(huì)更高了。

為什么說(shuō)可能會(huì)漲，首先因?yàn)榻衲旰诵脑讶胧?，有?xiàng)目基礎(chǔ)，比如湖西的三星地塊，早就傳聞奔6也不是沒(méi)可能。其次開(kāi)閘之后，前面已經(jīng)提到不論哪部分的購(gòu)買(mǎi)力，核心競(jìng)爭(zhēng)必然都會(huì)大，中簽率會(huì)更低。

畢竟價(jià)格的上漲和稀缺還是有相當(dāng)程度的聯(lián)系。

那為什么說(shuō)價(jià)格不會(huì)太高，如果我們繼續(xù)推演下去，房?jī)r(jià)破6了還要再往上，這時(shí)候不排除出現(xiàn)，由于市場(chǎng)過(guò)熱被緊急叫停的情況發(fā)生。

2016年10月新政，2019年“511”“714”新政，都是過(guò)熱調(diào)控的典型案例。

所以還是那句話(huà)，上漲是能上漲，只不過(guò)是有控制范圍的漲，不會(huì)失控更不可能狂飆。

那二手房呢，我們還是那個(gè)邏輯，看稀缺不稀缺。

二手房雖然不受限價(jià)控制，但受核心新房倒掛影響，有能力的都會(huì)優(yōu)先選擇打新，直接高價(jià)接盤(pán)的不會(huì)很多。 況且如果是園區(qū)核心的 二手房，還要考慮是否被“九年一學(xué)位”綁定， 流通性 大打 折扣 。

除非核心新房“房荒”沒(méi)貨了，那核心的二手房會(huì)吃香。稀缺的是核心。

剛需房源就更不用說(shuō)，新房選擇夠多。置換也好變現(xiàn)也好，相信大部分人會(huì)選擇快速出手，而不會(huì)盲目漲價(jià)自持。

其實(shí)歷史是一個(gè)圈。

曾經(jīng)的蘇州，頒布過(guò)限購(gòu)，也解除過(guò)限購(gòu)。

2011年，蘇州發(fā)布限購(gòu)令， 樓市迅速降溫 。 直到2014年9月，長(zhǎng)達(dá)三年的限購(gòu)令取消。

隨后等來(lái)的，是2015年蘇州樓市的熱度火上了央視。 據(jù)央視報(bào)道， 當(dāng)年11月蘇州房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.81%，漲幅江蘇第一，超越北上廣深等一線(xiàn)城市，居全國(guó)首位。

后來(lái)的事大家都知道了，為了遏制瘋狂的市場(chǎng)，2016年10月蘇州再次恢復(fù)限購(gòu)，直到現(xiàn)在。

回顧蘇州樓市前二十年的 調(diào)控史，不論是（2011.3-2014.9）的三年限 購(gòu)，還是（2016.10-至今）的六年限購(gòu)，皆為 尋常，不過(guò)是周期罷了。

過(guò)熱就剎車(chē)，過(guò) 冷就放松 。

本質(zhì)都是希望市場(chǎng)能夠穩(wěn)定長(zhǎng)效的溫和發(fā)展，而不要出現(xiàn)極端的冷熱狀態(tài)。

所以假如蘇州放開(kāi)限購(gòu)，不會(huì)再出現(xiàn)當(dāng)年那種瘋狂了。 并且可以很確定的是，可以放開(kāi)，也可以收緊。不必看得太重。

往大了說(shuō)，我們都只不過(guò)是身處時(shí)光的一粒塵埃。往小了說(shuō)，買(mǎi)不買(mǎi)房是因?yàn)橄拶?gòu)嗎。 ▋

這是City好房和大家見(jiàn)面的第一篇文章，我們決定選擇這個(gè)宏大卻又與個(gè)體息息相關(guān)的話(huà)題作為開(kāi)篇。

盡管立足蘇州，但我們希望內(nèi)容視野可以更加廣闊自由，帶來(lái)有深度、有觀點(diǎn)、有理性的城市生活觀察。這也是蘇州真有好房即將進(jìn)入下一新階段——「City好房」的本質(zhì)原因。

接下來(lái)，上新計(jì)劃內(nèi)容也會(huì)陸續(xù)和大家見(jiàn)面。敬請(qǐng)期待。

文：Miao｜ 出品：City好房

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