本周要點

（1）溫和的銷售修復(fù)是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險的重要保障

【資料圖】

■ 1~2月TOP50房企銷售額同比上漲2%

■ 35家房企銷售額同比上漲

■ 22家房企銷售額同比上漲超100%

（2）全面擴大內(nèi)需，帶來不動產(chǎn)建設(shè)新需求

■ 從全量土地供應(yīng)來看2023新機會

前言

在當(dāng)前特殊的國內(nèi)外環(huán)境下，兩會作為全年政策重要的指導(dǎo)窗口，吸引了全社會的廣泛關(guān)注。

尤其是對當(dāng)前國央企力量占比上升，政府財政大量投入，行業(yè)波動劇烈的不動產(chǎn)行業(yè)，更是需要緊跟政策方向，才能在大變局下實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

在本次政策藍(lán)圖中，不論是對過去一年和過去五年的總結(jié)，還是對2023的發(fā)展建議都是穩(wěn)健且務(wù)實的。

房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)重點內(nèi)容并未超越原本的政策導(dǎo)向，依然集中在供給側(cè)防范化解風(fēng)險，需求側(cè)加快保障性體系構(gòu)建兩大方面。

2023年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的理想狀態(tài)應(yīng)該是溫和修復(fù)，避免大起大落，繼續(xù)推進新發(fā)展模式的構(gòu)建。

而跳出地產(chǎn)行業(yè)，不動產(chǎn)領(lǐng)域增量機會依然令人矚目，以基建投資為代表的建造業(yè)依然是國民經(jīng)濟發(fā)展動力的重要源泉。

溫和的銷售修復(fù)是

防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險的重要保障

■兩會-2023年工作建議：有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險。深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，壓實各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

洞察

從本質(zhì)上，房企風(fēng)險的化解一定是建立在需求端回暖的基礎(chǔ)之上。

2023年是中國房企債務(wù)到期的重要年份，今年部分房企一定會出現(xiàn)更大的償債壓力。但只要需求端回暖預(yù)期落地，即便存在部分債務(wù)缺口，也可通過金融手段度過危機。

只要市場相信房企今后的償債能力，不論是借新還舊還是債務(wù)展期都將具有操作空間，債務(wù)問題自然就會“大事化小，小事化了”。

自開年以來，樓市回暖的聲音不斷，但質(zhì)疑也從未停止。市場分化之下，看漲看跌的聲音異常嘈雜。

一方面，以一二線城市為代表的新房/二手房成交量、到訪量、帶看量都呈現(xiàn)上升趨勢。例如克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2月南京重點項目到訪量量由每周平均1.5萬組飆升至1.76萬組，較去年年末的1.2萬組顯著提升，濟南、青島、長沙、重慶等城市也出現(xiàn)了明顯的數(shù)據(jù)回暖。

另一方面，部分分析認(rèn)為二手房市場火熱是源自投資者利率置換需求，通過“左手倒右手”將房貸利率調(diào)整為當(dāng)前的更低的利率狀態(tài)，并非市場真實回暖，又或者認(rèn)為2022年2月份新年壓低市場成交量，導(dǎo)致2023年2月成交量的漲幅無參考性。

任何統(tǒng)計數(shù)據(jù)都帶有雜音，比起市場數(shù)據(jù)，各大房企銷售數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)當(dāng)前新房市場現(xiàn)狀。

頭部優(yōu)質(zhì)房企銷售出現(xiàn)實質(zhì)性回暖。根據(jù)克爾瑞的相關(guān)數(shù)據(jù)，2023年1~2月，top50房企實現(xiàn)權(quán)益銷售額5596.7億元，同比上漲2.0%；TOP50房企中35家銷售額同比上漲，22家銷售額同比上漲超100%，相關(guān)數(shù)據(jù)見下表：

1~2月的綜合數(shù)值規(guī)避了新年時間節(jié)點對銷售額基數(shù)的影響，頭部優(yōu)質(zhì)房企銷售額增長明顯，是新房市場修復(fù)最直接明了的信號。

表：2023年1~2月 TOP50房企銷售額

數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，明源供應(yīng)鏈研究院整理

當(dāng)前市場格局的分化正在進一步加劇。消費者對于保交樓的顧慮助推了二手房市場的回暖，也導(dǎo)致房企銷售出現(xiàn)嚴(yán)重分化。

TOP50房企除35家銷售額同比上漲，一家銷售額不變以外，仍有包括中國恒大在內(nèi)的14家房企銷售額同比下滑，負(fù)面信息帶來的后續(xù)影響仍在持續(xù)發(fā)酵。

房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來新一輪出清。政府工作報告中明確提到，對于金融風(fēng)險會“壓實各方責(zé)任”，對于貨幣政策要“精準(zhǔn)有力”。

2023年大水漫灌不會來臨，市場貨幣環(huán)境進一步寬松的可能性較低。

房地產(chǎn)仍是中國的支持行業(yè)，但政府也不會進行無條件的全面救市，隨著上一輪融資窗口期結(jié)束與2023年償債潮的到來，部分房企將會迎來一波并購與破產(chǎn)潮，并在此之后形成新的市場格局體系。

金融工具存在感明顯增強

優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)競爭或?qū)⒓觿?/strong>

■兩會-2023年工作建議：

（1）著力擴大國內(nèi)需求。政府投資和政策激勵要有效帶動全社會投資，今年擬安排地方政府專項債券3.8萬億元，加快實施“十四五”重大工程，實施城市更新行動...

（2）加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和中小企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，著力提升高端化、智能化、綠色化水平；完善現(xiàn)代物流體系。

（3）保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)。“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。

洞察

制造業(yè)與基建投資成為當(dāng)下中國經(jīng)濟啟動的發(fā)動機。房市仍未走出低迷通道，救市力度逐步升級

從經(jīng)濟增長的三輛馬車，出口、消費、投資來看：

出口方面，在美國暴力加息縮表之下，世界經(jīng)濟正難以扭轉(zhuǎn)的走向衰退，隨著美聯(lián)儲宣布加息進程仍將持續(xù)，全球商品需求大幅收縮，中國也難以獨善其身，2022年以來出口貿(mào)易額全面回落。

消費方面，1~2月社會消費品零售總額同比增長6.7%，出現(xiàn)明顯反彈，但由于當(dāng)前各類資產(chǎn)增速放緩（住房與股權(quán)等），社會就業(yè)局勢復(fù)雜，居民消費是否能長期維持高速增長仍是未知數(shù)。

投資方面，在出口與消費皆存在增長壓力的情況下，投資成為了當(dāng)下最穩(wěn)定最快速的關(guān)鍵推力。地產(chǎn)、基建、制造三大投資板塊中，地產(chǎn)由于 “大病初愈”，當(dāng)前仍以緩慢復(fù)蘇和回穩(wěn)為主，那穩(wěn)增長的任務(wù)重心自然就落到了制造業(yè)與基建投資。

從2022年各類土地新增面積即可看出端倪。

明源云采購市場洞察觀測范圍，2022年新增公建供地6.1w塊，新增面積33.46億平方米，同比上漲5.08%；新增工業(yè)用地2.8w塊，新增面積13.43億平方米，同比下滑1.45%；新增住宅用地1.4w塊，新增面積4.6億平方米，同比下降38.04%。

2022年的新增地塊中的很大部分都將會成為2023年的生產(chǎn)需求來源

表：2022年各類型土地新增數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：明源云采購市場洞察數(shù)據(jù)庫

五大基建方向，仍是不動產(chǎn)行業(yè)重要增長點。在以往的文章中，洞察君曾提到的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施的五大方向。

其中既有交通（公路、鐵路、機場、港口航道、物流園）、水利建設(shè)等傳統(tǒng)基建；也有信息、科技、物流等新基建；還包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施以及國家安全基礎(chǔ)設(shè)施。

以交通基礎(chǔ)設(shè)施為例，2022年武漢城市建設(shè)集團有限公司共摘得32宗地塊，其中18宗為公共建設(shè)用地，14宗為涉宅地塊，時至2023年武漢城建已發(fā)布26條采購招標(biāo)公告。

“綠色+智慧”園區(qū)建設(shè)推動現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系加快建立。產(chǎn)業(yè)想要發(fā)展，園區(qū)便需先行。

“數(shù)字化、高端化、智能化、綠色化”的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型目標(biāo)是當(dāng)前人口年齡結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展階段的必要要求。產(chǎn)業(yè)園作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要載體，同樣肩負(fù)著完善相關(guān)配套設(shè)施的重要職責(zé)。

保障性和租賃住房成為住宅市場藍(lán)海。十四五期間，40個重點城市初步規(guī)劃新增650萬套保障性租賃住房。

以上海為例，十四五期間，計劃新增保障性租賃住房47萬套以上，占新房供應(yīng)總量的45%左右。除此之外，北京、廣州、深圳的保障性租賃住房新增數(shù)量皆占到新房供應(yīng)總量的40%~50%。

保障性租賃住房供應(yīng)量大幅提升，將會承接大量中低收入剛性需求，商品住宅重點將逐步向改善性方向不斷傾斜。

結(jié)語

2023年，是經(jīng)濟重啟的一年，是改革深化的一年，也是穩(wěn)健、務(wù)實、極具韌性的一年。

在1月新增貸款數(shù)據(jù)亮眼和2月建造業(yè)PMI超60的開門紅加持下，市場對2023年宏觀經(jīng)濟的預(yù)期普遍轉(zhuǎn)好。

作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，2023年地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重心仍是防范化解風(fēng)險，打贏保交樓攻堅戰(zhàn)，推動房地產(chǎn)新模式全面落地，最終實現(xiàn)市場整體溫和修復(fù)。