大家好，我是功夫君。

不知道你們發(fā)現(xiàn)沒，最近轉(zhuǎn)貸降息的電話如雨后春筍般冒出來。

(資料圖)

給你們感受一下：

這位尾數(shù)為8的朋友，前幾天密集call我，自稱某國有銀行的信貸專員（*相關(guān)銀行已否認(rèn)），要幫我轉(zhuǎn)貸降息。

就連樓盤銷售也會主動給我推薦這個業(yè)務(wù)：

| 銷售推薦轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)

“C小姐，你有沒有想過要降低房貸利息？我們有一套轉(zhuǎn)貸降息方案很適合你，100萬貸款最多省59萬呢。”對方精準(zhǔn)call客，三言兩語就打開話匣子。

在了解到我利率是5.8%時（模擬身份），他進(jìn)一步在“傷口”上撒鹽：“你利率太高了，做轉(zhuǎn)貸你起碼能省下40多萬利息。”

轉(zhuǎn)貸降息如何省錢？對方發(fā)來一張表格：

| 某金融公司轉(zhuǎn)貸方案

利率為3%-3.65%，還能跟房貸一樣做30年貸款？乍一聽真的好吸引人啊，但是琢磨琢磨著就覺得這事也太好了吧！

果然，所有線索都指向它——經(jīng)營貸！

目前佛山首套房貸利率4.1%，二套利率4.9%，如果光從利息層面看，經(jīng)營貸利率3字頭，利息相差不是一丁半點(diǎn)。

但是，關(guān)于經(jīng)營貸的核心問題，功夫君必須要提醒大家：

對于工薪族來說，經(jīng)營貸“能做不能說”

經(jīng)營貸本身是正規(guī)貸種，但是它專用于支持微小企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，申請貸款的對象必須是企業(yè)主或是個體工商戶，貸款用途必須用于經(jīng)營類。

原則上，經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)是被國家明令禁止的。

但是，經(jīng)過金融公司一番操作，普通人申請經(jīng)營貸用于償還房貸，也不是什么新鮮事，在樓市不景氣時期，銀行也會“睜一只眼，閉一只眼”。

| 示意圖（原創(chuàng)設(shè)計：功夫房產(chǎn)）

經(jīng)營貸的操作空間收緊，抽貸風(fēng)險增加

今年以來，上海、深圳、廣州等地都陸續(xù)出現(xiàn)銀行嚴(yán)查經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)的情況。

3月1日，廣州中院公布一則相關(guān)案例：銀行要求借款人立即歸還房款，否則拍賣房子。

一位佛山本地的資深按揭人士稱，“今年轉(zhuǎn)貸的政策風(fēng)險有上升勢頭，但銀行起訴借款人屬于極端案例，估計是金融公司沒有操作好，建議購房者一定要找專業(yè)資質(zhì)好的機(jī)構(gòu)。”

30年超長貸款是噱頭，5-10年續(xù)簽

廣州某金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人士說，貸款利率低于4.3%就是要續(xù)貸的，因?yàn)?strong>5年內(nèi)的LPR才能做到3字頭。

“經(jīng)營貸主流利率在3.25%-3.65%，不看購房套數(shù)，主要看征信、負(fù)債、流水、經(jīng)營狀況和房產(chǎn)資產(chǎn)價值等，只有極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶才能申請到3%利率。”

他告訴功夫君，以前經(jīng)營貸是每1-3年續(xù)貸，現(xiàn)在已經(jīng)優(yōu)化了，可以做到每5-10年續(xù)貸，續(xù)貸時間越短，利率越低。

| 按揭中介宣傳“轉(zhuǎn)貸30年超長貸款”

續(xù)貸利率會不會升高？是否需要手續(xù)費(fèi)？

綜合幾位按揭人士觀點(diǎn)，經(jīng)營貸同樣符合：利率=LPR+銀行加點(diǎn)，加點(diǎn)是簽約時約定好的，不會改變，但LPR是根據(jù)央行公布水平動態(tài)變化的。

一般來說，轉(zhuǎn)貸手續(xù)費(fèi)在初次辦理時收取，大概幾萬元，每家公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。續(xù)貸不需要手續(xù)費(fèi)，但借款人很可能需要墊資過橋，這筆費(fèi)用會產(chǎn)生利息，對于借款人來說，也是一筆不少的開支。

具體費(fèi)用和注意事項，功夫君之前還專門寫過：

轉(zhuǎn)貸真能省錢嗎？我把JYD扒個精光利率3.7%起，轉(zhuǎn)貸省息幾十萬？

還有一點(diǎn)很重要：經(jīng)營貸無論包裝成“20年貸款”還是“30年貸款”，本質(zhì)上都要續(xù)貸。

如果是真正20年不續(xù)貸的產(chǎn)品，利率要去到4.3%，不看購房套數(shù)。如果是首套房，也沒必要做這一類貸款了，畢竟首套房貸利率直接是4.1%了。

轉(zhuǎn)貸適合生意人，工薪族一定要謹(jǐn)慎

購房者轉(zhuǎn)貸后，采用先息后本還貸方式，的確是可以降低利息。轉(zhuǎn)貸的優(yōu)點(diǎn)是資金杠桿最大化，套用和變現(xiàn)部分房產(chǎn)價值，用于其他生產(chǎn)經(jīng)營活動，適合做生意的人。

普通工薪族是否適合轉(zhuǎn)貸？按揭人士提醒，轉(zhuǎn)貸存在一定風(fēng)險，現(xiàn)在可操作空間正在收緊，不建議工薪族家庭跟風(fēng)嘗試。

| 按揭中介建議

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