■制圖：廖木興

延期交付？合同套路深？房企正著力打造交付體系

住房承載著人民群眾對(duì)美好生活的向往，是消費(fèi)者最為關(guān)注的重點(diǎn)民生消費(fèi)需求之一。商品房消費(fèi)領(lǐng)域的問(wèn)題盡管經(jīng)過(guò)多年整頓，消費(fèi)亂象仍層出不窮：延遲交房、房屋質(zhì)量出問(wèn)題、合同條款不公平、捆綁銷售車位、虛假宣傳等，各種買房套路防不勝防。根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布的2022年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析，2022年全國(guó)房屋及建材類投訴達(dá)35513件，約占商品大類投訴的6%。房企的交付力已成為購(gòu)房消費(fèi)者的決策重點(diǎn)，為此，優(yōu)質(zhì)房企正著力打造相關(guān)的交付體系。

【資料圖】

■采寫：新快報(bào)記者 何璐詩(shī)

消費(fèi)痛點(diǎn)

延期交房，強(qiáng)行捆綁銷售

2022年不少購(gòu)房者遭遇延遲交房或者不符條件強(qiáng)行交房的情況。部分開(kāi)發(fā)商在合同約定交房日到來(lái)時(shí)，樓盤尚未全部完工且不具備交付條件情況下，為逃避違約責(zé)任強(qiáng)行交房。

2020年8月，周女士看中了佛山順德大良的一套公寓，與開(kāi)發(fā)商北京鴻坤地產(chǎn)旗下的廣東銀桐科技投資管理有限公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，以共58萬(wàn)余元的價(jià)格購(gòu)買了其開(kāi)發(fā)鴻坤創(chuàng)智天地（鴻坤財(cái)智大廈）的1號(hào)樓LOFT公寓單位。合同約定的交付日期是2021年12月30日前交付毛坯房，當(dāng)時(shí)銷售人員承諾送的精裝修交付時(shí)間是2022年8月30日前。到了2022年11月15日，由于嚴(yán)重逾期交房，周女士故與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，希望開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，退房退款，并賠償利息與違約金。開(kāi)發(fā)商向周女士表示，可以申請(qǐng)退房，但沒(méi)有任何賠償……

而根據(jù)中消協(xié)案例，2022年5月，消費(fèi)者龍先生在曾都區(qū)某樓盤購(gòu)買了一套房屋，合同約定2021年12月精裝修交房，由于疫情原因，項(xiàng)目延期三個(gè)月交房，也就是2022年3月31日交房。但2022年3月，開(kāi)發(fā)商又在小區(qū)停車場(chǎng)入口貼了公告，要求業(yè)主先行認(rèn)購(gòu)小區(qū)車位，若不訂購(gòu)車位就以現(xiàn)狀（毛坯）交付。對(duì)于此案例，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)指出，消費(fèi)者有權(quán)拒絕經(jīng)營(yíng)者的強(qiáng)制交易行為。

交付時(shí)各種質(zhì)量問(wèn)題浮現(xiàn)

交付問(wèn)題是2022年購(gòu)房消費(fèi)的重中之重。收樓時(shí)，有購(gòu)房者遇上墻面開(kāi)裂、地面空鼓等“顯性”質(zhì)量問(wèn)題，也有的遇上衛(wèi)生間滲漏、地暖破裂等后繼使用后才能暴露發(fā)現(xiàn)的“隱性”問(wèn)題。

在佛山市消委會(huì)的2022年十大典型案例中，便警示了房屋保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題。陳女士與某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，查驗(yàn)房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)墻面多處空鼓、滲水，并且門窗出現(xiàn)松動(dòng)跡象，要求公司盡快修復(fù)。陳女士再次上門驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題仍存在，公司承諾繼續(xù)修復(fù)。數(shù)月后，陳女士被告知房屋已經(jīng)修復(fù)完畢但忘記通知。陳女士認(rèn)為房屋因修復(fù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致空置，要求公司賠償修復(fù)期間的租金損失，但公司拒絕了陳女士的要求。

佛山市消委會(huì)經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為，該公司的房屋出現(xiàn)諸多質(zhì)量瑕疵，具有修復(fù)義務(wù)，修復(fù)完后應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知陳女士驗(yàn)收。但該公司修復(fù)時(shí)間超過(guò)半年，明顯超過(guò)質(zhì)量瑕疵通常的修復(fù)時(shí)間，導(dǎo)致陳女士無(wú)法正常使用房屋，公司應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。最終法院結(jié)合陳女士提供的微信聊天各個(gè)溝通時(shí)間節(jié)點(diǎn)及其他證據(jù)，判決公司賠償陳女士在修復(fù)期間無(wú)法正常使用房屋的損失。

要求購(gòu)房者簽下不公平條款

近年，不少消費(fèi)者反映，在商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域都存在買賣合同以及協(xié)議內(nèi)出現(xiàn)不公平格式條款。例如合同內(nèi)條款指出，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樣板房、宣傳資料的內(nèi)容不作為交樓依據(jù)。類似的條款包括：“買受人在簽訂本合同時(shí)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看、查閱相關(guān)文件手續(xù)等方式已作全面細(xì)致了解，出賣人不存在虛假、誤導(dǎo)性承諾、陳述，買受人自愿購(gòu)買該物業(yè)。買受人在現(xiàn)場(chǎng)看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請(qǐng)，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)?！?/p>

對(duì)此，中消協(xié)律師團(tuán)的法律分析指出，消費(fèi)者在售樓處選購(gòu)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商精心制作的銷售手冊(cè)、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買決策產(chǎn)生重大影響，開(kāi)發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及其附屬設(shè)施作出說(shuō)明和允諾，吸引消費(fèi)者簽約購(gòu)買。根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

行業(yè)破局

扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作

去年以來(lái)，部分城市的項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)加劇，非正常停工停貸嚴(yán)重影響了局部地區(qū)的銷售去化復(fù)蘇?！氨＝粯恰敝鸩匠蔀檎叩拙€，政府、房企、金融機(jī)構(gòu)三方正合力有序推進(jìn)“保交付”專項(xiàng)工作。

今年以來(lái)，一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的舉措正加速推進(jìn)，包括新增1500億元保交樓專項(xiàng)借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、加大保交樓專項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障等，并通過(guò)優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度。

3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示：“保交樓的工作也在扎實(shí)推進(jìn)，切實(shí)保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益，房企合理性融資也得到了改善。應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)主體信心正在恢復(fù)。”

在“保交樓”的大政策背景下，未來(lái)交付力或成為房企的重要硬實(shí)力之一，部分房企著力搭建“交付體系”。據(jù)中銀證券監(jiān)測(cè)，在已經(jīng)搭建交付體系的房企中，按體系的完整性和環(huán)節(jié)的偏重性可以分成三類：一是在集團(tuán)層面搭建了全周期交付體系，并在品牌上形成了強(qiáng)交付力形象。例如龍湖2022年推出全新“龍湖智善交付”體系，以新交心，貫穿產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品顏值、智慧科技、“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系、交付體驗(yàn)、宜居空間、溫度服務(wù)、常住常新、龍民尊享九大維度，全生命周期陪伴，跨越空間鏈接“一個(gè)龍湖”的多維場(chǎng)景服務(wù)。二是交付體系重點(diǎn)聚焦前端建造施工環(huán)節(jié)，重標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)品質(zhì)。如中南建設(shè)打造“美好立方”服務(wù)體系進(jìn)行工藝工法展示，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品建造流程、材質(zhì)選擇、規(guī)范管理、服務(wù)落地到社區(qū)全觸點(diǎn)展示。三是交付體系重點(diǎn)優(yōu)化客戶交付體驗(yàn)，搭建全流程服務(wù)體系。例如萬(wàn)科在“客戶愿意埋單”的好服務(wù)行動(dòng)基礎(chǔ)上，在集團(tuán)范圍內(nèi)開(kāi)啟“5+3+2”共10項(xiàng)好服務(wù)行動(dòng)，新增交付服務(wù)升級(jí)、設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間、交房及交證、線上簽約服務(wù)四項(xiàng)行動(dòng)，以提升萬(wàn)科的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。

現(xiàn)房銷售改革提速

此外，現(xiàn)房銷售改革提速，已從“鼓勵(lì)”升級(jí)為“試點(diǎn)”。今年1月17日召開(kāi)的“全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”曾明確，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。2023年2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，預(yù)計(jì)到2028年全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%，這也意味著后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房的。

數(shù)說(shuō)行業(yè)

根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布的2022年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析，2022年全國(guó)房屋及建材類投訴達(dá)35513件，約占商品大類投訴的6%。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，預(yù)計(jì)到2028年全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%，這也意味著后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房的。

行家支招

把關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度、資金流向，房企責(zé)任制需強(qiáng)化

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，防范爛尾樓或者延遲交房，預(yù)售門檻和預(yù)售資金監(jiān)管也至關(guān)重要。這就需要住建部門和金融監(jiān)管部門加強(qiáng)配合，一個(gè)管進(jìn)度，一個(gè)管資金撥付，二者要齊心協(xié)力，各司其職，分工明確地對(duì)這個(gè)資金進(jìn)行監(jiān)管。其中，住建部門一定要把關(guān)項(xiàng)目的進(jìn)度，實(shí)際進(jìn)度；銀行一定要對(duì)這個(gè)資金的流向進(jìn)行監(jiān)管，是否真正流向支付工程款、材料款等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從內(nèi)部控制的角度看，責(zé)任制度確實(shí)需要強(qiáng)化?！袄玳_(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷時(shí)，一些虛假宣傳問(wèn)題會(huì)推脫是營(yíng)銷人員說(shuō)的；建筑問(wèn)題也會(huì)有多方責(zé)任人。無(wú)論營(yíng)銷還是建造，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任都需要得到進(jìn)一步的強(qiáng)化，只有這樣購(gòu)房中的各個(gè)環(huán)節(jié)才會(huì)逐漸規(guī)范?！?/p>

關(guān)鍵詞：