從去年下半年開始，許多小伙伴都在探討“提前還房貸”的問題。

(相關(guān)資料圖)

從法律層面，提前還房貸，是咱們購房人的自由。

可是從國家銀行層面，房貸已經(jīng)算是“最優(yōu)質(zhì)的長期抵押貸款”，因此無論從金融穩(wěn)定，還是從國有銀行資產(chǎn)增值角度，政策上都會給老百姓設(shè)定各種“不讓提前還款”的排隊軟釘子。

這種“軟釘子”被許多營銷號帶節(jié)奏，就形成了老百姓和地方政府以及銀行的對立局面。

實際上，在去年下半年，許多地方政府都推出了一個“狠招”，只是過去沒有落地，大家沒意識到。

北風(fēng)注意到，今年二月底到三月初，才在各個地方媒體的宣傳中，紛紛出現(xiàn)“本市首筆帶押過戶房產(chǎn)交易達成”的新聞。

“帶押過戶”從法律層面，原本是天經(jīng)地義可以實現(xiàn)的，但是我國二手房市場運行幾十年了，卻是直到去年下半年，才出現(xiàn)在各地的“樓市新政”里。

什么叫“帶押過戶”呢？

如果有過貸款買房，并且經(jīng)歷過一次二手房買賣的朋友，無論是買方，還是賣方，都知道二手房交易的最大“痛點”在哪里。

就是在過去幾十年的二手房交易中，二手房都不允許“帶押過戶”。

請朋友們將自己代入賣房的小張，與買房的小李任何一方。

一旦有中介機構(gòu)，撮合雙方達成了交易，小張準備賣掉自己家的房子，可這個房子還背著十幾年大幾十萬甚至幾百萬的貸款。

小張必須自己先行籌措“過橋資金”，從身邊親戚朋友，或者其他金融機構(gòu)，借錢把銀行的房貸全部還清，才能把房產(chǎn)證拿到手里，去和李四過戶。

那么李四這一方就需要重新查征信，看自己能夠在哪個銀行以什么優(yōu)惠利率重新貸款，去買下這個房子。

張三只有等到李四買房的銀行貸款，都打到他的賬戶后，他才能再把親戚朋友和一些金融機構(gòu)的“過橋資金”給還上，這個過程短則一兩個月，如果碰到小李那邊貸款發(fā)放卡殼，整個流程可能需要三四個月，這對張三來說，是很大的資金壓力。

過去幾十年，只要是貸款買房的人，他或許都想過一種“簡便又合理”的交易方式。

比如當年小張100萬買的房子，首付30萬，貸款70萬。一些年后，房價漲到了150萬。小張此時貸款已經(jīng)還了10萬，本金部分還剩下60萬。

這時候，最簡便的交易方式，是李四直接將小張當年首付的錢，還貸的錢，以及這些年“房價上漲的利潤”，直接打給小張，剩下的60萬貸款，轉(zhuǎn)給買房人繼續(xù)還就行了。

這就是“帶押過戶”，相當于賣房人再也不用去籌集六七十萬先還自己的貸款，然后等幾個月，才能從買房人的房款里，又去還這些錢，弄得“賣房賺錢”的事，操作流程仿佛“乞丐借錢”一般難受。

這就是過去幾十年，許多賣房人最大的痛，也希望買房人全款不貸款的原因。

實際上，“帶押過戶”是于法有據(jù)的。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?？墒沁^去幾十年就是推不動。

那為什么去年下半年開始，各地方政府，各大銀行都很有動力推進這一“利好二手房賣房人買房人”的新政呢？

因為這種“帶押過戶”，一方面當然是讓賣房人買房人都省事，過去幾個月的流程，現(xiàn)在幾個小時就能辦好。

可是更深層的作用，卻是幫助銀行“鎖定新貸款”。

過去幾十年，二手房的貸款交易很麻煩，可是樓市景氣，大家都愿意這么做。

到了去年，幾乎所有背著房貸的老百姓，都在咨詢怎么“提前還貸”，銀行當然就吃不消了。

在這么“麻煩”的二手房交易中，賣房人張三必須先“提前還貸”，把房產(chǎn)證拿到手里。

李四作為買房人，他知道現(xiàn)在的大環(huán)境，完全可以選擇“不貸款”，直接全款給到張三，張三把收到放款的大部分，用來支付“提前還貸的過橋資金”。

最終的結(jié)果，李四全款買房，獲得了便利，張三拿到了賣方的現(xiàn)金利潤。

只有銀行，失去了一筆“最優(yōu)質(zhì)的長期貸款”，而因為李四的全款，銀行失去了后續(xù)新增貸款。

如果只有張三李四一筆賣房合同是這么操作，銀行是無所謂的，可是絕大多數(shù)二手房交易，都選擇買方“咬牙全款”，賣方提前還貸后，銀行的損失當然是巨大的。

于是，“帶押過戶”這一極大方便買賣雙方交易流程，降低賣房人籌錢還貸壓力的便民措施，就這么出現(xiàn)了。

很顯然，“帶押過戶”用便民的政策紅利，辦成了“鎖定買房人新增貸款”的結(jié)果，算是實現(xiàn)了三贏。

用這種“便民政策”，來阻止老百姓提前還貸，實現(xiàn)新增貸款的延續(xù)，由此可見，過去一些“看不見的限制政策”，一旦放開，會有多么大的市場紅利。

二手房交易的“帶押過戶”，帶來的經(jīng)濟效益與便利程度，遠超幾年前電信行業(yè)的“攜號轉(zhuǎn)網(wǎng)”。

可是兩者的政策邏輯都是一致的。

實際上，從幾家電信公司誕生的那一天起，就有許多人提出“號碼跟著我走，但我經(jīng)常在運營商之間切換”的訴求。

這一訴求一提就是幾十年，知道前幾年，推廣電信行業(yè)的“放管服”改革，打破行業(yè)壁壘和壟斷，才讓“攜號轉(zhuǎn)網(wǎng)”的政策紅利釋放出來。

而有了“攜號轉(zhuǎn)網(wǎng)”的新增流動性之后，我國已經(jīng)“存量搏殺”的電信行業(yè)，在這幾年，重新走上了不錯的增長軌道。

這就是典型的用“政策解綁”來激發(fā)市場紅利的例子。

如今的二手房交易“帶押過戶”，邏輯同樣如此，幾十年前，二手房交易的買賣雙方，就希望這樣干了，政策一直不允許。

如今在房地產(chǎn)最低迷，老百姓“提前還貸”呼聲最高的時候，推出“帶押過戶”的新選擇，這顯然比“各種理由推諉老百姓提前還貸訴求”的昏招要好。

利用“帶押過戶”的政策紅利，增加房產(chǎn)交易的便利性和活力，自然有助于房產(chǎn)市場的穩(wěn)定，也有利于“鎖定新增貸款”。

希望接下來的日子里，較為艱難的市場環(huán)境，乏善可陳的市場增量，不要增加政府與老百姓的“存量搏殺”。

政府再找找“帶押過戶”這樣的便民政策，自然可以通過釋放政策紅利，來度過這場危機！

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