本報(bào)記者 董紅艷 李貝貝 北京報(bào)道

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較大的發(fā)展壓力，從上市企業(yè)的業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年度大部分房企將出現(xiàn)較大幅度的凈利潤(rùn)虧損，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增長(zhǎng)十分難得。

(相關(guān)資料圖)

3月15日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布2022年年度業(yè)績(jī)。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2022年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入724.2億元，同比增長(zhǎng)26.2%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為39.5億元，同比上升高達(dá)10.2%。截至2022年底，現(xiàn)金儲(chǔ)備方面也達(dá)到了351.2億元。

基于當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，越秀地產(chǎn)對(duì)于出險(xiǎn)房企的并購(gòu)擴(kuò)張也備受關(guān)注，對(duì)此，管理層稱，目前越秀地產(chǎn)所接到的并購(gòu)邀約很多，但是進(jìn)行并購(gòu)的難度特別大，“坑”也特別多。如果遇到合適的機(jī)會(huì)，也會(huì)考慮采用并購(gòu)的方式來(lái)迅速擴(kuò)張。對(duì)于出險(xiǎn)房企收并購(gòu)，期望收并購(gòu)的標(biāo)的和越秀地產(chǎn)目前的產(chǎn)業(yè)布局是一致的，不會(huì)盲目嘗試未接觸過(guò)的城市領(lǐng)域。

凈利潤(rùn)逆勢(shì)增長(zhǎng)超10%

越秀地產(chǎn)2022年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了真正意義上的逆勢(shì)增長(zhǎng)。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月上旬，已經(jīng)有超過(guò)70家上市房企發(fā)布了2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中超過(guò)半數(shù)的房企均出現(xiàn)了虧損，凈利潤(rùn)能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上的盈利在行業(yè)中非常少見(jiàn)。

從區(qū)位上來(lái)看，廣州所在的大灣區(qū)仍然是越秀地產(chǎn)發(fā)展的大本營(yíng)。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，大灣區(qū)合同銷售金額為596.8億元，占比47.7%，廣州合同銷售額為531.9億元，占比42.5%。

同時(shí)值得注意的是，越秀地產(chǎn)在發(fā)展上已經(jīng)顯示出獨(dú)特的“地鐵概念”基因。據(jù)悉，越秀地產(chǎn)向母公司收購(gòu)了廣州琶洲南TOD項(xiàng)目，總建筑面積約43萬(wàn)平方米，銷售金額101.4億元。并在杭州摘得勾莊TOD項(xiàng)目，總建筑面積約37萬(wàn)平方米，銷售金額為7.6億元。TOD模式走出大灣區(qū)，開(kāi)始向全國(guó)拓展。

越秀地產(chǎn)高利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，也少不了在成本費(fèi)用方面進(jìn)行的管理。越秀地產(chǎn)管理層指出，2022年越秀地產(chǎn)降低了中介渠道比例，線上數(shù)字營(yíng)銷比例接近50%，銷售費(fèi)用成本得以降低。而在當(dāng)前融資環(huán)境下，越秀地產(chǎn)的融資成本還在持續(xù)降低。據(jù)悉，2022年越秀地產(chǎn)共計(jì)發(fā)行境內(nèi)公司債券98.4億元，平均利率為3.11%，2022年平均借貸成本為4.16%，同比下降了10個(gè)基點(diǎn)。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，未來(lái)發(fā)債方面，越秀地產(chǎn)將會(huì)“哪里成本便宜去哪里”，以期融資成本的繼續(xù)下調(diào)。

行業(yè)低迷狀態(tài)下，越秀地產(chǎn)如何走出獨(dú)立行情？對(duì)此，林昭遠(yuǎn)指出，越秀地產(chǎn)在產(chǎn)品以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，越秀所開(kāi)發(fā)的廣州和樾府項(xiàng)目，比周邊樓盤單價(jià)貴2萬(wàn)元，但還是出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象。同時(shí)，越秀地產(chǎn)還有來(lái)自股東方面的支持，其控股股東為越秀集團(tuán)，第二大股東為廣州地鐵，這兩大股東均為國(guó)資背景。

對(duì)于未來(lái)走向，林昭遠(yuǎn)表示，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定作用比較關(guān)鍵，目前市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，今年整體應(yīng)該是穩(wěn)中向好，不過(guò)，好的地方會(huì)一房難求，不好的地方還是會(huì)賣不出去，市場(chǎng)分化會(huì)越來(lái)越明顯。而越秀地產(chǎn)2023年的市場(chǎng)目標(biāo)為合同銷售金額增長(zhǎng)6個(gè)點(diǎn)，達(dá)到銷售金額1320億元。

現(xiàn)金351.2億元，警惕并購(gòu)有“坑”

近年來(lái)，在部分房企面臨流動(dòng)性危機(jī)的情況下，企業(yè)能夠持有充足的資金顯得尤為重要。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣351.2億元。

同時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》記者也注意到，相比去年越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金持有有所減少，總的借貸金額也從755.3億元，上漲到了883億元。不過(guò)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”全部指標(biāo)綠檔達(dá)標(biāo)，整體負(fù)債率并未超過(guò)70%，對(duì)于短債的覆蓋也比較充分。

融資方面，數(shù)據(jù)顯示2022年越秀地產(chǎn)共計(jì)發(fā)行境內(nèi)公司債券98.4億元。越秀地產(chǎn)方面表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企在資金獲取和融資渠道進(jìn)入方面更具優(yōu)勢(shì)。

和現(xiàn)金流一樣充足的是越秀地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2022年越秀地產(chǎn)共計(jì)在12個(gè)城市新增了37塊土地儲(chǔ)備，截至12月31日，總土地儲(chǔ)備達(dá)到2845萬(wàn)平方米。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年越秀地產(chǎn)拿地金額位居全國(guó)第9位。

越秀地產(chǎn)拿地的布局，和2022年的銷售布局基本保持了一致，數(shù)據(jù)顯示，2022年越秀地產(chǎn)土地儲(chǔ)備中，大灣區(qū)占比49.8%，華東地區(qū)占比16.1%。

對(duì)于土地市場(chǎng)的走勢(shì)，越秀地產(chǎn)方面預(yù)計(jì)，短期內(nèi)土地市場(chǎng)仍延續(xù)疲弱狀態(tài)，但隨著銷售市場(chǎng)的恢復(fù)，土地市場(chǎng)也將逐步回暖，但市場(chǎng)分化明顯，一、二線城市土地市場(chǎng)會(huì)較快反彈。穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)更加明顯。

值得注意的是，上個(gè)月越秀地產(chǎn)在北京昌平南和石景山新拿了兩宗熱門地塊，越秀地產(chǎn)在北京的拓展備受關(guān)注。對(duì)此，林昭遠(yuǎn)表示，對(duì)于北京等核心城市，越秀地產(chǎn)會(huì)重點(diǎn)布局，后續(xù)如果有機(jī)會(huì)還是會(huì)繼續(xù)增持地塊，并且相信好時(shí)機(jī)時(shí)刻都在。

另外，越秀地產(chǎn)的實(shí)力，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)并購(gòu)的不斷遐想。而對(duì)于并購(gòu)，越秀地產(chǎn)顯現(xiàn)出了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。林昭遠(yuǎn)坦言，目前越秀地產(chǎn)所接到的并購(gòu)邀約很多，但是進(jìn)行并購(gòu)的難度特別大，“坑”也特別多。如果遇到合適的機(jī)會(huì)，也會(huì)考慮采用并購(gòu)的方式來(lái)迅速擴(kuò)張。對(duì)于出險(xiǎn)房企收并購(gòu)，期望收并購(gòu)的標(biāo)的和越秀地產(chǎn)目前的產(chǎn)業(yè)布局是一致的，不會(huì)盲目嘗試未接觸過(guò)的城市領(lǐng)域。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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