作者：子非魚(yú)

01

【資料圖】

賣(mài)地收入跳水了

各方都在宣傳樓市回暖，主流媒體對(duì)于近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的2月份數(shù)據(jù)解讀是，房?jī)r(jià)結(jié)束了11連跌。

但本號(hào)需要看一些本質(zhì)的東西，比如就業(yè)情況如何，比如賣(mài)地情況如何，這些都是決定樓市能否回暖的關(guān)鍵力量。

前者反映著經(jīng)濟(jì)與收入復(fù)蘇情況，而后者則反應(yīng)了房企當(dāng)下的態(tài)度。

從目前官方披露的這兩組數(shù)據(jù)來(lái)看，都不夠理想。

比如2月份失業(yè)率，不降反正了。

2023年2月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.6%，較去年年末5.5%提升了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，16至24歲年輕人的失業(yè)率又飆到了18.1%。

從失業(yè)率數(shù)據(jù)來(lái)看，在防疫放開(kāi)之后，復(fù)蘇并不像大家所想的那樣，一朝回暖而是曲折被動(dòng)。另外一個(gè)反應(yīng)外部需求的出口，美元計(jì)價(jià)也是在下跌的。

另一個(gè)則是賣(mài)地收入。

1-2月累計(jì)，全國(guó)一般公共預(yù)算收入45642億元，同比下降1.2%。1-2月累計(jì)，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入（主要是賣(mài)地收入）6965億元，同比下降24%。

前兩月財(cái)政收入繼續(xù)下降。賣(mài)地收入跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

要知道，財(cái)政部給今年制定的賣(mài)地收入，其實(shí)沒(méi)有什么預(yù)期，全年增速目標(biāo)才0.4%，幾乎是零增長(zhǎng)，也即只要和去年的賣(mài)地收入保持一樣就行。

但從一二月份的賣(mài)地情況來(lái)看，顯然想要維持正增長(zhǎng)困難都比較大。

去年一二月份賣(mài)地本來(lái)就不怎么好（去年1至2月份全國(guó)政府性基金預(yù)算收入9159億元，同比下跌27.2%），而如今在去年不好的基礎(chǔ)上，賣(mài)地收入還下跌了24%，跌幅比去年全年賣(mài)地收入下跌23.2%的跌幅還要大？

這說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商的拿地積極性還沒(méi)有調(diào)動(dòng)起來(lái)。說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商一方面仍受債務(wù)影響，另一方面也沒(méi)有擴(kuò)張，尤其是民企。

今年前兩個(gè)月，全國(guó)房企拿地排行十強(qiáng)名單上，華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等國(guó)企央企占據(jù)七席，民企拿地意愿依舊低迷。

這樣的背景下，何談全面回暖？

02

印鈔+推動(dòng)大基建+復(fù)蘇樓市

為了提振就業(yè)，我們已經(jīng)走上了“印鈔+推動(dòng)大基建+復(fù)蘇樓市”的老路上。以印鈔的方式來(lái)推動(dòng)流動(dòng)性，激發(fā)市場(chǎng)活力，同時(shí)稀釋債務(wù)。

以推動(dòng)大基建來(lái)推動(dòng)內(nèi)需復(fù)蘇和就業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

目前，兩者的轟鳴聲已經(jīng)響徹天穹。

印鈔方面：

2月末，廣義貨幣(M2)余額275.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.9%，增速分別比上月末和上年同期高0.3個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)，印鈔速度創(chuàng)7年來(lái)新高。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

同時(shí)，央行近日宣布將在3月27日降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放5000億左右的資金，按照7.65左右貨幣乘數(shù)，理論上可以衍生出最多3.825萬(wàn)億元的廣義貨幣M2。

推動(dòng)大基建方面：各省市都在大規(guī)模啟動(dòng)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

3月20日，深圳市公布今年的投資計(jì)劃：2023年，深圳計(jì)劃安排重大項(xiàng)目841個(gè)，總投資約3.6萬(wàn)億元，年度計(jì)劃投資2813.5億元，同比增長(zhǎng)25.5%。

25.5%的增速，要知道2022年深圳固定投資增速才8.8%（數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局）。

可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)悍如深圳，在外貿(mào)低迷的背景下，也需要以提振固定投資的方式，來(lái)助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

而在復(fù)蘇樓市方面：

首先，由證監(jiān)會(huì)推出了“啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是為有錢(qián)人開(kāi)辟了一條投資房地產(chǎn)的通道，號(hào)召有錢(qián)人來(lái)支援樓市。

其次，由央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，號(hào)召企業(yè)和事業(yè)單位規(guī)?；?gòu)房，并破天荒地給予了比個(gè)人購(gòu)房貸款更高的比例，貸款期限最長(zhǎng)30年，貸款額度原則上最高可達(dá)到物業(yè)估價(jià)的80%。

最重要的是改變了賣(mài)地規(guī)則。年初由自然資源部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，其中對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”。

簡(jiǎn)單理解就是堅(jiān)持了不到兩年的集中供地，又變了。

當(dāng)時(shí)推出集中供地，主要是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)樓市火熱土地火熱的背景下，想要通過(guò)這種方式來(lái)加大開(kāi)發(fā)商的一次性拿地資金壓力，從而給土地市場(chǎng)降溫。

但后來(lái)我們知道，土地市場(chǎng)幾乎透心涼。重點(diǎn)城市流拍遍地，哪怕后來(lái)有國(guó)資房企兜底，但賣(mài)地收入依舊擋不住下跌。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

從去年年末開(kāi)始，就有很多城市主動(dòng)退出兩集中供地。所以，集中供地也就沒(méi)有再堅(jiān)持的必要性。

03

房地產(chǎn)稅不會(huì)等太久

但從去年年末開(kāi)始重點(diǎn)城市退出集中供地的效果來(lái)看，仍沒(méi)有激起任何浪花。今年1至2月份賣(mài)地收入同比下跌24%就是最好的說(shuō)明。

按照這種趨勢(shì)，別說(shuō)今年的賣(mài)地收入能夠?qū)崿F(xiàn)0.4%的增長(zhǎng)，大概率還是會(huì)下跌。畢竟大多數(shù)房企仍陷在債務(wù)危機(jī)中無(wú)法自拔。

去年賣(mài)地收入相比于2021年就已經(jīng)有2萬(wàn)億的窟窿，如果今年賣(mài)地收入比去年還少，這個(gè)窟窿便會(huì)越來(lái)越大。

而我們都知道，賣(mài)地收入是地方政府最重要的錢(qián)袋子。地方政府的錢(qián)袋子，雖然有4本賬目，但主要來(lái)自?xún)煞矫?，一個(gè)是一般預(yù)算內(nèi)收入（主要是稅收），另一個(gè)則是地方性政府基金預(yù)算收入（主要是賣(mài)地）。

很多城市，都非常依賴(lài)后者。去年在賣(mài)地收入整體縮水的背景下，就出現(xiàn)了很多城市發(fā)不出公務(wù)員工資的情況，有的停運(yùn)公交，有的拍賣(mài)國(guó)營(yíng)的旅游景點(diǎn)、食堂、殯儀館的經(jīng)營(yíng)權(quán)限。

賣(mài)地收入高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代：人口見(jiàn)頂、城市化速率見(jiàn)頂、房屋供應(yīng)見(jiàn)頂。

在這種背景下，高層早就想好了應(yīng)對(duì)之策，那就是房地產(chǎn)稅。

當(dāng)初討論房地產(chǎn)稅的時(shí)候，就是想著在土地財(cái)政青黃不接的時(shí)候，順勢(shì)推出來(lái)補(bǔ)充地方政府的錢(qián)袋子。

在2022年之前，房地產(chǎn)稅之所以遲遲沒(méi)有試點(diǎn)，主要是因?yàn)橘u(mài)地收入依舊非常高，沒(méi)有必要推出。

2021年年底，財(cái)政部等四部門(mén)就在北京召開(kāi)了“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)”，準(zhǔn)備試點(diǎn)。然2022年準(zhǔn)備推出的時(shí)候，偏偏又遭遇了樓市寒冬，最終試點(diǎn)擱淺。

如今，如果賣(mài)地收入進(jìn)一步縮水，地方財(cái)政的壓力會(huì)更大，亟需新的錢(qián)袋子來(lái)補(bǔ)充，房地產(chǎn)稅是最好的方式。2022年2月15日，住建部透露，通過(guò)耗時(shí)三年普查，已經(jīng)摸清楚了全國(guó)共有6.1億棟房屋建筑，或許就是在為房地產(chǎn)稅的落地做準(zhǔn)備。

所以，本號(hào)認(rèn)為未來(lái)兩年，隨著樓市成交量逐步走向理性，房地產(chǎn)試點(diǎn)工作會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)。

至于哪些地方會(huì)率先試點(diǎn)，就不猜測(cè)了，但深圳必定是其中之一。

因?yàn)樯钲谑亲罴堰x擇地。這一點(diǎn)，去年10月份財(cái)政部發(fā)布的財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》就有劇透，文件提出：

支持深圳加快建立與先行示范區(qū)相適應(yīng)的現(xiàn)代財(cái)稅體制。

來(lái)源：國(guó)家財(cái)政部官網(wǎng)

這句話(huà)暗含的意思，可能就是鼓勵(lì)深圳誰(shuí)先試行房地產(chǎn)稅。

深圳之所以是最佳試點(diǎn)地，主要有三方面原因：

第一，深圳是國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的試驗(yàn)田。

第二，深圳是國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，享有立法權(quán)。開(kāi)征房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，需要立法，試點(diǎn)也至少需要發(fā)布條例，深圳正好有這個(gè)權(quán)限。

第三，深圳是目前為數(shù)不多的擺脫了土地財(cái)政的城市，試點(diǎn)對(duì)賣(mài)地收入影響不大。

在深圳等城市試點(diǎn)并取得成果之后，再正式立法，并逐漸向其他城市復(fù)制推廣。

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