地產(chǎn)衍生行業(yè)中，還有沒有除物管企業(yè)之外的“現(xiàn)金奶?！保?/p>

答案是有的。

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3月20日，“代建第一股”綠城管理召開線上業(yè)績會，執(zhí)行董事兼CEO李軍在會上直言今年將實施比較激進的派息政策，在每股派息0.3元的基礎上，再特別派息0.08元，“這兩項加起來以后是每股0.38元，實際上就實現(xiàn)了100%的派息比例”。

這也是今年首家宣布100%派息的上市公司。

推動其大手筆“撒錢”的一個原因是，今年是綠城管理上市的第三周年，在這個重要節(jié)點，管理層想要通過實際行動釋放更多積極的信號。

2020年7月上市至今，綠城管理遇見了房地產(chǎn)行業(yè)百年未有之大變革，在開發(fā)商頻陷流動性危機、地方城投平臺下場兜底拿地的大環(huán)境下，其也迎來了屬于代建的“紅利期”。

紅利主要來源于三個方面，其一是保障類的代建業(yè)務需求爆發(fā)。例如浙江省規(guī)定，在新增的住房供應里，保障性住房的占比要達到30%以上，李軍說這是一個長期性的利好，“綠城管理在這個領域已經(jīng)做到了全國第一”；

其二是國/央企、城投公司拿地以后的代建需求。根據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)，2022年的集中供地中，央企及地方國企拿地比例已經(jīng)從2021年的60.8%上升至80.9%，但一個特別的現(xiàn)象是，城投類平臺開工率很低，2022年當年能夠實現(xiàn)開工的占比只有8%，同時其后期也很難通過股權合作的方式進行開發(fā)，這些項目大概率會流入代建市場。換言之，城投公司的兜底拿地已經(jīng)提前為代建企業(yè)鎖定了業(yè)績；

其三則是關于紓困類業(yè)務的代建需求。在保交樓政策推進下，由金融機構主導的、涉房不良資產(chǎn)的顯性規(guī)模就超過了3萬億元，這部分業(yè)務未來也會迎來一個風口型的機會。

在這些利好因素的合力助推下，綠城管理于2022年實現(xiàn)了規(guī)模晉升。

截至2022年末，該公司擁有合約總建筑面積約1.01億平方米，同比增長19.8%，其中67.4%為商業(yè)代建，32.6%為政府代建；在建面積約4720萬平方米，較上一年增長7.1%，其中政府代建占52.1%，國有企業(yè)占比為19.6%；對應年度合同銷售金額875億元，同比增幅為3.8%。

公司同期新拓代建項目合約總建筑面積約2820萬平方米，較2021年的2280萬平方米增長23.9%，新拓代建項目代建費也同比增長21.1%至86.1億元。若按客戶屬性分類，其來自國企及城投類客戶的合約總建筑面積為1870萬平方米，占新拓業(yè)務總量的66.2%；金融機構類業(yè)務為290萬平方米，占新拓業(yè)務總量的10.3%。

可以看出，來自國有企業(yè)、城投類平臺的委托業(yè)務正在快速上升，李軍認為，這一變化是去年行業(yè)結構調(diào)整后市場主動和被動選擇的結果，“綠城管理具備了對城投類業(yè)務批量導入的能力，包括前期的招投標以及執(zhí)行、技術等方面，是行業(yè)內(nèi)具有排他性的存在”。

他坦言，目前公司來自政府類代建業(yè)務的收入占比已經(jīng)接近30%，完成了2021年提出的目標，這部分收入占比未來可能還會有微幅的增長，但不會有較大變動，“政府類代建業(yè)務是底倉，它適合穿越市場的牛熊周期，但比例不能太大，否則會對毛利率產(chǎn)生影響”。

2022年，綠城管理實現(xiàn)營收26.56億元，同比增長18.4%；對應歸母凈利潤同比增長31.7%至7.45億元；毛利較上一年增長33.4%至13.89億元；毛利率52.3%，同比提升了5.9個百分點。

根據(jù)業(yè)績指引，未來綠城管理歸母凈利潤的增幅還將保持在30%的水平，毛利率水平將在40%以上，凈利潤率水平為20%以上，派息比例穩(wěn)定在80%左右。

從區(qū)域分布來看，該公司擁有整體可售貨值約為6510億元，其中環(huán)渤海、京津冀城市群占比21.3%，長三角占34.7%，珠三角占16%，成渝城市群占2.1%。李軍對成渝城市群的貨值占比表示遺憾，他直言在西南地區(qū)的項目數(shù)量還不夠，未來會進一步加強開發(fā)，同時長三角區(qū)域的占比也會快速提升。

對于紓困類項目的推進，管理層表示不夠理想，這部分業(yè)務雖然收益高，但難度也高，“綠城管理在這個過程中做了很多嘗試，我們做得還不夠好，所以未來會努力提升”。

李軍指，在承接紓困類項目時，綠城管理有一個被動點，即公司的定位是輕資產(chǎn)公司，為了隔離一些投資類的風險，絕不加財務杠桿。

他稱，紓困類企業(yè)最缺的是資金，這與公司的經(jīng)營戰(zhàn)略并不匹配，所以如今推行的商業(yè)模式是尋找外部金融機構或資源，給予出險企業(yè)或紓困項目流動性支持，重新激活銷售，在這個過程中，綠城管理在項目建設、口碑、品牌等方面提供征信背書，給予各方信心，實現(xiàn)共贏，“如果這套體系能夠做成，那這將是中國房地產(chǎn)開發(fā)新模式的一個重要節(jié)點，也是我們的創(chuàng)新方向”。

截至2022年末，綠城管理擁有銀行存款及現(xiàn)金（不包括抵押銀行存款）約19.33億元，杠桿比率（計息債務除以同期末權益總額）為0.9%，當期經(jīng)營性現(xiàn)金流為7.25億元，同比增長28.1%。

按李軍所言，隨著政府及金融機構主導的房地產(chǎn)開發(fā)項目增多，中國代建行業(yè)滲透率將達30%以上，綠城管理的目標是要維持20%的市占率，公司2022年的市占率為25.5%。

他說，去年有接近60家房企進入代建領域，競爭非常白熱化。對于應對挑戰(zhàn)，綠城管理也在努力提高運營能效，引進行業(yè)人才，李軍透露稱日前前中原建業(yè)前CEO馬曉騰已經(jīng)加盟公司，“我們還會再引進更多行業(yè)人才，形成公司真正的支撐”。

記者 吳典

編輯 左宇

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