出品|搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)

作者|王 迪

(相關(guān)資料圖)

編輯|吳 亞

民營房企暴雷似乎已經(jīng)習(xí)以為常。近日，一筆雅居樂紹興柯橋信托項目違約延期的事件，將公眾目光聚焦在尚未出險的民營房企——雅居樂。這家苦守“零違約”的民營房企是否還能支撐?。?/p>

該事件聚焦在三個關(guān)注點：第一，這是雅居樂第一個信托產(chǎn)品發(fā)生延期事件，中信登信息顯示，這是一個股權(quán)投資項目。第二，信托計劃投資的標(biāo)的項目——柯橋柯巖B-48地塊，此前由祥生集團和雅居樂聯(lián)合開發(fā)。第三，該項目土地款總價為20.4億元，首筆土地款支付10.2億元，剩余未支付。目前已經(jīng)申請退地并簽署了合同解除協(xié)議，退地款尚未到賬。

針對此次違約事件，雅居樂集團回復(fù)搜狐財經(jīng)稱：“這個項目是股權(quán)合作，不是債，所以違約和我們關(guān)系不大。項目層面祥生在溝通政府退地，本來是用退地款來歸還信托產(chǎn)品，但是退地進展太慢，還沒到賬?！?/p>

某位業(yè)內(nèi)資深人士則告訴搜狐財經(jīng)：“本質(zhì)上雅居樂還是違約了。雅居樂的意思是，祥生不想開發(fā)，要求退地給政府，好退款還錢。這是賴賬，倒逼政府退地的做法?！?/p>

事實上，此次合作項目信托違約事件，是房企資金鏈緊張的鏡像反映。該位人士指出，另外一個引發(fā)退地的原因或是：“地價拍高了，且房價不漲反跌”。

據(jù)搜狐財經(jīng)了解，這并非雅居樂非標(biāo)首次出現(xiàn)延期違約支付情況。票交所顯示，雅居樂系已有超10家企業(yè)連續(xù)多月“榮登”票據(jù)承兌人逾期名單。

在境外債券融資層面，搜狐財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，雅居樂集團還有4筆美元債，3筆在2025年，一筆在2026年，票面利率在5.50%—6.05%之間。此外，雅居樂還有一筆2023年10月份到期的12億私募債。另據(jù)2022年中報，雅居樂一年內(nèi)到期的債務(wù)為225.93億元，其中包括銀行借款 131.7 億元、優(yōu)先票據(jù) 40.2 億元、債券類債務(wù) 53.9 億元，同時擁有130億元的永續(xù)債。

這意味，在美元債方面，雅居樂尚有時間準(zhǔn)備，但是在一年內(nèi)短債層面還需要經(jīng)受考驗。想要移掉頭懸而上的債務(wù)“大山”，并成功對抗暴雷風(fēng)險，雅居樂還需努力。

昔日地王信托項目表外融資迷局

在這一輪房地產(chǎn)出清游戲中，雅居樂是少有尚未出險的民營房企。

公開數(shù)據(jù)顯示，尤其是在去年 8 月的償債高峰期，雅居樂均按時償還到期債務(wù)，包括美元債、公司債等，合計償債規(guī)模超過 26 億元。但是，令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的一直是雅居樂較大的表外擔(dān)保和表外負(fù)債風(fēng)險。

一般表外負(fù)債的來源包括“明股實債”操作及項目公司“出表”操作兩種。

早在2021年年報中，雅居樂就曾出現(xiàn)有息負(fù)債大幅減少、財務(wù)成本大幅增加的怪現(xiàn)象，這成為雅居樂表外負(fù)債的重要依據(jù)。

“一般信托融資的好處可以做到表外融資，由公司主體進入項目股權(quán)，從而增加了權(quán)益資本?！币晃恢O熟地產(chǎn)信托操作邏輯的業(yè)內(nèi)資深人士對搜狐財經(jīng)表示。

地產(chǎn)曾是信托及私人銀行代銷中的香餑餑，依靠落地快、收益高的地產(chǎn)項目，資本方也掙得盆滿缽滿。但是，近年來，房企暴雷，多由地產(chǎn)信托投資者集團總部討債牽出導(dǎo)火索。

有數(shù)據(jù)顯示，去年一年，地產(chǎn)信托項目違約規(guī)模超千億，有超過七成的信托違約，均與地產(chǎn)相關(guān)。

以目前雅居樂紹興柯橋信托項目來看，全名為“雅居樂紹興柯橋項目集合資金信托計劃”，融資12.6億元，原于2022年底到期，發(fā)行機構(gòu)為愛建信托。該信托的融資主體公司為“杭州東良企業(yè)管理有限公司”，但并不在雅居樂集團附屬公司即子公司名單中，通過工商變更方式，雅居樂很自然地將該筆融資移到了表外。

對此，有專家稱，房企慣用的套路是，通過私募基金公司和投資管理公司、信托公司等很多房企所謂股權(quán)合作開發(fā)進行債務(wù)融資。

除了已經(jīng)到期的雅居樂紹興柯橋信托項目，搜狐財經(jīng)查詢用益信托網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，雅居樂還有兩筆信托：海南弘久雅居樂清水灣云汀項目集合資金信托計劃（第九期）、海南弘久雅居樂清水灣云汀項目集合資金信托計劃，發(fā)行機構(gòu)同樣為愛建信托。信托項目發(fā)行期限分別為2022年12月和2022年5月。投資項目所在地位海南省陵水黎族自治縣，預(yù)計收益至8.5%，產(chǎn)品期限為24月。

與雅居樂紹興柯橋信托項目違約項目不同的是，在上述兩筆信托產(chǎn)品中，在產(chǎn)品表述上寫著本項目取得價款折合樓面地價較低，有一定利潤空間。 “尤其疫情影響下國外游受限，海南市場恢復(fù)強勁，2021年全省房屋銷售面積為888.92萬平方米，同比上漲12.27%，較疫情發(fā)生前的2019年銷售面積也上漲了60萬平方米。 具備成本優(yōu)勢?！?/p>

與之形成鮮明對比的是，搜狐財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，此次雅居樂紹興柯橋信托項目違約項目計劃投資的標(biāo)的項目——柯橋柯巖B-48地塊為“柯橋前地王”，同時也涉及到去年6月的祥生退地風(fēng)波。

2021年3月，柯巖B48地塊由祥生競得，成交樓面價為26719元/㎡，計劃由祥生和雅居樂合作，案名為祥生·雅居樂·鑒湖明樾園。早在2021年10月初，鑒湖明樾售樓部已經(jīng)對外開放。但是因為祥生暴雷及雅居樂資金不容樂觀的原因，項目工期進步停滯不前。

據(jù)了解，項目土地款總價為20.4億元，首筆土地款支付10.2億元，剩余未支付。因為拍地價格過高且為當(dāng)時“地王”項目，而在去年樓市萎靡的情況之下，祥生暴雷及業(yè)績不盡如人意，只能選擇退地。

數(shù)據(jù)顯示，祥生控股前2個月銷售額約33.19億元，同比下滑47.8%。與此同時，去年3月及6月，祥生控股集團官宣兩次美元債不能如期償還，從而引出流動性危機。

此外，搜狐財經(jīng)發(fā)現(xiàn)祥生與雅居樂的這兩位老搭檔曾在2022年4月因為“紹興鏡湖祥生云境停工”對薄公堂，由此引發(fā)總包單位糾紛，及背后股東之間的利益糾葛。如今，信托產(chǎn)品違約及退地更加劇了兩者的分道揚鑣。

配股、賣股、賣項目輸血 對抗流動性風(fēng)險

事實上，此筆信托違約只是時下民營房企生存境況的常態(tài)反映。

針對雅居樂的違約傳聞早在去年已經(jīng)蔓延。有市場消息稱，雅居樂把去年 11 月及12月到期的兩筆永續(xù)債利息兌付，進行了延期處理。業(yè)內(nèi)對其的評價是，因為永續(xù)債可延期的性質(zhì)，雅居樂并不算違約。

12月2日，穆迪更是將雅居樂的公司家族評級（CFR）從“B3”下調(diào)至“Caa1”，將其高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”。穆迪預(yù)計，在缺乏新的外部融資渠道或資產(chǎn)處置來解決其龐大到期債務(wù)的情況下，雅居樂集團的流動性在未來12至18個月內(nèi)仍將不足。

更為重要的是，對于還未暴雷的雅居樂來說，其產(chǎn)品模式或許也要經(jīng)受現(xiàn)金流回籠的考驗。

“雅居樂多數(shù)是文旅地產(chǎn)，之前成本低利潤高。但時間長賣不動，負(fù)債可能就把越來越少的利潤吃空，從而可能造成負(fù)資產(chǎn)?！庇匈Y深業(yè)內(nèi)人士對搜狐財經(jīng)表示。

為了緊急輸血，雅居樂曾在去年進行了一些列的配股、出售資產(chǎn)等動作。

2022年11月，中央三箭齊發(fā)，“金融16條”等利好措施頻頻出臺，支持房企融資。作為最早一批響應(yīng)房企配股融資的民營房企，雅居樂曾一個月已兩次配股，融資超14億港元。從11月16日開啟到11月18日完成雅居樂用時兩天配售完成成功配售2.95億股予6名承配人。

另據(jù)雅居樂官微顯示，在中央“暖風(fēng)”頻吹之下，截至2022年12月初，雅居樂已獲得近40家銀行共計1800多億的授信額度，加快了與金融機構(gòu)的聯(lián)動。

此外，去年12月，雅居樂曾以4.9億港元將物業(yè)板塊雅生活服務(wù)4860萬H股擺上貨架。對此，雅居樂稱，募集全部資金，將用于加強集團的資產(chǎn)負(fù)債表及財務(wù)流動資金，增強集團短期償債能力。而在這之前雅居樂曾在8月減持雅生活服務(wù)H股，籌資總額約3.43億港元。

除了賣股之外，雅居樂不得不“賣子求生”。去年9月，雅居樂先是以6.8億元的價格，向路勁出售濟南兩個項目股權(quán)；后于11月，雅居樂再將兩個項目的股權(quán)賣給路勁。正是這一系列快快速資金回籠動作，使得雅居樂一直維持“零違約”記錄，成為此波未出險的民營房企。

據(jù)了解，2022年以來，雅居樂已如期償還甚至是提前償還多筆境內(nèi)外債務(wù)，總額高達數(shù)百億元。

只不過，如今“警報”再次響起。雅居樂紹興柯橋信托項目違約能否順利化險為夷，還需要看后續(xù)的兌付措施及看合作方祥生退地進展。

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