觀點(diǎn)網(wǎng)2023年成都土拍市場迎來了“開門紅”。

(資料圖片僅供參考)

3月22日上午，2023年成都首場土拍拉開序幕。首場共出讓四宗住宅用地，分別位于錦江區(qū)、高新區(qū)、龍泉驛區(qū)和新都區(qū)，面積合約187.51畝，共吸引了46家房企參與競拍。

最終4宗土地均成功出讓，其中2宗達(dá)到熔斷價(jià)格后進(jìn)行抽簽，總成交規(guī)劃建面23萬㎡，總成交金額35.64億元，溢價(jià)率最高達(dá)15%。

首拍“開門紅”

成都首場土拍有兩大熱門地塊，分別是錦江區(qū)白鷺灣100畝地塊和高新區(qū)新川43畝地塊。

其中，白鷺灣地塊的住宅清水限價(jià)為34000元/㎡，該限價(jià)是目前大成都范圍內(nèi)第二高的價(jià)格。該地塊拍賣到達(dá)限價(jià)熔斷后，共有25家房企參與抽簽，最終由四川省雍景投資集團(tuán)有限責(zé)任公司競得。

據(jù)悉，這是雍景投資在成都公開市場獲取的第二宗地。2022年雍景投資以樓面價(jià)9500元/㎡摘得金牛區(qū)63畝商兼住用地，清水住宅最高限價(jià)33000元/㎡。

而高新區(qū)新川地塊則在觸達(dá)熔斷價(jià)格后吸引了32家房企抽簽。與錦江地塊相比，這宗地配套更加成熟，成本相對更低，最終由華發(fā)股份以樓面地價(jià)18000元/㎡競得。這是華發(fā)自2019年進(jìn)入成都市場后，首次在錦江區(qū)以外拿地。

此外，位于龍泉驛區(qū)的十陵地塊面積約23.9畝，緊靠青龍湖公園，最終由興城人居底價(jià)競得，成交樓面價(jià)12600元/㎡。

新都新繁鎮(zhèn)20.48畝地塊以2600元/㎡底價(jià)成交，競得人為澳南。

與去年平靜的土地市場相比，今年成都首場土拍可謂是有了一個(gè)好的開始。

據(jù)成都市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)顯示，成都中心城區(qū)將在4月底前陸續(xù)出讓涉宅用地35宗。與去年同期相比，今年供地規(guī)模有所減少。截至3月22日，成都已推出7宗涉宅用地，分別于3月22日、3月28日拍賣。土拍仍然采用“限價(jià)競買+抽簽競得”的方式。

雖然今年首拍僅出讓4宗地塊，但有2宗達(dá)到熔斷價(jià)格后進(jìn)行抽簽，與去年相對，市場熱度在提升。

去年成都集中供地共推出169宗，成交156宗，流拍13宗。整體市場熱度并不高，溢價(jià)出讓的情況也不多見。尤其是在第三輪土拍當(dāng)中，地市熱度更是降至“冰點(diǎn)”，首次出現(xiàn)無搖號地塊的情況，整體溢價(jià)率僅有0.44%，較前兩輪均下降超過4個(gè)百分點(diǎn)。

拿地房企層面，本場土拍吸引了46家房企競拍。除了國企、央企和地方城投公司之外，還有新希望集團(tuán)等民企的積極參與。與去年成都土拍市場“國央企、地方城投+底價(jià)成交”的狀況相比，本場土拍多了不少民企的加入，房企拿地積極性有了明顯的提高。這背后除了補(bǔ)倉的需求外，或許還因?yàn)榉科笳w融資額和現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)，同時(shí)還有對成都樓市的看好。

大環(huán)境復(fù)蘇

從全國范圍來看，目前已有蘇州、杭州、蘇州、南京等城市完成了2023年首場土拍。多地的土拍市場均呈現(xiàn)出回暖的跡象。

就整體溢價(jià)率而言，蘇州在2月份首輪土拍中，拍出了6.07%的整體溢價(jià)率，較2022年提高2.00%-3.00%。南京首場土拍的整體溢價(jià)率達(dá)7.98%，11宗地塊全部成功出讓。杭州首輪的整體溢價(jià)率為9.3%。而成都本場土拍的平均溢價(jià)率升至12.78%，遠(yuǎn)高于前兩年各批次集中土拍的溢價(jià)率。

此外，在上述完成今年首輪土拍的城市中，暫未出現(xiàn)地塊流拍的現(xiàn)象，成都本場土地出讓效率也較去年有所提升，無流拍地塊。

據(jù)悉，自“二十大”以來樓市調(diào)控政策利好政策頻出，又恰逢疫情放開后需求集中釋放的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)各地也在優(yōu)化完善集中供地模式，采取“多頻少量”的方式進(jìn)行土地供應(yīng)，目前核心城市的市場情緒有所修復(fù)。

民營房企的拿地狀況很大程度上能反映出市場的情緒。在經(jīng)歷樓市去杠桿加上行業(yè)寒冬的階段后，民企拿地意愿有一定的提升。雖然目前民企拿地多為個(gè)案，但相較之前的“寒冬時(shí)期”算是一個(gè)積極信號。

資料顯示，杭州首場土拍中，新城控股、濱江房產(chǎn)、中騰置業(yè)、富陽山水、偉星房產(chǎn)等浙系民企均有斬獲；而在南京土拍中，偉星搖得了首場土拍中的最熱門地塊，這也是偉星今年繼杭州之后拿的第二宗地塊。

雖然成都本場土拍中國央企拿地居多，但民企亦有斬獲--澳南以2600元/㎡成交樓面地價(jià)競得新都區(qū)新繁地塊。

在整體市場承壓的2022年，民企為減少投資成本及拿地風(fēng)險(xiǎn)，采取了較為保守的打法，且大多以聯(lián)合體形式參與拿地并開發(fā)。進(jìn)入2023年后，民企出現(xiàn)了較多的拿地動(dòng)作，這或許也表明大環(huán)境正在復(fù)蘇。

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