觀點(diǎn)網(wǎng)“我們歷經(jīng)三年抗擊疫情、兩年行業(yè)調(diào)整后，終于告別了極具挑戰(zhàn)極不平凡的壬寅虎年?！?/p>

在五礦地產(chǎn)新春賀詞當(dāng)中，董事長何劍波將過去的2022年稱之為“寒冬”。

【資料圖】

的確，在經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、地產(chǎn)調(diào)整等多重因素疊加之下，過去一年中國房地產(chǎn)業(yè)歷盡千帆。

大背景之下，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。

3月23日，五礦地產(chǎn)披露2022年財(cái)報(bào)，在不平凡的年份，五礦交出的這份成績單仍有亮色。

不過，一切被打破的同時(shí)，一切又在重構(gòu)。對(duì)五礦地產(chǎn)而言，過去一年，百年變局和世紀(jì)疫情交織疊加，這家企業(yè)需要在不確定的道路上砥礪前行。

但正如何劍波所言，“寒冬已經(jīng)過去，萬物終將復(fù)蘇”。

業(yè)績長短

2022年，在持續(xù)探底的樓市大背景下，房企銷售普遍下滑，千億房企“縮編”，地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌。

報(bào)告期內(nèi)，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入100.65億港元，較上年同期回落21.9%。

在該公司的收入結(jié)構(gòu)當(dāng)中，房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)是其主要收入來源，年內(nèi)施工進(jìn)度因疫情而有所延誤，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少，使該業(yè)務(wù)收入同比下探至98.75億港元，占總收入的98.1%。

其次，專業(yè)建筑業(yè)務(wù)和物業(yè)投資業(yè)務(wù)的收入分別占總收入的1.5%和0.4%。

從盈利能力上看，在成本上升的情況下，該公司整體毛利率為10.5%，不過受大環(huán)境影響，該公司年內(nèi)轉(zhuǎn)盈為虧，錄得凈虧損13.60億港元，而上年同期實(shí)現(xiàn)凈利潤6.32億港元；期內(nèi)，該公司股權(quán)持有人應(yīng)占虧損為13.62億港元，上年同期為盈利0.89億港元。

對(duì)五礦地產(chǎn)而言，業(yè)績回撤、利潤探底與市場走勢有關(guān)。

首先，過去一年，新冠疫情持續(xù)，尤其是去年四季度疫情大規(guī)模爆發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目的施工、交付不可避免受到影響，而投資物業(yè)也因此面臨出租率下降、租金收入下調(diào)等挑戰(zhàn)。

其次，受去年房地產(chǎn)銷售市場整體疲軟，受滯銷、降價(jià)等因素影響，部分項(xiàng)目面臨計(jì)提減值。觀點(diǎn)新媒體查閱公司財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)，五礦地產(chǎn)進(jìn)行存貨計(jì)提減值撥備5.50億港元。

再者，五礦亦坦誠表示，年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中低毛利率項(xiàng)目占比較多，導(dǎo)致整體房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率下降，2022年五礦地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率同比回落6.6個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。

不過在經(jīng)歷了諸多深層次的變化之后，房地產(chǎn)行業(yè)已開始全面復(fù)蘇，未來五礦地產(chǎn)的成長性或?qū)⒏纳啤?/p>

土地是房地產(chǎn)行業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，為未來的業(yè)績?cè)鲩L奠定基礎(chǔ)。從五礦地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備來看，去年全年，該公司新增一宗土地，地塊面積為5.6萬平方米，樓面面積約為8.1萬平方米，地塊用途為工業(yè)用地，土地代價(jià)為1700萬元。

但受益于此前母公司接連四次對(duì)上市平臺(tái)注資，該公司貨值儲(chǔ)備較為充裕。報(bào)告期末，五礦地產(chǎn)擁有合共可開發(fā)的總樓面面積為781.9萬平方米。

其中，一線城市，包含北京、天津、廣州、深圳和香港，擁有土地儲(chǔ)備261.3萬平方米，占比為33.4%；二線城市如成都、長沙、武漢、南京、佛山和蘇州，土地儲(chǔ)備占比35.4%，其余則位于三線城市。

從土地儲(chǔ)備的城市能級(jí)分布來看，當(dāng)前，五礦地產(chǎn)在環(huán)渤海、珠三角等核心城市擁有相應(yīng)布局，去年全年，兩個(gè)地區(qū)為其貢獻(xiàn)了大部分銷售。

此外，去年全國商品房市場成交量持續(xù)下降，核心城市的銷售增長受限，但隨著城市調(diào)控政策放松，將有望刺激當(dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?，有利于公司扭轉(zhuǎn)銷售不利的局面。

流動(dòng)性利好

近兩年，地產(chǎn)行業(yè)融資受阻，房企現(xiàn)金流吃緊，無論是頭部房企，還是中小房企，紛紛勒緊褲腰帶過日子。

具體到五礦地產(chǎn)，去年2月21日，獲交通銀行100億元意向性并購融資額度；6月17日，與12家境內(nèi)外銀行共同簽訂一項(xiàng)35億港元4年期的俱樂部貸款協(xié)議。

除此之外，循環(huán)貸款是該公司籌集資金的主要方式，年內(nèi)，其接連獲得總額為55.8億元的循環(huán)貸款額度，期限大多為一年期。

至去年年末，伴隨著監(jiān)管層面“三支箭”與金融十六條落地，房地產(chǎn)行業(yè)全面恢復(fù)融資通道，在此背景下，五礦地產(chǎn)亦獲得了中國民生銀行100億元意向性授信額度。

從財(cái)報(bào)來看，得益于央企屬性，五礦地產(chǎn)的融資成本雖較上年同期上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，但依舊保持低位，為4.1%。

截至報(bào)告期末，五礦地產(chǎn)借款總額為243.09億元，同比增長15.66%，負(fù)債總額為505.75億元。

從該公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，長債占據(jù)較大比例，其中，一年內(nèi)到期的借款為71.32億元，第二年到期的借款為67.17億元，第三年至第五年到期的借款為104.60億元，占比分別為29.3%、27.6%及43.1%。

此外，與2021年相比，該公司剔除受限制現(xiàn)金及銀行存款后，擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金存款77.01億港元，同比減少29.71%。

如此來看，雖然五礦地產(chǎn)在手資金的總量在減少，有息負(fù)債總量在增加，但是較低的資金成本以及央企背書作用下，其短期償債壓力并不算太大。

從三道紅線指標(biāo)來看，2022年全年，該公司資產(chǎn)負(fù)債率為75.1%，較2021年同期增長5.1個(gè)百分點(diǎn)；剔除合約負(fù)債及遞延收入的資產(chǎn)負(fù)債率上升7.7個(gè)百分點(diǎn)至69.8%，凈負(fù)債率為94.5%，而2021年該數(shù)據(jù)僅38.9%，現(xiàn)金短債比為1.08。

顯然，過去一年該公司償債指標(biāo)有所劣化，但仍保持在一個(gè)相對(duì)合理的水平。

因此，總體來看，在行業(yè)下行周期當(dāng)中，五礦地產(chǎn)貨值儲(chǔ)備仍舊充足，未來業(yè)績具備較大上升空間。

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