最近，中介朋友圈有一個(gè)消息刷屏了：在廣州有房無(wú)貸可以做到三成首付！

還記得年初我們了解過一個(gè)一日游政策：

其中第二點(diǎn)提到，在廣州本市限購(gòu)區(qū)無(wú)住宅，有房貸記錄已結(jié)清，只要三成首付。

(資料圖片僅供參考)

要知道廣州很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的規(guī)定都是：在廣州有房貸款已結(jié)清，再買房要五成首付。所以當(dāng)時(shí)這個(gè)消息流傳出來(lái)就引發(fā)熱議。（想了解更多貸款規(guī)則，詳情可以看這篇：

現(xiàn)在朋友圈流傳的首付五成變?nèi)傻降资鞘裁辞闆r？相關(guān)政策又死灰復(fù)燃？

三成首付背后的真相

我們問了一圈發(fā)現(xiàn)，三成首付其實(shí)并非政策調(diào)整，而是一種“噱頭”。

事實(shí)上，這種做法就是先付全款，再以房產(chǎn)抵押申請(qǐng)企業(yè)JYD。

例如購(gòu)房者手上有3成首付的現(xiàn)金，找第三方機(jī)構(gòu)再借總房款的7成，全款買房。之后再向銀行申請(qǐng)JYD支付借款，實(shí)際上算下來(lái)自己買房所支付的現(xiàn)金，也就是三成首付左右。

當(dāng)然這個(gè)比例是可以調(diào)整的，更極端的例子，可以做到只出1成首付。

我們了解到這種做法現(xiàn)在最低年化利率在3%，不過要申請(qǐng)，總之要比廣州4.3%的首套房貸利率低不少。

據(jù)相關(guān)工作人員介紹，總共有兩種還款方式，如果先息后本年化利率可以申請(qǐng)到約3-3.2%，另外一種是等額本息年化利率約3.2%，一般要在10年左右還清；如果選擇年限更長(zhǎng)年化利率在3.9%左右。（注：具體利率不同渠道有所不同）

另外還有一種方式就是追加信用貸，據(jù)貸款專業(yè)人士透露，現(xiàn)在廣州有銀行是可以申請(qǐng)信用貸的。

在廣州有房有貸買二套要5成首付，但可以申請(qǐng)信用貸，不像JYD那樣需要審核營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，門檻進(jìn)一步降低。

如此一來(lái)，購(gòu)房者實(shí)際貸款額度提高，實(shí)際首付也能做到3成，于是相關(guān)機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)外聲稱可以做到三成首付。

總體而言，目前廣州市面上的三成首付其實(shí)涉及到不少灰色地帶。

不是新鮮事

但為什么最近又火了

其實(shí)這些操作是一直有的，但為什么現(xiàn)在又熱起來(lái)了？

一方面，存量房與現(xiàn)有利率存在較大差距，不少人通過這些做法減輕還貸壓力。

目前全國(guó)超20城房貸利率已經(jīng)降到4%以下，部分滿足條件的地區(qū)，首套房貸利率甚至達(dá)到了3.7%，已經(jīng)達(dá)到歷史低位水平。

但一線城市房貸利率下降不及預(yù)期，例如廣州首套房貸利率基本在4.3%、二套房貸利率在4.7%~4.9%。

而前期廣州首套、二套房貸利率高達(dá)6%，與如今的低利率仍存在較大的差距，所以不少人通過以上方式來(lái)降低還款壓力。

此外，還有一部分購(gòu)房者資金不夠或者想手上有多一點(diǎn)現(xiàn)金流、以低利率貸款，便采取上述方式購(gòu)房。

另一方面，居民貸款買房需求低迷，銀行放貸壓力比較大。

還記得2021年，廣州市場(chǎng)上買房首付資金來(lái)源審核嚴(yán)格，甚至需要資金來(lái)源于直系親屬。

但現(xiàn)在實(shí)際情況已經(jīng)180°大轉(zhuǎn)彎，原因就是去年到今年，居民買房意愿不強(qiáng)，貸款買房需求低迷，新增住房貸款大幅下降，加上今年提前還貸潮，銀行放貸壓力增加。

在這種情況下各種貸款層出不窮，除了JYD，今年不少城市還推出連心貸、接力貸，也引發(fā)不少熱議。

風(fēng)險(xiǎn)大

已有被處罰案例

實(shí)際上不管是信用貸、JYD等貸款，都是禁止流入樓市的。

最近，廣州市就有一個(gè)“轉(zhuǎn)貸”案例：肖某以房產(chǎn)作為抵押，向銀行借款180萬(wàn)元，合同約定是用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)卻被用于清償房貸，最后被銀行告上法庭。

根據(jù)判決，肖某被要求清償貸款及罰息，如果不履行房子將被拍賣，同時(shí)擔(dān)保公司也承擔(dān)連帶責(zé)任。

另外，如果是信用貸被查出流入樓市，銀行也會(huì)面臨處罰。

天上沒有掉餡餅的事，可能大家看到不少朋友圈宣傳口徑是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上最后風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)落到貸款人身上，而且加上成本，實(shí)際貸下來(lái)利率可能沒那么低。

一般JYD要求10年還清，屆時(shí)貸款人又會(huì)面臨許多不確定性。

能理解現(xiàn)在不少人鋌而走險(xiǎn)想要通過這些方式提前還貸、轉(zhuǎn)貸以減輕貸款壓力，但不怕一萬(wàn)就怕萬(wàn)一。

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