雅生活城市服務(wù)公司聯(lián)席總裁鄭穎斌

本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 廣州報道

2022年，物業(yè)行業(yè)受到了宏觀經(jīng)濟和地產(chǎn)開發(fā)等輪番挑戰(zhàn)，但慶幸的是仍保持了基本面的穩(wěn)健，并逐步減少對關(guān)聯(lián)方的依賴。同時，觀點指數(shù)研究院指出，2023年物業(yè)行業(yè)在經(jīng)濟復(fù)蘇與地產(chǎn)調(diào)整中迎來了屬于自己的挑戰(zhàn)，行業(yè)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生深刻變化，企業(yè)發(fā)展也在回歸物業(yè)的本質(zhì)。

(資料圖片)

值得注意的是，在2023年觀點物業(yè)大會上，雅生活城市服務(wù)公司聯(lián)席總裁鄭穎斌在談及何為物業(yè)的本質(zhì)時表示，過去幾年大家更多關(guān)注的是規(guī)模、資本、增長、利潤，“在高速發(fā)展中也漠視了一些本質(zhì)的東西”。

3月23日，2023觀點物業(yè)大會在廣州召開，會議主題為“本質(zhì)的回歸”，共同來探討物業(yè)服務(wù)行業(yè)如何行穩(wěn)致遠，同時觀點指數(shù)研究院在現(xiàn)場獨家發(fā)布《卓越指數(shù) ? 2023物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)報告》（簡稱《報告》）。

“在高速發(fā)展中漠視了一些本質(zhì)的東西”

《報告》指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)已行至發(fā)展的關(guān)鍵十字路口。在過去一年，地產(chǎn)負面影響逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)增量空間收窄，城市服務(wù)等非傳統(tǒng)賽道開始受到越來越多的關(guān)注，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正從各個角度尋覓新機會。社區(qū)增值服務(wù)開始向更細致，更專業(yè)的方向前進，持續(xù)發(fā)揮著物企在“最后一公里”的優(yōu)勢，與此同時，非業(yè)主增值服務(wù)逐漸退回二線，營收占比大幅縮減。

此外，2022年上半年，物企增收不增利的現(xiàn)象普遍，除了利潤率降低及增值服務(wù)縮水外，最核心的原因是地產(chǎn)行業(yè)及宏觀環(huán)境波動引起的大額減值準備，而物企逐漸高企的應(yīng)收款也同樣值得關(guān)注，回款仍是企業(yè)關(guān)注的重中之重。

處在上述的背景下，不少業(yè)內(nèi)人士在反思，物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是什么，哪些是可變的，哪些是不變的。

在“回歸本質(zhì)與創(chuàng)新尋路”主題討論會中，鄭穎斌表示，物業(yè)的本質(zhì)還是以客戶滿意和質(zhì)價相符為基準。“今年雅生活運營的重點也是回歸本質(zhì)、提升能力。過去幾年大家更多關(guān)注的是規(guī)模、資本、增長、利潤，對雅生活來說，我們變成了一家財務(wù)驅(qū)動型的公司，我們的匯報經(jīng)常以KPI為主，因為我們在高速發(fā)展，也漠視了一些本質(zhì)的東西?！?/p>

鄭穎斌指出，趁著資本市場降溫，去年雅生活提出要練好內(nèi)功，正好有時間去消化一下過往增長的收入，穩(wěn)固一下業(yè)務(wù)。

同時，鄭穎斌說道：“我們現(xiàn)在非常重視品質(zhì)和客戶滿意度的調(diào)查，在這兩年瓶頸期當(dāng)中，我們物企把該干的事情干好，這才是我們穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的根基?！?/p>

合景悠活集團控股有限公司副總裁王中琦則表示，物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)核心是經(jīng)營活動，還是一門生意?；貧w本質(zhì)，就是要關(guān)注其質(zhì)量。

“這些年行業(yè)確實也經(jīng)歷了非常多的變化，過往可能我們更喜歡聽一些有故事的增長，但這兩年我們更喜歡有利潤的現(xiàn)金流。所以說我覺得回歸本質(zhì)，首先是要回歸到堅持高質(zhì)量發(fā)展的初心上，第二點，行業(yè)本質(zhì)還在于對物的價值，讓客戶服務(wù)的各種業(yè)態(tài)能夠保值增值，這是物業(yè)對于整個房地產(chǎn)市場端、住宅端、各種業(yè)態(tài)端最大的貢獻?！蓖踔戌f道。

此外，王中琦還指出，在這些年的經(jīng)濟以及消費者習(xí)慣進步的背景下，物業(yè)行業(yè)由物的管理轉(zhuǎn)到對人的服務(wù)上，目前已經(jīng)有了比較強的遷移態(tài)勢。同時，物業(yè)基于社會的治理，包括對于很多特殊業(yè)態(tài)的支撐，也發(fā)揮了很多基層共治，包括經(jīng)營的支撐。

物業(yè)行業(yè)的估值合理嗎？

值得注意的是，觀點指數(shù)研究院在《報告》中指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)因具備較強的抗周期能力，過往曾備受資本青睞，和資本市場的對接也為物業(yè)企業(yè)帶來了融資、人才吸引等各方面的有力支撐。但自地產(chǎn)危機蔓延以來，物業(yè)股在資本市場的估值一落千丈，長期處于泥沙俱下的狀態(tài)。

2022 年全年，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)（HSPSM）全年跌幅高達 38.43%，跑輸港股大盤恒生指數(shù)（HSI）23 個百分點。

板塊平均市盈率（TTM）由年初的16倍進一步跌至9.7倍，市值前10物企全年平均跌幅達到18.8%。不過，國資物企由于關(guān)聯(lián)方財務(wù)穩(wěn)健性相對較高，表現(xiàn)要明顯強于民營物企，但整體也仍呈下行趨勢。

同時，觀點指數(shù)還指出，2022年末，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)迎來多個政策利好，多“箭”連發(fā)，隨著政策的松動和回暖，物管板塊也和地產(chǎn)板塊一同經(jīng)歷了一波強勢回暖和反彈。但當(dāng)前物業(yè)企業(yè)估值還是明顯偏低，不少企業(yè)甚至仍處于破凈甚至破現(xiàn)的狀態(tài)。

而鄭穎斌在談及物業(yè)行業(yè)的估值時表示，“估值，高有高的道理，低也有低的合適。我始終有一個觀點，我們不要質(zhì)疑二級市場，因為在那個市場上給的定價是最客觀、最真金白銀的，我們只能去理解和解釋，我們絕對不要去質(zhì)疑?！?/p>

在鄭穎斌看來，物業(yè)可能更類似于公用事業(yè)型的企業(yè)，有著穩(wěn)定的增長、穩(wěn)定的收入和合理的利潤水平。所以在一個穩(wěn)定的價值下面，物企在二級市場的估值應(yīng)該是趨于10倍到15倍之間，這里面含了一些兌現(xiàn)的價值?！爱?dāng)然價格永遠會圍繞著價值波動，行情不好的時候我們會低于10倍，未來再有一波熱點的時候，可能我們還會重回到20到30倍左右的水平?！?/p>

據(jù)鄭穎斌介紹，雅生活有一陣是有50倍或者接近40倍的PE，但目前的估值只有4倍。

此外，鄭穎斌還提到：“未來并購還會是一個主流的方向，未來并購的機會也會很大。現(xiàn)在我們的頭部企業(yè)哪怕有300億元的市值規(guī)?；蛘郀I收規(guī)模，但是針對萬億元市場，你連3%都不到，所以未來的并購還不是小打小鬧，而是巨型企業(yè)的并購，頭部企業(yè)應(yīng)該至少會出現(xiàn)一家企業(yè)能夠占據(jù)市場9%到10%左右的規(guī)模，這才是行業(yè)龍頭真正應(yīng)該有的規(guī)模?！?/p>

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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