潮水的方向變了。

3月27日，頭部物業(yè)企業(yè)萬(wàn)物云（HK02602，股價(jià)36.6港元，市值431.32億港元）交出上市后的首份財(cái)務(wù)年報(bào)，突破300億元的年度營(yíng)收是目前為止上市物業(yè)公司的頭一遭，而難逃大勢(shì)的是歸母凈利潤(rùn)的同比下滑。

(資料圖)

“2022是一個(gè)形勢(shì)注定嚴(yán)峻的年份。經(jīng)過(guò)數(shù)年調(diào)控，開(kāi)發(fā)商持續(xù)債務(wù)爆雷、新房銷(xiāo)售大幅度下跌。預(yù)期中從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)的平滑轉(zhuǎn)換曲線(xiàn)，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強(qiáng)度也殊為罕見(jiàn)?！崩^承母公司萬(wàn)科的屬性，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在2022年年報(bào)中刊發(fā)了一篇致股東信這樣寫(xiě)道。

3月28日，在萬(wàn)物云舉行的2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，朱保全提出三個(gè)行業(yè)反思問(wèn)題：獨(dú)立性反思－開(kāi)發(fā)商依賴(lài)加劇行業(yè)波動(dòng)，并購(gòu)反思－大規(guī)模并購(gòu)累積經(jīng)營(yíng)壓力，增值服務(wù)反思－天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。

“物業(yè)行業(yè)是長(zhǎng)坡薄雪，要在賽道上持久滾厚，前提是踏踏實(shí)實(shí)地做好，每天贏得客戶(hù)的尊重，經(jīng)營(yíng)才會(huì)更加有韌性。否則，短期30%或更高的毛利率是不可持續(xù)的，反而會(huì)讓行業(yè)變得更加脆弱?！?/p>

萬(wàn)物云2022年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：企業(yè)提供

物業(yè)行業(yè)的三個(gè)反思

年報(bào)顯示，2022年萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入301.06億元，同比增長(zhǎng)27.0%；基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)收入223.56億元，同比增長(zhǎng)34.3%；毛利率10.6%?？萍紭I(yè)務(wù)（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長(zhǎng)28.5%；毛利率31.6%；毛利42.3億元，較去年同期增長(zhǎng)5.2%；利潤(rùn)為15.86億元，同比下降7.5%。

萬(wàn)物云的解釋是，在收購(gòu)的賬務(wù)處理上，公司將部分收購(gòu)溢價(jià)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)中的商譽(yù)以外的客戶(hù)關(guān)系并進(jìn)行攤銷(xiāo)。本年度公司折舊與攤銷(xiāo)8.5億元（含客戶(hù)關(guān)系攤銷(xiāo)5.7億元）,這對(duì)當(dāng)期凈利潤(rùn)有影響，但保障了公司未來(lái)穩(wěn)健發(fā)展?？蛻?hù)關(guān)系攤銷(xiāo)是將無(wú)形資產(chǎn)中因歷史收購(gòu)帶來(lái)的待執(zhí)行物業(yè)管理合同價(jià)值的攤銷(xiāo)。

朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，利潤(rùn)下降主要是部分業(yè)務(wù)下半年收入不及預(yù)期，以及毛利潤(rùn)下降所致。如新開(kāi)盤(pán)萎縮帶來(lái)的前介業(yè)務(wù)與案場(chǎng)業(yè)務(wù)大幅下滑（下半年尤甚），代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商車(chē)位資產(chǎn)這門(mén)看似不錯(cuò)的生意一下子也冷靜起來(lái)，而這些業(yè)務(wù)在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過(guò)不菲的毛利。還有收并購(gòu)的伯爾尼物業(yè)、陽(yáng)光智博等產(chǎn)生一次性支出引起毛利率下降。

這些導(dǎo)致凈利潤(rùn)下降的因素也正在成為多數(shù)物業(yè)公司共同面臨的難題，朱保全也由此提出三個(gè)行業(yè)反思。物業(yè)公司經(jīng)歷了因?qū)δ腹镜膹?qiáng)依賴(lài)而被市場(chǎng)看好，到渴望擺脫依賴(lài)彰顯第三方獨(dú)立性的轉(zhuǎn)變，前后不過(guò)幾年光景。尋求客戶(hù)從單一到多元，朱保全認(rèn)為這是第一個(gè)重要反思。

其次，前幾年水漲船高的大規(guī)模收并購(gòu)給物業(yè)公司累積了經(jīng)營(yíng)壓力，由此體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是高額的商譽(yù)與無(wú)形資產(chǎn)。突如其來(lái)的行業(yè)整合，對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理能力、經(jīng)營(yíng)能力都帶來(lái)了極大挑戰(zhàn)?！笆詹①?gòu)里面反思的不是溢價(jià)，而是什么叫商譽(yù)，除了買(mǎi)合同買(mǎi)收入之外，還有人力、客戶(hù)資源和品牌等無(wú)形資產(chǎn)。”

增值服務(wù)是以物業(yè)費(fèi)為通道生長(zhǎng)出的想象空間。物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)設(shè)計(jì)，往往是基于局部案例形成的想法，當(dāng)面對(duì)大規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)，則會(huì)遇到人才短缺、物業(yè)項(xiàng)目限制等問(wèn)題。在高關(guān)聯(lián)交易、高毛利、高市盈率的環(huán)境下，局部個(gè)案增長(zhǎng)表現(xiàn)出色，但在關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)下滑、行業(yè)遇冷時(shí)，新業(yè)務(wù)或多或少出現(xiàn)增速放緩、毛利下滑，缺少競(jìng)爭(zhēng)力的情況。

朱保全表示，增值服務(wù)業(yè)務(wù)需要反思的是，當(dāng)物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)的時(shí)候，增值服務(wù)中的一些局部案例是否能真正形成商業(yè)模型。

對(duì)蝶城戰(zhàn)略寄予厚望

從基礎(chǔ)物業(yè)看，2022年萬(wàn)物云保持了較高的增長(zhǎng)且毛利穩(wěn)定，這也是整體業(yè)績(jī)的“壓艙石”。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云的住宅物業(yè)服務(wù)收入148.11億元，同比增長(zhǎng)30.3%；實(shí)現(xiàn)毛利14.59億元，同比增長(zhǎng)15.3%；在管住宅項(xiàng)目數(shù)量3,446個(gè)，較上年增加623個(gè)。商業(yè)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)收入75.45億元，同比增長(zhǎng)42.7%；實(shí)現(xiàn)毛利9.17億元，同比增長(zhǎng)26.4%；在管物業(yè)和設(shè)施管理項(xiàng)目數(shù)量1829個(gè)，較上年增加264個(gè)。

同時(shí)，萬(wàn)物云的科技業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利能力持續(xù)提升，來(lái)自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長(zhǎng)56.7%，毛利率達(dá)到32.9%。來(lái)自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長(zhǎng)13.9%，毛利率上升至30.7%。

在萬(wàn)物云的2022年報(bào)中，投資者較為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題就是蝶城戰(zhàn)略的推進(jìn)進(jìn)度和盈利預(yù)期。在難以提升物業(yè)費(fèi)的行業(yè)背景下，萬(wàn)物云2020年起尋找的一條新增長(zhǎng)路徑就是蝶城戰(zhàn)略。蝶城就是在大約3公里的范圍內(nèi)，萬(wàn)物云擁有多個(gè)在管物業(yè)，在智能化設(shè)備輔助下，員工可在20至30分鐘內(nèi)往返于在管物業(yè)之間，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)所有工單，呈現(xiàn)邊際成本下降。

2021年，萬(wàn)物云已具有459個(gè)蝶城，2022年的蝶城總數(shù)增長(zhǎng)到584個(gè)。年報(bào)顯示，2022年萬(wàn)物云完成38個(gè)蝶城住宅服務(wù)流程改造。改造完成后的蝶城為住宅物業(yè)服務(wù)帶來(lái)3000萬(wàn)元的提效，作用到全年，蝶城改造預(yù)計(jì)可提升住宅物業(yè)服務(wù)超過(guò)4%的毛利率。

朱保全對(duì)蝶城戰(zhàn)略寄予厚望，萬(wàn)物云2023年最重要的一件事就是持續(xù)推進(jìn)蝶城，計(jì)劃完成超過(guò)100個(gè)蝶城的改造?！耙?yàn)闀?huì)有更多的蝶城進(jìn)入到了提效改造過(guò)程，我相信2023年的效益改善會(huì)大于規(guī)模的增長(zhǎng)。蝶城底盤(pán)已經(jīng)有500多個(gè)了，我必須要在2023年讓它產(chǎn)生效應(yīng)，這樣才能夠?yàn)槲磥?lái)能夠做出更好的鋪墊?！?/p>

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