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近期，上市房企2022年年報陸續(xù)公布，從已經(jīng)發(fā)布的68家業(yè)績數(shù)據(jù)來看，目前房企業(yè)績普遍大幅下滑甚至巨虧，也有業(yè)績相對穩(wěn)健乃至逆勢增長的房企例如越秀、招商蛇口(行情001979,診股)、龍湖、萬科等。造成這種反差現(xiàn)象主要是由于：房企經(jīng)營韌性有差別，高韌性企業(yè)逆勢增長，脆弱性企業(yè)業(yè)績受沖擊較大。

1、經(jīng)營韌性差別導致業(yè)績分化

2022年上市房企盈利能力普遍下降，頭部企業(yè)、央國企及部分布局高能級城市民企表現(xiàn)出更高的盈利水平，更高的韌性。一是，高信用等級的企業(yè)韌性強，銷售受沖擊小，費效比高。購房者對高信用企業(yè)、央國企信任程度更高，這些企業(yè)銷售受到?jīng)_擊較小，費效比較高，大型央國企、高信用民企年內(nèi)項目開發(fā)進度未受到資金面負面影響，竣工結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏保持正常。二是，布局聚焦高能級城市的房企經(jīng)營韌性較強。在市場下行周期，高等級城市支撐度更高，價格更加堅挺，資產(chǎn)減值壓力更小，布局聚焦高能級城市的房企銷售、利潤受到?jīng)_擊影響較小。三是企業(yè)重視經(jīng)營安全，交付能力強，具有較強的品牌和信用優(yōu)勢，這些企業(yè)提前進行嚴格的財務(wù)杠桿管理。

2022年房企分化的表現(xiàn)，一是從銷售看分化較為明顯，2022年全國銷售額同比下降26.7%，央國銷售額降幅一般在20%以內(nèi)，銷售受到市場調(diào)整沖擊較小。經(jīng)營穩(wěn)健的民企銷售降幅在30%左右。發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)銷售降幅基本在70%以上。二是從融資來看分化較大，央國企融資渠道基本通暢，經(jīng)營穩(wěn)健的民企在多項政策支持下融資得以恢復，發(fā)生債務(wù)違約的數(shù)十家民企融資基本中斷。三是從盈利來看有較大分化，根據(jù)中指研究院財報季數(shù)據(jù)表顯示：已經(jīng)發(fā)布的房企年報中，有13家企業(yè)毛利率高于平均水平，如越秀地產(chǎn)、龍湖集團、華發(fā)股份(行情600325,診股)、招商蛇口、京投發(fā)展(行情600683,診股)、華潤置地等，這些盈利能力較強。

2、行業(yè)深度分化將延續(xù)

根據(jù)中指研究院今晚即將發(fā)布的《2023年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，近期房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，一季度TOP100重點房企銷售轉(zhuǎn)為增長，高韌性企業(yè)經(jīng)營恢復較快，增速更高。

未來，行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。一是，經(jīng)歷本輪市場周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿”模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。二是，開發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車機會減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。其中，央國企仍將是重資產(chǎn)開發(fā)生力軍，市場份額保持在較高水平。同時，專業(yè)化分工是大趨勢，細分領(lǐng)域?qū)I(yè)企業(yè)增多。少數(shù)頭部企業(yè)能夠發(fā)展成為橫跨多個領(lǐng)域的綜合開發(fā)企業(yè)，多數(shù)企業(yè)需專注于個別優(yōu)勢領(lǐng)域，細分行業(yè)或?qū)a(chǎn)生龍頭企業(yè)。（作者：中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水）

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