作為蘇州樓市的頭部梯隊(duì)，園區(qū)樓市向來聚焦了整個(gè)市場的目光。

近幾年園區(qū)加大供地量，在2022年新房供應(yīng)量顯著增加，占據(jù)蘇州市區(qū)總供應(yīng)量的10%，這個(gè)占比在近三年中是最高的。

不僅奧體、湖東等核心與高貿(mào)新城等新興板塊有純新盤入市，車坊、湖西、婁江創(chuàng)新城等斷供多年的板塊也有新鮮血液的注入。

(資料圖片僅供參考)

2023年，在蘇州首場集中土拍中，園區(qū)成功出讓了湖西、青劍湖、婁葑板塊的三宗核心宅地，吸引了幾十家房企參與競拍，熱度可見一斑。

就在昨天，蘇州自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《蘇州市區(qū)2023年度首批擬出讓住宅用地清單》，園區(qū)有7宗宅地亮相，或即將在今年的土拍中與我們見面。

7宗地塊分別位于斜塘、獨(dú)墅湖、車坊、高貿(mào)新城、婁葑、陽澄南岸創(chuàng)新城板塊，今天就和分析師一起看看這些擬出讓地塊有哪些亮點(diǎn)吧！

獨(dú)墅湖板塊擬出讓的地塊，就在華潤招商項(xiàng)目南側(cè)。地塊占地約3.12萬㎡，容積率為1.2，是園區(qū)不可多得的“絕版”臨湖地塊。

在去年發(fā)布的《蘇州工業(yè)園區(qū)2022年第四批次局部地塊控規(guī)（調(diào)整）規(guī)劃》中，該地塊由商住地塊調(diào)整為了純住宅地塊。

地位位于萬壽街東、月頌路南，毗鄰地鐵2號線獨(dú)墅湖鄰里中心站，緊鄰獨(dú)墅湖和獨(dú)墅湖公園，可以享受獨(dú)墅湖的湖景資源，獨(dú)墅湖鄰里中心、獨(dú)墅湖幼兒園、獨(dú)墅湖學(xué)校皆在附近，可謂鬧中取靜。

板塊內(nèi)次新房二手房均價(jià)已達(dá)6.5-8.3萬元/㎡。新房市場上，招商文禧花園已經(jīng)清盤，備案均價(jià)為48950元/㎡，倒掛達(dá)2萬元以上。

板塊內(nèi)待入市項(xiàng)目僅華潤招商項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃已出爐，將打造19幢6-7F的一線湖景洋房。

在優(yōu)越的地理位置賦能下，該地塊出讓時(shí)預(yù)計(jì)將引起多家房企競爭。

地塊位于斜塘金堰路西、東宏路北，是《斜塘河南退二進(jìn)三規(guī)劃公示文件》中規(guī)劃調(diào)整的地塊之一。

地塊體量不大，占地約2.88萬㎡，容積率2.0。

板塊位置也非常不錯(cuò)，就在在建軌交6號線金家堰站西側(cè)，片區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學(xué)校、1宗商業(yè)用地和1個(gè)軌交站點(diǎn)，未來教育、商業(yè)配套齊全，生活與出行都十分便利。

新房市場，板塊內(nèi)的華發(fā)仁恒·河濱雅苑已開盤，備案均價(jià)44750元/㎡，也重新定義了板塊房價(jià)體系。

保利天珺和象嶼恒泰·天悅東方也即將取證入市，其中象嶼恒泰·天悅東方由于洋房產(chǎn)品占比較多，價(jià)格可能還會(huì)略高一些。

該片區(qū)內(nèi)還有多宗涉宅用地待出讓，未來也將是斜塘板塊的供應(yīng)主力，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃打造為園區(qū)南高品質(zhì)濱水社區(qū)。

近年來，斜塘板塊承接園區(qū)核心外溢客群，板塊置業(yè)需求逐漸向高端改善轉(zhuǎn)化，未來斜塘也將成為園區(qū)購房者緊盯的高端改善板塊。

斜塘板塊另一宗擬出讓地塊位于星塘街和獨(dú)墅湖大道交匯處，地塊原為蓮花公交停保場。

地塊原為公交場站用地、公園綠地和水域地塊，在今年發(fā)布的《2023年第一批次局部地塊控規(guī)調(diào)整公示文件》中調(diào)整為了兩宗居住用地。

本次出讓的地塊用地位面積為3.82萬方，容積率1.8，限高80m，體量不大。

地塊周邊配套也較為完善。

交通上，地塊距在建的軌交8號線東延路站與軌交6號線斜步站約1.5公里左右，南側(cè)就是獨(dú)墅湖大道，交通出行非常便利。

商業(yè)上，地塊周邊有蓮花商業(yè)街、聯(lián)豐廣場等商業(yè)，距奧體商圈也只需約3公里車程。

教育上，地塊位于獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)東北側(cè)，周邊就是蘇大獨(dú)墅湖校區(qū)、西交利物浦大學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

二手房市場方面，周邊的安置房小區(qū)蓮花新村掛牌價(jià)在2.5萬元/㎡左右，與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價(jià)3.3萬元/㎡，建屋海德公園掛牌均價(jià)則達(dá)4萬元/㎡

跨塘擬掛地塊位于方灣街西、封亭大道以北，屬于園區(qū)北部副中心陽澄南岸創(chuàng)新城內(nèi)。

地塊體量也不大，占地約2.13萬㎡，容積率2.0。

地塊整體位置也不錯(cuò)，毗鄰軌交3號線方灣街站，同時(shí)距園區(qū)火車站僅1公里左右，出行相當(dāng)便利。

東側(cè)靠近新婁幼兒園與園區(qū)至和實(shí)驗(yàn)學(xué)校，周邊還有悅瀾灣小學(xué)、跨塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)虹橋小區(qū)等教育資源。

商業(yè)方面，青劍湖商圈也可滿足日常需要。

目前，周邊二手房掛牌均價(jià)為2.5-3.1萬元/㎡。

新房市場方面，陽澄湖南岸創(chuàng)新城核心居住區(qū)開發(fā)成熟，供應(yīng)較少。

去年年末入市的保利天匯項(xiàng)目為斷供7年之久的板塊注入了新鮮的血液，近期二批次房源已經(jīng)取證，并開啟認(rèn)籌。

本次擬出讓地塊為板塊及時(shí)補(bǔ)倉，板塊內(nèi)的保利天匯備案均價(jià)已達(dá)35820元/㎡，隨著陽澄湖南岸創(chuàng)新城規(guī)劃相繼落地，板塊價(jià)值進(jìn)一步提升，未來板塊房價(jià)天花板或?qū)⒂兴黄啤?/p>

車坊擬出讓地塊在園區(qū)朝前路實(shí)驗(yàn)學(xué)校南邊，地塊占地2.23萬㎡，容積率1.6。

地塊屬于2022年園區(qū)政府新規(guī)劃的吳淞江未來城的核心居住片區(qū)內(nèi)。板塊還將有10多宗地塊待出讓，未來居住氛圍更加濃厚。

地塊周邊配套也較為完善。

交通方面，在建的軌交8號線終點(diǎn)站就是車坊站，距地塊約700m。

教育方面，一路之隔就是朝陽路實(shí)驗(yàn)小學(xué)，這是一所九年制教育學(xué)校。

不過板塊缺乏大型商業(yè)綜合體，目前文薈苑鄰里中心在建中，周邊星湖財(cái)富廣場、文萃廣場可滿足基本購物需求。

從二手房市場看，板塊內(nèi)拆遷安置房較多，掛牌均價(jià)在2-3萬元/㎡，唯一的次新房中銳星奕灣掛牌價(jià)格在3.7萬元/㎡，板塊內(nèi)承載了一定量的改善需求。

再來看新房市場，板塊目前中海獨(dú)墅云著和中國鐵建星樾湖濱在售，價(jià)格都在3.5萬元/㎡左右，中海獨(dú)墅云著洋房已售罄，僅剩95㎡高層戶型在售；中國鐵建星樾湖濱二期已取證，即將加推洋房與高層戶型。

車坊板塊是園區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)，未來產(chǎn)業(yè)聚集，將帶來更多樓市購買力，板塊樓市有一定的后勁。

地塊位于金勝路北、新江路東，就在萬科東方雅苑東側(cè)，占地面積約5.14萬方，容積率1.6。

地塊屬于勝浦所規(guī)劃“退二進(jìn)三”片區(qū)內(nèi)，該片區(qū)將被打造成一個(gè)集學(xué)校、鄰里中心、社區(qū)公園、軌交，容納3-5萬人的高品質(zhì)新社區(qū)。

地塊周邊居住氛圍濃厚。

緊鄰星浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)與星浦小學(xué)，未來就學(xué)將十分便利。

地塊離新盛商業(yè)廣場、吳淞商業(yè)廣場不遠(yuǎn)，西側(cè)即是規(guī)劃在建的勝浦鄰里中心，可滿足日常購物生活需求。

由于高起點(diǎn)規(guī)劃以及相對園區(qū)核心板塊的價(jià)格優(yōu)勢，高貿(mào)新城吸引了眾多剛改、首改和看重板塊發(fā)展?jié)摿ν顿Y客群，板塊也成為了園區(qū)的主力供應(yīng)板塊之一。

目前板塊內(nèi)在售項(xiàng)目較多，主力在售為萬科東方雅苑、五礦路勁瀾悅溪云、越秀悅見云庭、中鐵建花語瀾苑等項(xiàng)目，成交均價(jià)約3-3.3萬元/㎡。

去年一整年高貿(mào)新城都沒有地塊出讓，最近一次成交也要追溯到2021年9月了，本次擬出讓的地塊也為板塊及時(shí)補(bǔ)倉。

婁葑本次擬掛地塊位于通園路西、群新二路北，屬于婁葑南部片區(qū)，占地約2.81萬㎡，容積率1.8。

在去年發(fā)布的《婁葑南區(qū)東興路以南片區(qū)更新研究、控規(guī)和城市設(shè)計(jì)》中，明確了婁葑南部將打造為獨(dú)墅湖西岸、追求理想生活的實(shí)踐區(qū)，將針對配套、交通、生活品質(zhì)三個(gè)方面進(jìn)行升級。

地塊緊鄰地鐵3號線與在建地鐵7號線換乘站通園路南站，是妥妥的雙軌交盤。

教育方面，地塊距工業(yè)園區(qū)文萃小學(xué)、東興路幼兒園在1公里范圍內(nèi)，地塊南側(cè)還規(guī)劃了鄰里中心與商業(yè)，未來生活與出行都比較便捷。

目前，地塊周邊暫無新房在售。此前板塊內(nèi)新希望芳華雅苑、和風(fēng)熙華雅苑備案均價(jià)都是3.25萬元/㎡，周邊二手房掛牌均價(jià)在1.9-4.2萬元/㎡。

新房方面，婁葑板塊處于房荒狀態(tài)，僅有建屋朗詩項(xiàng)目與今年首場土拍中出讓的招商蛇口5號地塊待入市。

建屋朗詩項(xiàng)目案名已公布——朗詩吳風(fēng)和苑，打造8棟朗詩科技住宅，戶型建面約123-215㎡，純改善住區(qū)。

根據(jù)規(guī)劃，婁葑南部片區(qū)還有12塊左右涉宅用地待入市，未來也將成為園區(qū)主力供應(yīng)板塊。

不過，目前板塊北部拆遷房集中，南部廠房林立，城市界面提升還需要一段時(shí)間。

從位置來看，本次園區(qū)擬出讓地塊中既有核心板塊如獨(dú)墅湖，也有次核心板塊如斜塘、車坊等，此外還有新規(guī)劃的新興板塊如陽澄南岸創(chuàng)新城、獨(dú)墅西岸新城等，供應(yīng)量較為豐富。

2023年，園區(qū)樓市可謂看點(diǎn)十足，不僅核心地段多個(gè)豪宅項(xiàng)目集中入市，次核心板塊也有多個(gè)項(xiàng)目及時(shí)補(bǔ)倉，未來市場必將多點(diǎn)開花，高端改善客群的選擇面也會(huì)越來越多，這也更加考驗(yàn)開發(fā)商的內(nèi)功。

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