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張敬偉

自然資源部、銀保監(jiān)會日前印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（簡稱《通知》），對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。這意味著，“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態(tài)化和全面推進的階段。2022年以來，全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，天津、山西、山東、江蘇等省市已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。

“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。此舉有利于縮短交易流程，減輕交易雙方時間和經(jīng)濟成本，提高二手房交易效率。自然資源部、銀保監(jiān)會《通知》是對多城“帶押過戶”實踐的頂層確認，也是通過“紅頭文件”的方式讓“帶押過戶”更加規(guī)范。

從多城“帶押過戶”政策效果看，3月杭州二手房成交量突破萬套，成都則突破2.6萬套。3月份，北京樓市“小陽春”也如期而至。當月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為22192套，環(huán)比、同比均有一定增長。同為一線城市的廣州，3月該市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下2021年5月以來的新高。三四線城市的二手房銷售要弱一些，但在二手房市場大勢的傳導下，二手房銷售數(shù)據(jù)預期也會出現(xiàn)環(huán)比同比增長。

“帶押過戶”政策，不僅是對樓市新周期亟須“加油鼓勁”的回應(yīng)，也是對樓市基層實踐的認可。在購房政策存在堵點的情況下，房產(chǎn)中介往往有自己的解決辦法，這樣的辦法有時存在瑕疵，過度炒作時還會引發(fā)資金風險，需要禁止。而如果樓市處于低迷狀態(tài)，剛需群體受制于政策限制而不能購房時，就需要房地產(chǎn)管理部門在執(zhí)行層面予以破局。這樣就能打通二手房市場梗阻，帶動新建商品房交易，從而激活樓市良性大循環(huán)。

“帶押過戶”不僅解決了剛需和改善住房的安居需求，給萎靡的樓市注入了活力，而且基層實踐得到了兩部委“紅頭文件”的確認。這涉及民生福祉、市場紅利和政策，也體現(xiàn)了法治精神。民法典第四百零六條明確規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定”。這不僅為不動產(chǎn)“帶押過戶”提供了法律依據(jù)，而且也為激活樓市提供了可資借鑒的標本。

“帶押過戶”已經(jīng)在多城試點中釋放出積極的市場信號，現(xiàn)在有了兩部委頂層設(shè)計的“紅頭文件”托底，“帶押過戶”在執(zhí)行中會有更好的實踐效果。當然，“帶押過戶”政策要在所有城市落地，還需要有穩(wěn)健的路線圖。按照《通知》要求，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”；推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

中國樓市具有典型的差別化特點。一線城市樓市雖有周期性波動，但從來不愁房賣——無論新建商品房還是二手房；二線熱點城市、省會城市和計劃單列市的樓市周期性波動更大一些，二手房交易能夠作為這類城市樓市的晴雨表；三四線城市樓市壓力更大，存量房矛盾不少，二手房交易遲滯是市場常態(tài)。在此情勢下，“帶押過戶”執(zhí)行有序進行，由點到面，是應(yīng)有之義。

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