上月底，規(guī)劃和自然資源局公布了全年供地計劃。 整體變動不大，唯獨(dú)臨港天翻地覆。

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2022年臨港賺足了眼球，商品住房用地目標(biāo)達(dá)到190-200公頃，占全市30%以上。

(資料圖)

沒辦法，臨港2035年人口要達(dá)到250萬人，壓力大。

2022年上海全年供地計劃

要人來，賣房子是很好的方法。房子賣了就有人過來住，上?？罩姆孔硬欢?。

然而臨港今年供地計劃大幅跳水，只有20-25公頃。

2023年上海供地計劃

短短一年，目標(biāo)驟減90%。

其實(shí)去年下半年臨港房子、土地就都賣不動了。

2022年第一批土拍，臨港大出風(fēng)頭，一次拿出8幅宅地全部拍出。

2022年第一批土拍臨港地塊

環(huán)二拿到這張表就知道臨港樓市不行了，大部分土塊都需要當(dāng)?shù)貒笸械住肫蠖疾桓襾碣I地了。

2022年第二批土拍，臨港的土地供應(yīng)量調(diào)整為：0。

2022年全年，臨港完成住宅供應(yīng)70多公頃，目標(biāo)完成率不足40%。

這樣的背景下，今年臨港真的沒底氣推出大量宅地。

土地流拍，目前不被允許。

環(huán)線從來沒否定臨港發(fā)展，我們有集中力量辦大事的優(yōu)勢，臨港的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)或許可以達(dá)成。

2023年上海市重大工程（科技產(chǎn)業(yè)類）一共77個，臨港獨(dú)占16個。

甚至不用到2035年臨港的GDP就可以達(dá)到1萬億，畢竟還有通貨膨脹嘛。

企業(yè)容易控制、項(xiàng)目容易控制，人卻沒那么聽話。

臨港的新增項(xiàng)目多，卻不能保證人口一定順利流入。

臨港新房賣不動、土拍不順利，本質(zhì)就是人口流入不達(dá)目標(biāo)。

沒那么多人，房子賣給誰去？

2022年臨港計劃供應(yīng)宅地190-200公頃，按容積率2.0計算就是4萬套房子，可以吸引人口10萬人以上。

到2035年還有13年，新增人口130萬，再加上保障房、租客等等，完成250萬目標(biāo)有可能。

現(xiàn)在調(diào)整成20-25公頃，對應(yīng)著4000套房子，1萬多人。

這數(shù)據(jù)，連大虹橋、唐鎮(zhèn)都不如。

臨港的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)我們不去討論，至少人口目標(biāo)嚴(yán)重落后計劃。

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另一個值得關(guān)注的問題是，臨港的供地指標(biāo)調(diào)整給誰了？

如果看總體計劃，今年商品房用地指標(biāo)有所下滑，下滑幅度卻不大。

這個目標(biāo)環(huán)二都懷疑能不能完成，畢竟2021-2025一共才2000公頃的總體目標(biāo)。

平均每年就400公頃，現(xiàn)在每年計劃都超額，后面怎么收尾？

僅對這次計劃而言，臨港的供地指標(biāo)勻給了浦東、閔行、虹口。

2022年虹口沒有公開土拍，僅有一幅舊改地塊。

隨著北外灘的大力開發(fā)，虹口繼續(xù)發(fā)力，舊改力度也在提升。

北外灘土地儲備不小，住宅用地高達(dá)26幅，總面積達(dá)到39萬方。

不過絕大多數(shù)都是里弄別墅，限高12米以內(nèi)。普通人參與的機(jī)會不多了。

浦東供地指標(biāo)一直不足，三分之一的經(jīng)濟(jì)總量僅給了20%不到的宅地指標(biāo)，導(dǎo)致浦東房地產(chǎn)市場內(nèi)卷嚴(yán)重（《 》）。

2023年浦東新房供應(yīng)量增大，饑渴狀態(tài)得到緩解。

2023年土拍計劃也提升至130-145公頃，占全市總量26%以上。

如果計入臨港，占比將超過30%，終于與浦東經(jīng)濟(jì)情況匹配。

閔行遇到了瓶頸期，2022年開始大力開發(fā)前灣、吳涇，試圖取得新的突破（《 》）。

所以閔行供地指標(biāo)提升在預(yù)料內(nèi)。

大虹橋原來主戰(zhàn)場是新虹街道，后來轉(zhuǎn)移到徐涇鎮(zhèn)，現(xiàn)在徐涇土儲不多，華漕提上了開發(fā)日程。

華漕自身土地不多，合并諸翟、紀(jì)王后獲得大量土儲。這里之前是農(nóng)村、舊廠房，現(xiàn)在全部拆除，即將打造全新片區(qū)前灣。

閔行南部原來是產(chǎn)業(yè)為主，4月初剛出爐新的單元規(guī)劃，也對居住提出了新的要求。

南北兩翼齊飛，閔行將再次迎來新的發(fā)展。

土拍計劃是判斷發(fā)展方向非常好的指標(biāo)，大家有哪些補(bǔ)充內(nèi)容，歡迎留言討論。

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