《投資者網(wǎng)》葛凡梅

房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)深度調(diào)整期，規(guī)模持續(xù)萎縮、市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯，行業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)逐漸聚焦在財(cái)務(wù)穩(wěn)健、穿越周期的能力上。

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作為示范房企，新城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“新城控股”，601155.SH）立足“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的基本盤，聚焦戰(zhàn)略，穩(wěn)健前行，打造了民營(yíng)房企獨(dú)具特色、穿越周期的攻守之道。

3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米，在中指研究院國(guó)內(nèi)房企排行榜中分別位居第19位、第13位。

2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。在房企普遍虧損的年報(bào)中，依然保持盈利。

作為穿越行業(yè)周期的實(shí)力房企，新城控股2022年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的功守道在于，以雙輪驅(qū)動(dòng)助力增長(zhǎng)為攻；以穩(wěn)現(xiàn)金流、降負(fù)債為守。攻守兼?zhèn)?，新城控股?gòu)筑了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的護(hù)城河。

攻：雙輪驅(qū)動(dòng)助力業(yè)績(jī)兌現(xiàn)

在地產(chǎn)行業(yè)新周期下，2022年，新城控股以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，為公司提供堅(jiān)實(shí)的業(yè)績(jī)支撐。

在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，新城控股2022年在該業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1048.83億元。

截至2022年末，新城控股共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.60萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），提前鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)。2023年計(jì)劃新開工742.7萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)39.3%。

另一方面，新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，并貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。根據(jù)年報(bào)，2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。

目前，新城控股堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，正不斷擴(kuò)大商業(yè)在管規(guī)模。2022年，新城控股完成15座吾悅廣場(chǎng)開業(yè)，截至2023年3月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國(guó)141個(gè)城市。

早在2012年，隨著常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)、常州吾悅國(guó)際廣場(chǎng)的相繼亮相，新城開啟了商業(yè)的逐夢(mèng)之路。經(jīng)過這些年的規(guī)模發(fā)展與運(yùn)營(yíng)積累，新城控股的商業(yè)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)的地位不斷夯實(shí)，吾悅廣場(chǎng)已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。

截止2022年末，新城控股的吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1319.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.13%；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%，高毛利率既展現(xiàn)了公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，也增強(qiáng)了公司抵御整體毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)的能力。

新城控股仍將維持其商業(yè)發(fā)展節(jié)奏。據(jù)悉，2023年新城商業(yè)正式啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式升級(jí)，回歸商業(yè)本質(zhì)。此外，新城控股在年報(bào)中透露，2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。

有分析指出，在2023年消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)可期。

守：穩(wěn)現(xiàn)金流、降負(fù)債

在房地產(chǎn)行業(yè)不以“規(guī)模論英雄”的當(dāng)下，新城控股轉(zhuǎn)向質(zhì)量型增長(zhǎng)，將重心放在抓回款、保交付上。

過去一年，新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、保民生”的要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，2022年實(shí)現(xiàn)241個(gè)批次、共計(jì)13.1萬(wàn)套房源的交付。2023年，新城控股將圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)方針，全力以赴完成保交付目標(biāo)。

目前，新城控股持續(xù)深耕核心城市群，一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的40%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的22%。相對(duì)優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富土地儲(chǔ)備保障了公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

2022年，新城控股全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，同期實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。

基于有力的銷售、順暢的回款，新城控股的現(xiàn)金流充裕。截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

不僅如此，新城控股還在持續(xù)地降低有息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比下降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。

此外，新城控股合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。

事實(shí)上，一直以來(lái)新城控股都恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律、堅(jiān)持底線思維，保持穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。

2022年新城控股已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券127.91億元，向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好的信用。

憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，新城控股還屢次獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)及資本市場(chǎng)的融資支持。

2022年5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；同年6月2日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是彼時(shí)房企首筆無(wú)增信措施的美元債。

2022年9月和12月在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來(lái)發(fā)債最低利率水平；12月，公司 150 億元中票注冊(cè)額度正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。

目前，新城控股的資信良好，在手授信也較為充裕。截止2022年報(bào)出具日，受益于房企融資“三支箭”政策影響，各大銀行同意向新城控股提供共計(jì)1400億元意向性授信額度，以支持其融資需求。

與此同時(shí)，新城控股的融資成本也在下降。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

伴隨行業(yè)劇烈出清階段漸近尾聲，行業(yè)景氣度的逐漸回升，土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)、攻守有道的房企有望率先恢復(fù)良性循環(huán)并獲取可持續(xù)發(fā)展，新城控股作為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、具備“管理紅利”的優(yōu)質(zhì)房企，成功穿越周期，或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)下一階段的領(lǐng)跑者之一。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

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