房地產(chǎn)“底部機(jī)會(huì)”正悄悄來臨。

4月9日，保利發(fā)展（600048.SH）發(fā)布公告，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積243.49萬平方米，同比增加11.69%；實(shí)現(xiàn)簽約金額503.01億元，同比增加30.94%。今年1-3月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積630.84萬平方米，同比增加13.9%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1141.3億元，同比增加25.84%。

【資料圖】

怎么看待這份經(jīng)營業(yè)績？

首先，無論從三月份還是一季度的銷售情況來看，保利發(fā)展的銷售情況都全面回暖；其次，今年1-3月，前100房企累計(jì)銷售金額為1.76萬億，同比增長8.2%，其中，TOP10房企銷售額均值為742.6億元，同比增長10.8%，很民心概念，保利發(fā)展的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均。

需要特別說明的是，2022年1-3月，保利發(fā)展的銷售排名為第三，位于碧桂園和萬科（000002.SZ）之后。但是，今年一季度碧桂園銷售金額同比下滑近3成，保利發(fā)展得以逆襲登頂成為行業(yè)第一。

一句話，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢，以保利發(fā)展為代表的頭部企業(yè)回暖情況更為明顯！

基金經(jīng)理李蓓的觀點(diǎn)是這樣的：

第一，房地產(chǎn)行業(yè)住宅銷售見底；第二，行業(yè)大部分企業(yè)未來1-2年內(nèi)不具備供給端擴(kuò)張的能力，即全行業(yè)拿地和開工都會(huì)下行；第三，供需錯(cuò)配，需求端會(huì)企穩(wěn)回升；第四，頭部企業(yè)份額上升，毛利率改善，量價(jià)齊升。

簡單來說，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)暴雷和出清后，一旦房價(jià)企穩(wěn)回升，擁有存量資產(chǎn)且優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資產(chǎn)重估。

一句話，剩者為王！

眾所周知，目前國內(nèi)房地產(chǎn)呈現(xiàn)分化的趨勢，對(duì)此，保利發(fā)展已經(jīng)做了提前謀劃。以2022年為例，公司堅(jiān)持“核心城市+城市群”的思路，在營業(yè)收入整體下滑的背景下，保利在廣州、上海、南京、合肥、廈門、成都等城市實(shí)現(xiàn)了同比正增長。其中，來自廣東的收入占比為31.66%，超過了三成。

土地儲(chǔ)備方面，公司累計(jì)拿地建筑面積1054萬平方米，拿地建筑面積/銷售面積為38.4%，拿地強(qiáng)度領(lǐng)先行業(yè)平均水平。也就是說，保利所處的廣東地區(qū)以及其他核心城市經(jīng)濟(jì)水平更高，收入結(jié)構(gòu)更加優(yōu)質(zhì)，且核心土地儲(chǔ)備更加合理。

重點(diǎn)還是看公司的財(cái)務(wù)情況。

截至2022年底，保利發(fā)展凈負(fù)債率63.6%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率68.4%，現(xiàn)金短債比1.57倍，均處于綠檔。更重要的是，根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，保利發(fā)展的利息費(fèi)用為55億元，跟營業(yè)收入增速保持一致，綜合融資成本僅3.92%，較2021年下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

其中，需要特別強(qiáng)調(diào)的是，一年內(nèi)到期債務(wù)占有息負(fù)債比重為21%，公司償債能力強(qiáng)突出。

一句話，公司的財(cái)務(wù)優(yōu)勢非常明顯。

高毅資產(chǎn)邱國鷺也表達(dá)了相似觀點(diǎn)：

“去年部分民營地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈形成拖累，加上其他內(nèi)外部因素導(dǎo)致A股、港股等主要市場的系統(tǒng)性下跌，目前A股和港股的估值已經(jīng)處于歷史低位，隨著國內(nèi)地產(chǎn)債務(wù)問題改善和資本市場觸底反彈，資本市場的投資變得極具性價(jià)比。”

但是，我們也需要給大家提個(gè)醒。

第一，房地產(chǎn)早已經(jīng)不是暴利行業(yè)，毛利率甚至不及普通的制造業(yè)公司；第二，雖然今年一季度房地產(chǎn)銷售有所提速，但目前來看僅僅是回暖，尚未回到2021年水平。

就投資邏輯而言，房地產(chǎn)更像是“估值修復(fù)”，不能指望房地產(chǎn)還能夠維持高的增速。而且，凈利率不及10%，就商業(yè)模式而言這樣的生意已經(jīng)不再性感。

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