4月12日，國際評級機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)發(fā)布報告稱，中國房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

惠譽(yù)在報告中稱，2023年以來，中國房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象?；葑u(yù)評級預(yù)計，受益于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇、政府的支持舉措以及去年同期的低基數(shù)，樓市溫和回暖勢頭將在第二季度得以延續(xù)。

惠譽(yù)預(yù)計，若復(fù)蘇勢頭持續(xù)，國有房企和少數(shù)未出險的民營房企將成為主要受益者，因為這些企業(yè)財務(wù)實力更為雄厚，能夠啟動新項目并為市場補(bǔ)充待售房源。

(資料圖)

但惠譽(yù)也提到，預(yù)計房地產(chǎn)銷售趨穩(wěn)不會拉動出險房企顯著復(fù)蘇，特別是正在經(jīng)歷債務(wù)重整的房企。由于“保交樓”仍是優(yōu)先事項，許多此類房企將不得不調(diào)動其大部分資源確保爛尾項目在未來幾年順利竣工并完成交付。購房者對此類房企的信心下滑，且恢復(fù)尚需時日，這也可能提高其項目的營運(yùn)資金要求。

惠譽(yù)表示，融資環(huán)境也將維持分化態(tài)勢，因為大多數(shù)受困房企的合同銷售額在中短期內(nèi)趨穩(wěn)的可能性較低。對國有房企及財力較強(qiáng)的民營房企而言，其流動性及融資狀況的持續(xù)改善也將繼續(xù)取決于新建商品住宅銷售更為普遍的回升。

惠譽(yù)在報告中稱，2022年第四季度以來，中央政府出臺了一系列支持措施，令優(yōu)質(zhì)房企的境內(nèi)融資（特別是銀行借款）渠道顯著改善。這些未出險房企的境內(nèi)外債券價格也大幅反彈。不過，民營房企的境內(nèi)發(fā)債規(guī)模（尤其是未獲得政府增信支持的債券）仍有限，而國有房企和民營房企的外債發(fā)行依舊低迷。

惠譽(yù)的基準(zhǔn)假設(shè)預(yù)測，繼2022年下降28%后，今年全國新建商品住宅銷售額將下滑0%-5%，房價將大致持穩(wěn)。若近期高線城市樓市持續(xù)回暖并形成趨勢，進(jìn)而提振民營房企的銷售表現(xiàn)及現(xiàn)金流生成，則惠譽(yù)或調(diào)升此前的基準(zhǔn)情形預(yù)期。

2023年以來，房地產(chǎn)市場部分指標(biāo)已有所改善，部分原因在于此前的低基數(shù)效應(yīng)。根據(jù)中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年第一季度中國百強(qiáng)房企的銷售額同比增長3.1%，其中3月同比增速為29.2%，表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，繼2022年下滑28%后，今年前兩個月新建商品住宅銷售額同比增長3.5%?；葑u(yù)認(rèn)為，2023年第二季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)將繼續(xù)自去年同期的低基數(shù)小幅改善。

惠譽(yù)稱，樓市銷售日漸回暖或有望在2023年穩(wěn)定房價。國家統(tǒng)計局基于70個大中城市的住宅銷售價格指數(shù)顯示，今年2月房價自2021年8月以來首次環(huán)比上漲。值得注意的是，新建商品住宅銷售價格在一線至三線城市均有所上漲，而二手房房價在一線和二線城市也實現(xiàn)微升，這可能預(yù)示著房價有希望呈現(xiàn)更為普遍的復(fù)蘇勢頭。

除了惠譽(yù)之外，另一國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普在近期的報告中認(rèn)為，中國開發(fā)商銷售狀況有望在2023年下半年恢復(fù)。

標(biāo)普在報告中稱，中國開發(fā)商的銷售狀況有望在2023年下半年恢復(fù)。然而，由于住房交付仍需時日，所以開發(fā)商的盈利水平和杠桿率或?qū)⒃?024年之后才能受益于銷售的改善。

標(biāo)普全球評級分析師劉卓謙稱，2022年的存貨減值計提打擊了中國地產(chǎn)行業(yè)的盈利，而2023年可能會進(jìn)一步計提減值。出險開發(fā)商目前面臨著債務(wù)重組、退市甚至清算等諸多障礙。同時，合同負(fù)債減少將使開發(fā)商很難在2023年提高收入。2022年銷售表現(xiàn)疲軟已經(jīng)導(dǎo)致開發(fā)商截至2022年12月底的合同負(fù)債下降了10%。開發(fā)商犧牲利潤率以加快現(xiàn)金回流。2022年的EBITDA利潤率從2021年的19%平均下降了5個百分點。

標(biāo)普表示，雖然投資級開發(fā)商顯現(xiàn)出強(qiáng)于同行的韌性，但杠桿率仍有所上升。主要由于債務(wù)規(guī)模增加13%，其債務(wù)對EBITDA比率已從2021年的2.8倍-6.4倍增加到2022年的2.9倍-8.5倍。

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