21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏、實(shí)習(xí)生黃俊鈞 北京報(bào)道

近日，由北京城市更新聯(lián)盟、北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院及戴德梁行聯(lián)合主編的《2022北京城市更新白皮書》（以下簡稱《白皮書》）正式發(fā)布。《白皮書》稱，當(dāng)前，北京市存量建設(shè)用地和存量建筑規(guī)模較大，建成區(qū)內(nèi)需更新的存量建筑約2.45億平方米，其中中心城區(qū)約1.66億平方米。

(資料圖片)

作為首個減量發(fā)展的特大城市，北京的城市更新被賦予更多的使命。2022年，北京出臺《北京城市更新條例》，發(fā)布北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，并實(shí)施落地了一批示范項(xiàng)目。

《白皮書》指出，近兩年來，北京市城市更新各類項(xiàng)目按時按質(zhì)完成。2021年，北京實(shí)現(xiàn)申請式退租簽約2008戶，修繕1576戶；2022年實(shí)現(xiàn)簽約2200戶，修繕1200戶。2021年，北京老舊小區(qū)改造開工301個，完工177個；2022年新開工330個，完工205個。

廣受關(guān)注的老樓加裝電梯，2022年已實(shí)現(xiàn)新開工1326部，完工467部。危舊房改造（含簡易樓騰退）約20.86萬平方米。

《白皮書》表示，雖然取得了不錯的成績，但由于北京的城市更新既要落實(shí)嚴(yán)禁大拆大建等國家城市更新的相關(guān)要求，又要落實(shí)北京總體規(guī)劃的剛性管控措施，需要減量、提質(zhì)、增效，因此北京城市更新的難度大，仍存在諸多需要克服的問題。

在近三年的實(shí)踐中，北京城市更新面臨著片區(qū)統(tǒng)籌、資金難平衡、產(chǎn)業(yè)資源難導(dǎo)入、風(fēng)貌難融合、政策難落地等難點(diǎn)問題，其中前三點(diǎn)問題尤為突出。

以資金平衡為例，北京城市更新的主要特征決定了其在具體實(shí)施過程中具有資金投入大、回收周期長、盈利空間有限的特點(diǎn)。因此，市場主體參與城市更新面臨著前期投資資金籌集難、運(yùn)營期資金動態(tài)平衡難、退出期潛在風(fēng)險導(dǎo)致回款難等難點(diǎn)。

對此，《白皮書》表示，可以運(yùn)用內(nèi)外并舉的方式破解資金平衡的難題。從外部來看，城市更新主體可以靈活運(yùn)用多種外部融資渠道，如城市更新基金、類REITs等。從內(nèi)部來看，則需圍繞項(xiàng)目的全生命周期，通過降本增效、開源節(jié)流的方式提升收益能力，實(shí)現(xiàn)動態(tài)平衡。

《白皮書》還指出，近年來北京市城市更新出現(xiàn)了更加注重片區(qū)化推進(jìn)、更加突出運(yùn)營導(dǎo)向、更加強(qiáng)化區(qū)級統(tǒng)籌、更加突顯國企擔(dān)當(dāng)、更加注重低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新的趨勢。

為了應(yīng)對北京城市更新面臨的挑戰(zhàn)，促進(jìn)和保障城市更新行動的有效實(shí)施，《白皮書》表示，未來需要在土地規(guī)劃、建設(shè)管理及金融稅收等方面盡快出臺配套政策規(guī)則。

具體來看，在土地規(guī)劃維度上，要精準(zhǔn)投放建筑規(guī)模指標(biāo)，支持建筑土地用途轉(zhuǎn)換和功能混合，完善國有建設(shè)用地配置方式，妥善解決手續(xù)辦理歷史遺留問題。

在建設(shè)管理維度上，要優(yōu)化審批手續(xù)及流程，完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)營支持，并引導(dǎo)鼓勵市場主體參與城市更新。

在金融稅收維度上，則要增加金融稅收支持力度。創(chuàng)新城市更新項(xiàng)目投融資模式，強(qiáng)化財(cái)政資金引導(dǎo)作用，廣泛吸收社會資本參與城市更新，設(shè)立城市更新基金，研究成立平臺公司，建立健全城市更新投資統(tǒng)計(jì)制度。

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